יוליס: קיבוצים ומושבים ישלמו את מלוא המחיר על קרקע חקלאית שהוסבה למסחר

על פי חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליס, הקיבוצים והמושבים - בעלי האדמות החקלאיות - לא יוכלו עוד לקבל הפחתת שומה על קרקעות חקלאיות בשטחם, שניתן לשנות את ייעודן מחקלאות למסחר, תעשייה וייעודים אחרים. זאת בניגוד למצב ששרר עד כה, שבו מלבד הטבת רכישת הקרקע בפטור ממסחר, גם השומה שנעשתה במסגרת ההקצאה היתה מופחתת.
 
כיום, בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל, יישובים חקלאיים שמחויבים להסכמי הנחלות ופועלת בהם אגודה שיתופית החוכרת קרקעות חקלאיות, יכולים לשנות את הייעוד של חלקן למטרה שאינה חקלאית, למשל למסחר ותעסוקה, תעשייה ותיירות.  כשמשתנה ייעוד הקרקע והיא חדלה להיות חקלאית, קובע החוק היבש כי עליה לחזור לידי המדינה תמורת פיצוי בגין שוויה החקלאי. ואולם על פי מדיניות ההשבה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י),יש אפשרות נוספת: הקצאת הקרקע בפטור ממכרז ליישוב החקלאי. במקרה כזה סביר שהיישוב יחתום על עסקה עם יזם חיצוני, אלא שיש מגבלה: היישוב חייב להותיר בידיו לפחות 26% מהזכויות בקרקע, ובמקרה שמוקם תאגיד המנהל אותה – עליו להחזיק ב-26% ממניות התאגיד.
 
אלא שבין רמ"י לקיבוצים והמושבים התגלעה מחלוקת לגבי שווי הקרקע במקרה כזה. על פי היישובים ושמאיהם, הקצאת הקרקע בפטור ממכרז מפחיתה מערכה, שכן היא כופה על היזם שיקבל אותה, שותפות עם היישוב. מדובר בהגבלה מסחרית הפוגמת בשווי הקרקע, ולכן יישוב שבחר בדרך זו - זכאי לקבל הנחה על הקרקע.
 
לעומת זאת, טענה רמ"י כי "יש לערוך שומה המתייחסת לשווי הקרקע המלא ללא מקדם ההפחתה. זאת משום שלא יהיה זה מוצדק לאפשר כפל הטבה (גם הפחתת השומה וגם הפטור ממכרז - דנ"ק) ליישובים, על ידי הפחתת מחיר הקרקע, בשל תנאים שיועדו להבטיח את היותה של ההטבה סבירה והוגנת בהיבטי שוויון וצדק חלוקתי. עוד ציינו מרמ"י כי גם ביחס להחלטות אחרות שניתנו על ידי ועדת ההשגות, נקבע כי יש לשום את הקרקע בשוויה המלא".
 
בעקבות המחלוקת, התבקשה יוליס להגיש את חוות דעתה בנושא. בחוות הדעת שהגישה ביום ה' האחרון, היא קיבלה את עמדת רמ"י, שלפיה למרות ההגבלה על המסחר בקרקע, אין הצדקה להפחית משוויה בשמאות שנערכת ליישובים. בהחלטה, שהתקבלה ב-11 בדצמבר, כתבה יוליס כי, "עצם מתן הפטור מהמכרז, משקף הטבה כלכלית בעלת ערך, המוזילה את מחיר הקרקע, באופן שתואר על ידי נציגי רמ"י כ'הטבה על הטבה'.
 
"אין להוסיף מקדם הפחתה בשל מגבלת סחירות לשומות הנערכות מכוח… החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לאור העובדה שהמגבלות שהחלטות המועצה קובעות בהקשר זה נובעות ממדיניות שמבקשת לאפשר את מתן הפטור ממכרז לטובת היישובים החקלאיים, כחלופה מיטיבה ביחס לאפשרות שיווק הקרקע על בסיס דיני חובת המכרזים הרגילים ומבלי שיהיה בכך כדי לפגוע בהיבטי צדק חלוקתי כמתחייב בפסיקת בית המשפט העליון. סיכום זה יחול… על כל עניין שעדיין לא ניתנה בו החלטה שנהפכה לחלוטה. לצד זאת, רמ"י לא תטען כי נישומים שבעניינם התקבלה כבר הכרעה על ידי ועדת ההשגות, יהיו חייבים בשומה עדכנית, ורמ"י תכבד את ההחלטה שהתקבלה".

 
עו"ד חגית בן משה, שותפה ומנהלת מחלקת ההתיישבות במשרד ברנע ג'פה לנדה , סבורה כי חוות הדעת לוקה בחסר: "ההחלטה מובילה למצב אבסורדי, שבו בשומות שמבצעת רמ"י לצורך תשלום דמי היוון, אין הפחתה על הגבלת סחירות, אך לעומת זאת בשומות של גורמי מימון שמעמידים מימון לפרויקט, יש כמובן התייחסות לנושא - והדבר יוצר פער משמעותי. בנוסף, בהחלטה לא נערכה השוואה למגזר העירוני, שבו כשמבקשים לבצע שינוי ייעוד צריך לשלם (במרכז הארץ) 31% מהפרש הערכים, לעומת 91% מערך הקרקע בייעוד החדש ביישוב חקלאי".