בעלי הנכס נכנסו לחובות ועל דירתם הוטל עיקול - האם הם רשאים למכור את דירתם?

עיקול הוא פעולה הנעשית מול חייב כדי להגביל את שימושו בנכס, מתוך מטרה שהחייב לא יבריח את הנכס המעוקל ויתחמק מתשלום חובו. בענייננו, הוטלו עיקולים על ידי בנקים שונים, כשבנק אחד הוא בעל המשכנתא הרשומה על דירה. העיקול הוטל על הזכויות של אחד מבני הזוג. במהלך מכירת הדירה, התקבל תשלום ראשון עבור הדירה. כאן עלתה השאלה העיקרית – האם רוכשי דירה זכאים לשלם, מכספי התמורה שעדיין לא שולמו, בעבור המשכנתה כדי לסלק חוב זה מהדירה, או שמא העיקולים גוברים ועליהם להעביר את יתרת התמורה למעקלים. כמו כן, עלתה שאלה נוספת ובה בחן בית המשפט את זכויותיה של האשה, שכן היא זכאית למחצית מזכויות הדירה ולגביה לא קיים עיקול, אלא על חלקו של בעלה.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום בסוגיית תחרות בין הנושים לרוכשים. השאלה שנדונה היא אם ברכישת דירה יש להעדיף את התשלומים לכיסוי חוב המשכנתה והעברת הבעלות על שם הרוכשים, או שמא יש לייעד כספים אלה לכיסוי חובות הבעל בגין עיקול שהוטל על הדירה.

נסיבות המקרה:

ענייננו בעסקת מכר של דירה תמורת 1.7 מיליון שקל, שבמהלך תשלומי התמורה הוטלו עליה עיקולים בגין חובות הבעל בגובה של 1.3 מיליון שקל. בני הזוג (להלן: ״המוכרים״) מכרו את דירתם, וסיכמו כי הרוכשים ישלמו את תמורת מכר הדירה בכמה פעימות, כפי שנהוג בעסקות מכר מסוג זה. בפעימה הראשונה שולמו 400 אלף שקל ונרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים. לאחר מכן הוטלו כמה עיקולים על חלקו של אחד מבני הזוג בדירה. הרוכשים ביקשו לשלם את החובות החלים על הדירה באמצעות יתרת התשלום שהיתה מיועדת למוכרים, וזאת כדי להסיר את המשכנתה הרשומה על הדירה, ולהעביר את הבעלות על שמם.

לטענת הרוכשים, יש לאפשר להם לשלם את יתרת חוב המשכנתה לבנק שהיתה כ-700 אלף שקל, ולתת הוראות בדבר אופן תשלום יתרת התמורה המגיעה עפ"י הסכם המכר, ולהורות שיוסרו יתר העיקולים ויתאפשר לרוכשים להשלים את העברת הדירה על שמם בטאבו. בנוסף, ביקשו הרוכשים מבית המשפט שייתן הוראות בדבר אופן תשלום יתרת התמורה, שכן חוב המשכנתה היה כ-700 אלף שקל ונשארה היתרה לתשלום שעל פניו אמורה להגיע למוכרים.

מנגד, טוענים המוכרים שהם עתידים להתגרש, והיות שהעיקולים נוצרו עקב חובות הבעל בלבד, הרי שאין למנוע מהאשה את זכויותיה בדירה, שהרי היא זכאית למחצית התמורה מהדירה.

הנושים, בנקים וגוף מימון פרטי, למעט הבנק בעל המשכנתה, טוענים כי זכותם בעיקול התמורה עדיפה על זכות הקונים לפדות את המשכנתה ועל זכות הבנק הממשכן, ולכן זכותם לקבל את יתרת התמורה מעסקת המכר. בנוסף, טוענים הנושים, למעט הבנק בעל המשכנתה, שהאשה הסכימה לקבל על עצמה את האחריות לחובות הבעל מכוח הסכם המכר. לכן יש כוונת שיתוף ספציפית בחובות בין בני הזוג, והאשה אינה זכאית לקבל מחצית מתמורת המכר.
 
ההחלטה:

נפסק כי זכויות הרוכשים גוברות על המעקלים, ומכספי התמורה זכאים הרוכשים לשלם תחילה את יתרת המשכנתה שעדיין לא סולקה.

אמנם אין מניעה לעקל את יתרת התמורה למרות הערת האזהרה הקיימת. ואולם הנושים, שמעקלים את יתרת התמורה, לא יכולים להיות במצב טוב יותר מהמצב שבו היו, לו היו פועלים לממש את הדירה. זאת מפני שתחילה פורעים את המשכנתה על הנכס, ולאחר מכן מנכים את הוצאות הכינוס. משכך, אין לקבל את טענת הנושים. לכן התוצאה הצודקת היא שמהתמורה תיפרע תחילה יתרת המשכנתה, והשאר יחולק בין בני הזוג. האשה תשמור על מחצית מהסכום המגיע לה, ומחצית מהתמורה שמגיעה לבעל תחולק בין הנושים, לפי שיעור החובות.

לאחר פירעון המשכנתה, יתרת התשלומים שנשארה לקונים לשלם, תועבר לנושים המעקלים – זאת לאחר תשלום מחצית מהתמורה שמגיעה לאשה. לאחר ביצוע התשלומים של הקונים, העיקולים יוסרו והקונים יוכלו להירשם כבעלי הנכס.

בית המשפט לא מצא בסיס לטענת הבנקים הנושים שניתן לקבוע כי האשה הסכימה לשאת בחובות הבעל, שכן לטענתם האשה חתמה בהסכם המכר לשאת בחובות הבעל. זאת למרות הסעיף שאליו הפנו הנושים ובו כתוב, בין היתר, כי בני הזוג אחראים ביחד ולחוד. ואולם אין בכך כוונת שיתוף בחובות הבעל, אלא אחריות חוזית כלפי הקונים.

כבר נפסק בעבר שזכות הקונה גוברת על העיקול, אלא אם יוכיחו הנושים דין מהותי המורה אחרת. בענייננו לא הוכיחו זאת הנושים. בנוסף, העיקול לא יכול לתפוס יותר מזכויות המוכר. לאור זאת, הוראה כי הכספים ישולמו לכיסוי המשכנתה, משמעותה כי לא ניתן לעקל כספים אלה, מאחר שהם לא שייכים למוכר, החייב, ולכן העיקול לא תופס כספים אלה.

זאת ועוד, הקונים רכשו את הדירה בתום לב, מתוך ידיעה שהם רוכשים נכס ולא נכנסים בנעלי החייב. וכן, בחוזה הנדון יש סעיף הקובע שהתשלום הבא ישולם בהמחאה לפקודת הבנק לצורך סילוק המשכנתה. בית המשפט פירש סעיף זה כסעיף שנועד להגן על הקונה ושולל את זכות המוכר לקבל את סכום זה באופן ישיר.

לסיכום, העיקול שהטילו הנושים על יתרת התמורה לא חל על הסכום המיועד לפרעון המשכנתה. כמו כן, העיקול לא חל על מחצית זכויותיה של האשה ביתרת התמורה, ואין מקום לפרוע את המשכנתה רק מחלקה בתמורה. לכן, הקונים רשאים לשלם את יתרת המשכנתה לבנק. לאחר פירעון המשכנתה, הקונים ישלמו לנושים המעקלים את מחצית יתרת התמורה שתיוותר בידם, באופן יחסי להיקף החובות. לאחר ביצוע התשלומים האלה, יבוטלו העיקולים, ומחצית התמורה שתיוותר תועבר לידי האשה.
 
(ת"א 14416-01-22 רז ואח' נ' אלישקובי ואח').

הכותב הוא עו"ד מור דהן ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)