תעלומת הפינוי-בינוי: פער של מאות אחוזים בנתוני הבניה בין הלמ"ס לרשות להתחדשות

תחום הפינוי-בינוי מייצר בשנים האחרונות הרבה מאד "רעש": אינספור כתבות נכתבות אודותיו, מהלכי חקיקה מבקשים להקל על קידומו, רשויות מקומיות מקיימות דיונים על גובה היטלי ההשבחה ומקימות מנהלות עירוניות לקידומו, וכנסים וימי הדרכה אודותיו הם דבר שבשגרה.

אולם כשבוחנים את השורה התחתונה, כלומר את מספר הפרויקטים שבנייתם מתחילה בפועל, מגלים כי אלה נמוכים באופן מפתיע. על פי נתוני התחלות הבניה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) התפוקה של ענף הפינוי-בינוי מסתכמת במאות דירות בודדות שבנייתן מתחילה מדי רבעון. ברבעון השלישי של 2022 מדובר היה ב-488 דירות, בזה שלפניו 401, וברבעון הראשון של השנה – 556. אם נסכם את שלושת הרבעונים הראשונים של 2022 נגיע לקצת פחות מ-1,500 התחלות בניה, מספר נמוך לכל הדעות. כמו כן אין לשכוח כי נתונים אלו כוללים גם את דירות התמורה שמוקצות לדיירים הוותיקים במתחם. כלומר – תוספת יחידות הדירות למשק שנובעת מהם נמוכה אף יותר.

האם אלפי דירות בשנה מקבלות היתר?

עד כאן תמונת המצב אינה מעודדת. אלא שכאן מגיע טוויסט בעלילה, שעשוי לספק מעט אופטימיות, שכן לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הפעילות היא גבוהה משמעותית. בניגוד ללמ"ס, הרשות להתחדשות אינה מפרסמת נתונים אודות "התחלות בניה", כי אם בודקת את "היתרי הבניה" שניתנו למיזמי הפינוי-בינוי.

והנה בחינה של מספר ההיתרים מעלה תמונה שונה בתכלית. בשנת 2021 עמד מספרם על 7,000 יחידות דיור, ואומדנים ראשוניים ולא רשמיים לגבי שנת 2022 מראים כי המספר יהיה גבוה לא פחות ואולי אף יותר.

מדובר אם כן בתעלומה. מספר התחלות הבניה בפינוי בינוי לשנת 2021 כולה עמד, לפי הלמ"ס, על כ-3,000 דירות. בשנת 2022 המספרים דלים יותר, ולאחר 3 רבעונים הגענו לכ-1,500 התחלות בלבד. אז אם מספר התחלות הבניה לפינוי בינוי עומד על רמות שכאלה מזה שנתיים, כיצד ייתכן שמספר היתרי הבניה שניתנו באותה התקופה גבוה פי כמה?

ההבדל המרכזי בין הגישות הוא שברשות להתחדשות סופרים את כלל הדירות הצפויות להיבנות בפרויקט מיד עם מתן היתר ההריסה, גם אם הבנייה נעשית בשלבים ולאורך מספר שנים. אם ניתן היתר להתחלת הריסתו של מתחם ותיק, לרגל בניית עשרה מגדלים חדשים בני 100 יח"ד כל אחד, הרשות להתחדשות תראה את הארוע כ"היתר" ל-1,000 יח"ד, בעוד שהלמ"ס תוסיף 100 יח"ד למאזן רק כאשר החלה בניית כל בניין בפועל.

האם ייתכן כי בתחום הפינוי-בינוי, בניגוד לבניה בקרקע פנויה, היתרי הבניה אינם מיתרגמים באופן מיידי להתחלות בניה בפועל?  קשה להאמין. לא רק שגם יזמי פינוי בינוי , כמו רוב היזמים, רוצים לצאת לדרך ולהתחיל לבנות עם קבלת ההיתר, אלא שבמקרה שלהם יש גם כמה עשרות או מאות בעלי דירות ששותפים לתהליך, שדואגים לעקוב מקרוב אחר הנעשה ולא יסבלו עיכובים מיותרים.

ברשות סופרים את היתר ההריסה כ"היתר"

הפתרון נמצא אם כן במקום אחר. משיחה שקיימנו עם גורמים בלמ"ס עולה הבדל מהותי בשיטת המדידה של שני הגופים. בעוד שבלמ"ס מודדים את התחלות הבניה בהתאם למספר הדירות בבניינים ספציפיים שבנייתם החלה, ברשות להתחדשות סופרים בעצם את מספר הדירות לפי היתרי ההריסה שניתנו - ולא היתרי הבניה, מתוך הנחה שכל מה שייהרס חייב להיבנות.

הבדל משמעותי נוסף, שהוא זה שעומד ככל הנראה מאחורי הפער העצום בנתונים, הוא שברשות להתחדשות סופרים את כלל הדירות הצפויות להיבנות בפרויקט מיד עם מתן היתר ההריסה, גם אם הבנייה נעשית במספר שלבים ולאורך כמה שנים. כלומר, אם ניתן היתר להתחלת הריסתו של מתחם ותיק, לרגל בניית עשרה מגדלים חדשים בני 100 יח"ד כל אחד, הרשות להתחדשות תראה את הארוע כ"היתר" ל-1,000 יח"ד, בעוד שהלמ"ס תעקוב אחר בנייתו של כל בניין ובניין ותוסיף 100 יח"ד למאזן ההתחלות רק כאשר החלה בנייתו של הבניין בפועל.

אז מהן בשורה התחתונה היקפי הבניה בפינוי בינוי? אם ניצמד להתחלות הבניה במובן המקובל שלהן, הרי שברור כי היקפי הבניה הממשיים משתקפים בנתוני הלמ"ס. מדובר בעובדה לא משמחת שכן בכל הקשור לפינוי בינוי מדובר נכון להיום בנתונים כמעט זניחים. עם זאת, נתוני הרשות להתחדשות אינם חסרי משמעות. מאחר שכאמור, כל מה שנהרס יהיה חייב היבנות, נתןני הרשות מלמדים אותנו על צבר הפרויקטים שנמצא בדרך, בטווח של שנה-שנתיים מהיום לכל היותר, ונראה כי מדובר בצבר פרויקטים משמעותי. יש לקוות כי כבר ברבעון או שניים הבאים נראה אותו מתחיל לבוא לידי ביטוי בנתוני התחלות הבניה של הלמ"ס.