בימ"ש: "אין כלל שתמ"א 38 תיעשה ללא תשלום מצד הדיירים"

חוסר היתכנות כלכלית אינו מהווה עילה מספקת לקבלת תוספת זכויות בנייה לצורך הקמת פרויקט במסגרת תמ"א 38 – אף אם אותן זכויות תואמות את תוכניות העירייה עצמה במקום. כך קבע בימים האחרונים בית המשפט המחוזי בתל אביב, שהותיר על כנה החלטה של ועדת ערר שצימצמה את היקף הזכויות בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן מ-34 דירות ל-28 דירות. זאת, חרף הטענה כי בשל כך לא תהיה הצדקה להקים את הפרויקט "עקב חוסר כדאיות כלכלית". בית המשפט קבע כי הדיירים יכולים לשלם מכיסם להשלמת הכדאיות הכלכלית, ואין חובה שמכירת הדירות החדשות תוכל לממן במלואה את הפרויקט. 

במקרה המדובר, חברת יסודות פיתוח ותכנון עירוני ביקשה להרוס מבנה בן 2 קומות (מעל עמודים) ברחוב נחלת יוסף בלב רמת גן, ולהקים במקומו בניין בן 8 קומות ו-34 דירות. העירייה (הוועדה המקומית) אישרה את התוכנית לפי סעיף 23, אולם ועדת ערר קבעה כי יש להפחית את הדירות ל-28 בלבד, מאחר ומדובר ברחוב צר, ללא מוצא, בעל נתיב תנועה אחד. השופטת יעל בלכר קבעה, כי "מקובלת עליי באופן עקרוני עמדת ועדת ערר, אשר לאופן שבו יש לבחון את ההיתכנות הכלכלית. דהיינו, הבחינה הכלכלית הרלבנטית היא בחינה כוללת, שמתחשבת ברווח המצרפי של הפרויקט לכל המעורבים, היזם והדיירים. הדעת נותנת, כי בעניין זה קיים טווח רחב למשא ומתן ולהסכמות בעניין אופי וגובה ההטבות שלהן יזכו הדיירים במסגרת הפרויקט ואין התכנון צריך להיגרר אחר פרטי ההסכמות שבין היזם לבין בעלי הדירות ולאופן חלוקת הרווח ביניהם". 

[quote]

השופטת בלכר ציינה כי "אין כלל או עיקרון שלפיו פרויקט החיזוק לפי תמ"א 38 צריך להיעשות ללא תשלום כלשהו מצד הדיירים, שככלל, מקבלים דירה חדשה מחוזקת וגדולה ששוויה עולה על דירתם המקורית". בית המשפט הדגיש כי טווח האפשרויות למימוש הפרויקט רחב עד מאוד, "והדעת נותנת כי לצד תשלום כספי מצד הדיירים (הגם שניתן לקבל כי אינו אופציה מועדפת במקרים רבים) קיימות אפשרויות נוספות, כגון: שינוי במפרט פנים הדירה, הקטנת שיעור הרווח של היזם וכיוצ"ב".

בנוסף ציינה השופטת כי "גם אם אמנם יוכח כי אין היתכנות כלכלית לפרויקט - ובכלל זה, מצב שבו לביצוע הפרויקט נדרשת השתתפות בעלי הדירות, שאינם מעוניינים או אינם יכולים לשאת בתשלום וכי אין דרך מעשית לביצועו גם בשינוי מתווה ההסכמות המקורי, והתאמתו לבנייה המאושרת - אין זה מלמד שהחלטת ועדת הערר איננה סבירה".

ההחלטה פורסמה ביומון "כל יום" שמוציא משרד עו"ד עפר טויסטר ועוסק בתכנון ובנייה.

לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, יש להבחין בין עמדה הגורסת כי לצורך יצירת פרויקט כלכלי, תוך הגבלת תוספת זכויות הבנייה, ניתן לדרוש הפחתה בתמורה שמקבלים הדיירים – עמדה שבהסתייגויות מסוימות יכולה להיות לגיטימית, לבין עמדה הגורסת כי ניתן לבסס את כלכליות הפרויקט על תוספת תשלום מצד הדיירים. לדעת טויסטר רוזנטל, "העמדה האחרונה עומדת בניגוד לרציונל של תמ"א 38 , אשר מלכתחילה הוסיפה לבניינים זכויות בנייה על מנת לאפשר את חיזוקם, מבלי שדיירי הבניינים יאלצו לשאת בהוצאות כספיות משמעותיות, אשר לא תמיד ידם משגת. העובדה שפרויקט התמ"א מעלה את ערך דירותיהם אינה יוצרת מקור תזרימי להשתתפות במימון הפרויקט".

(עת"מ 53018-05-18 יסודות פיתוח ותכנון עירוני (2011) נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב).

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה