שנה של שיאים לרמ"י: "שיווקנו כמות גדולה יותר של דירות ממה שיש בחיפה"

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פרסמה בסוף השבוע את סיכום פעילותה לאורך שנת 2022, שהייתה שנה של שיאים כמעט בכל מדדי הרשות. בין היתר, שווק מספר שיא של יחידות דיור, שעמד על מעט יותר מ-107 אלף. מדובר בעלייה לעומת השיא הקודם שנרשם אשתקד, שבה שווקו קרקעות עבור קרוב ל-102 אלף דירות. במספר העסקאות המאושרות, כלומר קרקעות שנמכרו בהצלחה השנה, עומד הנתון על 80,579 יח"ד. מדובר בזינוק של 27% במספר העסקאות, לעומת נתון השיא האחרון מהשנה שעברה, שבה נחתמו עסקאות עבור 63,420 יח"ד.

היקף השיווקים משתקף גם בהכנסות רמ"י, אשר שוברות שיא שנה שנייה ברציפות בהכנסות. בעוד שב-2021 זינקו הכנסות הרשות ל-31.65 מיליארד שקלים לעומת 11.77 מיליארד ב-2020, את 2022 מסיימת הרשות עם הכנסות של כ-37 מיליארדי שקלים.

את הנתונים הציג מנכ"ל רמ"י יעקב (ינקי) קווינט במהלך מסיבת עיתונאים שערכה הרשות ביום ה' האחרון, יחד עם בכירי הרשות. "כל מה שזמין אנחנו משחררים לשוק, אין יחידת דיור שאנחנו שומרים לאחר כך", הדגיש. "אנחנו  כל הזמן עסוקים בלשווק את הקרקע. אם יש עיכובים, זה כי יש פולשים, או שצריך לפנות בסיסים, או שיש דיונים עם הרשויות המקומית".

שיא במחיר מטרה, כשלון בשיווקי ההשכרה

לפי קווינט, שיא נשבר גם בשיווק קרקעות למגורים במסלול "מחיר מטרה" שנועד לספק דירות בהנחה לחסרי דירה זכאי משרד השיכון. 46,342 יח"ד, המהווים 43% מכלל השיווקים שווקו במחיר מטרה. מדובר בכמות הגבוהה ביותר של דיור מוזל ששווקה אי פעם על ידי רמ"י, לאחר שב-2021 פורסמו כ-32,653 יח"ד לדיור בר השגה. 23,742 יח"ד (22%) שווקו על ידי רמ"י בפטור ממכרז; 11,232 יח"ד (10%) שווקו במכרז פומבי רגיל; 6,291 יח"ד (6%) שווקו במסלול "הרשמה והגרלה".

6,191 יח"ד (6%) שווקו עבור דיור להשכרה, מעט יותר מ-5,896 יח"ד ששווקו ב-2021, אך גם כמעט 40% פחות מהיעד הממשלתי שקבע שיווק של 10,000 יח"ד להשכרה השנה. "לא עמדנו ביעד של הממשלה", אמר קווינט שציין כי "כשהריבית עולה הכדאיות הכלכלית פוחתת לשכירות אורכת טווח ואנחנו מנסים לחשוב על פתרון".

4,966 (5%) יח"ד שווקו במכרזי יזום. "מדובר במכרזים שמאפשרים ליזמים פרטיים לקדם בעצמם את התכנון, והיזמים מאוד אוהבים את זה", הסביר קווינט. 4,960 יח"ד (5%) שווקו השנה עבור דיור מוגן, 2,606 יח"ד (2%) שווקו למגרש בלתי מסוים ו-851 יח"ד שווקו במסגרת מכרזי בניה צמודת קרקע ובניה נמוכה.

ירידה במחיר הקרקע ברוב האזורים

אחד התהליכים הבולטים שהתרחשו בחלקה השני של השנה הוא ירידה במחיר הקרקעות, על רקע עליית הריבית שהביאה לירידה במספר העסקאות וייקרה את עלויות המימון של היזמים. חריגה לעניין זה היתה ראשון לציון, שבה שווי ליח"ד בבניה רוויה עלה באופן עקבי מאז מרץ 2020 והגיע ל-1,089,824 ש"ח ליח"ד בספטמבר 2022. 
במבואות הדרומיים של חיפה לעומת זאת, חלה ירידה מ-883,897 ש"ח ליח"ד באוקטובר 2021, ל-743,697 ש"ח ליח"ד בספטמבר 2022., בבאר יעקב חלה גם כן ירידה מ-1,067,466 שקלים שווי קרקע ליח"ד ביולי 21, עד לדצמבר 2022 אז שווי קרקע ליחידת הדיור ירד ל-715,803 ש"ח.

בנתיבות ירדו מחירי הקרקע ברכמעט פי שניים מאוגוסט השנה עד ספטמבר השנה,מ-456,678 שקל  לכ-231.7 אלף שקל ו-464 אלף שקל.7 אלף באפריל.

קווינט: "לדעתי יש צורך בעיר חרדית, זה נובע גם מחוסר הרצון של הרשויות הלא חרדיות לקלוט בהן חרדים. אבל צריך לפתח בה אזורי תעסוקה כדי שלא תפתח גירעונות. אפשר לראות בבני ברק דוגמה. יש לנו כמה אתרים אפשריים לעיר כזו".

עיקרי ההוצאות של רמ"י השנה היו על פיתוח תשתיות - 2.77 מיליארד שקל, מימון המטרו - מיליארד שקל ותשלום חלף היטל השבחה לרשויות המקומיות בהיקף של 3.2 מיליארד שקל. הוצאות נוספות היו לפינוי הבסיסים, הסכמים עם חברת החשמל, בית חולים שיבא ועוד.

עוד הוצג באירוע שינוי מגמה מהשנתיים האחרונות, לפיו רמ"י אחראית לפרסום רוב מכרזי הדיור, לעומת שנים קודמות שבהן משרד השיכון פרסם את רובם. בעוד שרמ"י פרסמה 57,125 יח"ד בשנת 2022 (54%),משרד השיכון פרסם 26,314 יח"ד (25%). 21,537 יח"ד שווקו בפטור ממכרז (21%). מדובר בהעצמתה של מגמה שהחלה כבר אשתקד, אז פורסמו כ-51 אלף יח"ד ע"י רמ"י וכ-35 אלף ע"י משרד הבינוי והשיכון .

עוד נסגרו בשנת 2022 בהצלחה 1,528 עסקאות בהיקף של אלפי מ"ר למסחר ומשרדים (40%, 614 עסקאות); מלונאות (33%, 503 עסקאות) ותעשייה (27%, 411 עסקאות). אשתקד (2021) נסגרו בהצלחה כ-945 עסקאות לתעשייה מסחר, משרדים ומלונאות.

מדובר בלא פחות מ-1.58 מיליון מ"ר השנה, לעומת 945 אלף ב-2021  ו-805 מ"ר ב-2020, ומעל השיא של 2019, כ-1.17 מיליון ולעומת השיא השלילי בעשור האחרון, של 323 אלף מ"ר ב-2014.

"אי אפשר להיות נחמד עם כולם"

קווינט התייחס לטענות הקבלנים על מחסור בדירות בשוק, ואמר כי "מי שמדבר על המחסור לא משקף את המצב כיום. שיווקנו השנה יותר דירות ממה שיש בחיפה". הוא התייחס  גם למאבק המשפטי עם עיריית הרצליה במכרז "קריית השחקים" שלבסוף יצא לשיווק במסגרת פשרה בין הצדדים. "היינו יכולים לא להוציא את המכרז בהרצליה ואז היו פחות 2000 יחידות דיור. להיות נחמד עם כולם לא מאפשר לנו את היעדים שהציבו לנו".

עוד התייחס לכוונת הממשלה החדשה להקים עיר חרדית: "עיר חרדית תמיד הובאה בחשבון בתכנון. תכננו לכלל האוכלוסיות, ובתכנון עבור החרדים יש יותר מוסדות ציבור, פחות תקני חניה ועוד. לדעתי יש צורך בעיר חרדית, זה נובע גם מחוסר הרצון של הרשויות הלא חרדיות לקלוט בהן חרדים. אבל צריך לפתח בה אזורי תעסוקה כדי שלא תפתח גירעונות. אפשר לראות בבני ברק דוגמה. יש לנו כמה אתרים אפשריים לעיר כזו".

רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית, סיפרה שהפרויקט הבינה המלאכותית שרמ"י השיקה השנה כבר פעיל לחישוב דמי היתר לתוספות בנייה בצמודי קרקע. "זהו מודל שמפיק אומדנים של תחזיות  מחירי הקרקע באמצעות למידת מכונה המבוססת על עסקאות עבר, מידע חוץ, עסקאות רשות המיסים, בקשות היתר, תוצאות מכרזים ואפילו נתוני פשיעה. זה חוסך שבועות עבודה אצל שמאים".

מורן גליקשטיין מנהל חטיבת השירות סיפר שהחל מהיום (א') תתבצע כל ההגשה למכרזים הפשוטים בדיגיטל. שירה תם, מנהלת חטיבת שמירת הקרקע, סיפרה כי מתחילת השנה אותרו 1910 פלישות, ומספר הפינויים היה כמעט פי שניים משנה שעברה ועמד על 2041 פינויים, 75 אחוז בפינוי עצמי.