"בחצי השני של 2023 צפוי פיצוץ בביקושים, אנחנו נערכים לזה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם התארח בפודקאסט מורדי שבת, מנכ"ל חברת הנדל"ן ICR לשיחה עם מוטי ויזל. השניים שוחחו על תקופת ההאטה הנוכחית בשוק, כח הקניה של רוכשי הדירות, איך צפויה להיראות שנת 2023, באילו ערים ממקדת החברה את פעילותה העסקית ועוד.

להאזנה לפרק המלא:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

על המותג ICR שנוצר רק בשנים האחרונות הסביר שבת: "החברה נולדה במקור ב-1988 כחברה ציבורית של משפחת קוזניצקי. ואז היא נמכרה – 50% לישראל קנדה והמחצית השנייה למשפחת נקש יחד עם לאומי פרטנרס ופועלים אקוויטי. לפני 3 שנים בשיא הקורונה במהלך שנקרא משולש הופכי היא יצאה מהבורסה והפכה לחברה פרטית, והבעלים הביאו אותי לנהל אותה. בדיוק חזרתי משנתיים וחצי בניו יורק, והגעתי בלב הקורונה ישר ל-ICR".

לשאלה איך היה מסכם את 2022 השיב: "שנת 22 מתחלקת באופן מובהק לשני חלקים – מחצית ראשונה של השנה שהיא המשך ישיר של 2021, ובה הכל עובד, המכירות עובדות. לא צריך להשקיע תשומות בשיווק ופרסום, המחירים עולים וכולם מרוצים. ואז מתחילה העלאת הריבית במשק. נושא האינפלציה - גילו שזה קבוע, והסנטימנט הזה מקרין לאורך ורוחב שוק הנדל"ן. אין ספק שרואים שיש האטה מסוימת".

עם זאת הדגיש שבת כי "שוק הנדל"ן למגורים לא נפגע כמו שנוטים לתאר. הביקושים בשוק עדיין גבוהים. אנשים עולים לארץ, אנשים מתגרשים, זה אמיתי. בפרויקט התחדשות שלנו בגבעתיים שיצא לשיווק, ביומיים בספטמבר מכרנו 140 כתבי הרשמה, מתוכם יש היום 120 חוזים, והכל מדאטה בייס פנימי שלנו. מכרנו את הדירות ב-45 אלף שקל למ"ר. יש האטה, זה חד משמעי. אבל אנחנו אומרים אצלנו בחברה ש-2023 תהיה השנה הכי טובה שלנו. כי אנחנו עכשיו מפשילים שרוולים. עד עכשיו הכל הלך קל, ואני יוצא עכשיו להתקפה. על כל לקוח צריך להילחם, אין דבר כזה שלקוח נכנס למשרד המכירות ולא קונה".

על מצב הענף בתקופה הנוכחית אמר:  "הריבית עלתה בעוד חצי אחוז, אבל זה לא יוכל להימשך. יהיו פה קריסות של חברות, של עסקים קטנים, לא רק בנדל"ן. אתה שומע את השיח. חברות פונות אלי ואומרות בוא תקנה את הפעילות. אבל אני לא קונה כרגע. מבחינת מלאים – עשינו עסקה מאד גדולה בתל ברוך צפון קנינו קרקע ל-1,200 יח"ד מכרנו 400, אני רווי שם. בהתחדשות העירונית אנחנו מייצרים כל שנה 1,000 יח"ד. אני היום בונה 1,100 יח"ד, אני מוסר אותן ב-2024, יש לנו מלאי, אנחנו עושים עסקאות קומבינציה תוך כדי, אני לא צריך לקנות. חלק מהקרקעות שלי אני מממש כדי להתחמש. אני רוצה להיות מוכן לעסקאות הטובות".

על המשך שנת 2023 אמר: "אנחנו מכירים את השוק הישראלי, ראינו את משבר 2008, אנחנו בגלים. הביקושים מצטברים, ובסוף הם מתפוצצים בצורה לא פרופורציונלית. ההערכה שלי היא שבמחצית השניה של 2023 יהיה פה פיצוץ מטורף. אנחנו עם בפאניקה, ועכשיו כולם בלחץ. אבל הריבית לא תמשיך לעלות. הריבית עכשיו 4.25%, היא תגיע מקסימום ל-5% ואז תתחיל לרדת. ירידה אחת, אני מבטיח לך, כולם יתחילו לדבר על זה שהשוק נפתח וכל החרדה תרד. זה הצפי שלי לרבעון ה-3 של 2023 ואני נערך לשם".

לדבריו, 3 הערים שבהן ICR מתמקדת כעת הן בת ים, הרצליה וירושלים. "ירושלים הכי מפרגנת ליזמים, כיף לעבוד שם. שתי תב"עות הפקדתי שם השנה ועכשיו אני כבר יוצא עם היתר חפירה ודיפון בהנטקה (רחוב) בקרית יובל, 425 יח"ד, נתחיל שיווק ביוני. העיר דוחפת בצורה מדהימה, מאד פרו יזמים. זה אזור מסורתי, הרבה אנגלו-סכסים, הרכבת הקלה עוברת שם. כיף גדול".

לשאלה האם הירידה במחירי הקרקע מעידה שנראה ירידה במחירי הדירות בהמשך השנה אמר: "מי שזכה עכשיו בגליל ים ב-1.6-1.7 מיליון ליחידה, שאין ספק שלפני חצי שנה היה זוכה ב-2 מיליון, נראה לך שהוא ייתן את ההנחה במחיר הדירה? לי לא נראה. עלויות המימון עלו בהתאם. היום אתה לוקח היום הלוואות מהבנק ב-5%-6%, במקום 1.5% לפני חצי שנה וזה בדיוק הפער. אנחנו לא נוריד מחירים אבל חוץ מזה נעשה הכל כדי שהלקוח יהיה מרוצה".

על כח הקניה של הלקוחות כיום: "ברוב המקומות שאני בונה רמות המחירים גבוהות אבסולוטית. גם קהל המטרה שלי הוא העשירון העליון. אנשים מתוחכמים שהפרוטה בכיסם, שנכנסים מדעת, שעושים סקר שוק. מה האלטרנטיבות של הקהל הזה? אם הוא שם את כספו בשוק ההון, רמת הסיכון גבוהה מאד, תקופה לא ברורה. כשאתה שם את הכסף בבטון יש לך בסוף מוצר. בחוזים היום אתה שם 20% מהכסף ומקבל את הדירה בעוד 4-5 שנים. את היתרה אתה משלם בלי הצמדה למדד התשומות לצערנו. אז איזו חשיפה יש לך?".