מסמך ההנחיות לעוה"ד הדיירים בהתחדשות: אין לפנות לבעלי דירות, אסור לייצג את היזם בפרויקט אחר

הרשות להתחדשות עירונית השלימה את עבודתה על מסמך ההנחיות מטעמה, להסדרת התנהלות בעלי דירות בהליכי התחדשות עירונית מול עורכי הדין המייצגים אותם בפרויקטים. בין היתר כולל המסמך כללים לגבי איתור ובחירת עורך דין מייצג ומגדיר מהם מחויבויותיו לבעלי הדירות, מגדיר כיצד יש למנוע חשש לניגוד עניינים, קובע כיצד יש לקבוע את שכר טרחת עורכי הדין ועוד.

לתהליך הכנת המסמך היתה שותפה בחודשים האחרונים לשכת עורכי הדין, אשר סומכת כעת את ידיה על המסמך. כזכור, טיוטה ראשונית של המסמך עוררה ביקורת בקרב לשכת עורכי הדין, שטענה כי הרשות חורגת מסמכותה וכי הגורם היחיד המוסמך לקבוע את כללי ההתנהלות של עורכי הדין בתחום היא ועדת האתיקה של הלשכה. בעקבות אותו אירוע, הזמינה הרשות את אנשי הלשכה בהובלת עו"ד אברהם ללום - המשנה לראש הלשכה ויו"ר מנהל של פורום המקרקעין הארצי - לקחת חלק בהליך.

בעקבות שילוב הלשכה נעשו מספר שינויים לעומת טיוטת המסמך שפורסמה בספטמבר. ביניהם: ביטול האיסור שנכלל במסמך המקורי על עורך הדין להתפטר במהלך הפרויקט, ציון החובה להסדיר תשלום נול עו"ד שהופסקה עבודתו על ידי בעלי הדירות, הצורך בחתימה על ייפוי כח לטובת עורך הדין על מנת שיוכל לבצע פעולות מול היזם בשם הדיירים ועוד.  

"עורך הדין לא יפעל באותו פרויקט כמייצג וכמארגן"

כידוע, אחד הנושאים הנפיצים ביותר בתחום ייצוג בעלי הדירות, הוא אפשרות ניגודי העניינים, כאשר חלק גדול מהמשרדים המתמחים בתחום ההתחדשות עוסקים הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים. תקנות הרשות אוסרות על עורכי דין לייצג לקוח, אם קיים חשש שהוא ימצא במצב של ניגוד עניינים. סוגיה זו נדונה בהרחבה על ידי ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין אשר במסגרת החלטה את/67/21, הגדירה מהם התרחישים העיקריים שמהם חלה חובה להימנע.

על פי מסמך הרשות להתחדשות, "עורך דין לא ייצג את בעלי הדירות ואת היזם באותו פרויקט; עורך דין לא ייצג במקביל בעלי דירות ויזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה עת; עורך דין לא ייצג בעלי דירות מול יזם המיוצג על ידו באופן קבוע; עורך דין לא ייצג בעלי דירות אל מול יזם שייצג בעבר, אלא אם אין קשר בין שני הפרויקטים (אין חשש לעשיית שימוש במידע מפרויקט אחד במסגרת הפרויקט השני) ועורך הדין גילה זאת באופן שקוף ומלא לבעלי הדירות טרם ההתקשרות עמם".

מתוך המסמך: "עורך דין לא יוכל לפעול באותו פרויקט הן כמייצג את בעלי הדירות והן כמארגן. עורך דין שהוא בעל דירה בפרויקט, או עורך דין שהוא קרוב משפחה של בעל דירה בפרויקט, לא ייצג את בעלי הדירות בפרויקט - אף כי אין איסור חוקי על כך". עוד נכתב כי עורך הדין ועובדי משרדו רשאים לרכוש דירה בפרויקט בו הם מייצגים את בעלי הדירות, וכי במקרה זה, על עורך הדין לדווח לבעלי הדירות אודות הרכישה מיד לאחר ביצועה.

 עוד נקבע כי "עורך דין לא יוכל לפעול באותו פרויקט הן כמייצג את בעלי הדירות והן כמארגן" והומלץ כי "עורך דין שהוא בעל דירה בפרויקט, או עורך דין שהוא קרוב משפחה של בעל דירה בפרויקט, לא ייצג את בעלי הדירות בפרויקט - אף כי אין איסור חוקי על כך. עוד נכתב כי עורך הדין ועובדי משרדו רשאים לרכוש דירה בפרויקט בו הם מייצגים את בעלי הדירות, וכי במקרה זה, על עורך הדין לדווח לבעלי הדירות אודות הרכישה מיד לאחר ביצועה. יש לציין כי ההוראות לעניין ניגודי עניינים יחולו על כל עורכי הדין במשרד אליו שייך עורך הדין.

לא ניתן לפנות באופן יזום אל בעלי הדירות

פרק נרחב נוסף מקדישות התקנות לאופן איתור ובחירת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות ומחויבותו כלפיהם. על פי המסמך, "אסור לעורך דין, בעצמו או על ידי אחר, לפנות לבעל דירה ולשכנע אותו לשכור את שירותיו. פנייה אישית ויזומה כזו של עורך דין לבעל דירה, גם אם היא נעשית באמצעות גורם אחר, מכונה 'שידול', שהיא פעולה האסורה על עורך דין.

עוד נכתב כי "בעלי הדירות הם הבוחרים בעצמם את עורך הדין שייצג אותם. מומלץ כי בעלי הדירות יבחרו בעורך דין לאחר פנייה למספר עורכי דין, ובחינת הניסיון והשירותים המוצעים על ידם. מומלץ לבעלי הדירות לבחור בעצמם או באמצעות נציגות בעלי הדירות את עורך הדין, ולהימנע מהתקשרות עם עורך דין אך ורק על פי המלצה  של מארגן, יזם או כל גורם אחר", זאת מכיוון שעורך הדין עתיד לייצג את הדיירים מול גורמים אלה.

לאחר בחירת עורך הדין, על בעלי הדירות להתקשר עמו בהסכם למתן שירותים אשר יפרט את מלוא התחייבויותיו כלפיהם, לרבות השירותים שיינתנו על ידו ושכר הטרחה שישולם לעורך הדין עבור שירותיו. ניתן להסמיך את נציגות בעלי הדירות לחתום על הסכם השירותים מול עורך הדין, ומומלץ לעשות שימוש בהסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים המופיע באתר הרשות.

עוד נכתב כי על בעלי הדירות להסמיך את עורך הדין לפעול בשמם באמצעות חתימה על ייפוי כוח,  אך "מומלץ שלא להסכים לסעיף כללי המאפשר לעורך הדין להעביר את ייצוג בעלי הדירות  לעורך דין אחר ללא הסכמתם או הסכמת הנציגות". עוד נכתב כי "עורך הדין יימנע מייצוג בעלי הדירות בתביעה שתוגש מטעמם כנגד בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקת התחדשות עירונית ('דייר סרבן'). ייצוג בתביעה נגד 'דייר סרבן' יעשה על ידי עורך דין אשר אינו מייצג את בעלי הדירות או את היזם (לרבות עו"ד ממשרדם) בפרויקט".

שכר הדרחה ישולם ע"י היזם בהתאם לאבני הדרך

בעניין שכר הטרחה נכתב כי "נהוג כי היזם משלם את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, כחלק מתשלום הוצאות העסקה של בעלי הדירות, והתחייבותו לתשלום זה תהיה אך ורק כלפי בעלי הדירות, מכוח העסקה שנחתמה בין היזם ובינם".

על פי המסמך, מומלץ לקבוע את שכר הטרחה של עורך הדין כנגזרת של מספר יחידות הדיור הקיימות ו/או של שווי דירות התמורה לבעלי הדירות. "יובהר כי היזם לוקח בחשבון את שכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות כחלק מעלויות הפרויקט המוטלות עליו, וככל שהעלות המושתת על היזם כבדה יותר, הדבר מצמצם את יכולתו להעניק תמורות לבעלי הדירות. על כן, על אף שאינם נושאים באופן ישיר בשכר טרחת עורך הדין, מומלץ לבעלי הדירות לוודא שמדובר בשכר טרחה המקובל בשוק".

המסמך מדגיש כי "עורך הדין יתקשר בהסכם שכר טרחה אך ורק עם בעלי הדירות. אסור לעורך הדין לנהל משא ומתן עם היזם על שכר טרחתו בשם בעלי הדירות או לחתום עימו על הסכם שכר טרחה עצמאי". עוד נכתב בנושא זה כי "מומלץ לקבוע אבני דרך לתשלום שכר הטרחה של עורך הדין, לפי קצב התקדמות הפרויקט, כאשר אבני דרך מרכזיות הן שלב חתימת העסקה עם היזם על ידי הרוב הנדרש, החלטת מוסד התכנון על הפקדת התכנית המפורטת, אישור התכנית, קבלת היתר בנייה, מועד פינוי הדירות ועוד". התשלום עצמו ייעשה על ידי היזם בהתאם לאבני הדרך לאחר שהתקבל אישור בעלי הדירות.

נהוג לחתום על ייפוי כח לטובת עורך הדין

על הליך חתימת הסכם ההתחדשות בין היזם לבעלי הדירות נכתב כי "חובה על היזם לקיים כינוס לכלל בעלי הדירות, וכמו כן ולפחות שבועיים לפני חתימת העסקה, חובה על היזם למסור לכל בעלי הדירות מסמך ובו עיקרי ההצעה", ועל עורך הדין "להסביר לבעלי הדירות את משמעויות העסקה באופן מפורט לפני החתימה".

בהמשך,  על כל אחד מבעלי הדירות לחתום בעצמו על העסקה לאחר שהוסברו לו כלל התנאים על ידי עורך הדין בשפתו. "במקרים מסוימים ניתן להסתייע בייפוי כוח לשם חתימה על העסקה, אולם הדבר אינו מומלץ. במסגרת החתימה על העסקה עם היזם, נהוג לחתום על ייפוי כח המייפה את כוחו של עורך הדין לבצע את השלבים השונים בעסקה".

עו"ד אברהם ללום, משנה לראש לשכת עוה"ד בישראל ויו"ר מנהל של פורום המקרקעין הארצי: "מומלץ שבעלי הדירות יהיו מיוצגים ע"י עורך דין שיגן על האינטרסים שלהם. מורכבותו של הליך ההתחדשות העירונית מביא עמו החלטות חשובות ומהותיות בחייהם של בעלי הדירות, ובשל כך החשיבות הגדולה של עו"ד המייצג את בעלי הדירות.

"לאחר עבודה משותפת הגענו לנוסח מוסכם עם הרשות להתחדשות עירונית , במטרה להביא לאיזון נכון בקשר לעבודה של עוה"ד ובעלי זכויות בתחום ההתחדשות העירונית. אנו תקווה כי נייר העמדה יסייע לעוסקים בתחום ולציבור, ונמשיך לקדם כל נושא במטרה שתחום ההתחדשות העירונית בישראל יוסדר בצורה הטובה ביותר. אני רוצה להודות ליו"ר ועדת האתיקה של הלשכה על תרומתו החשובה לתחום, וכמובן לרשות להתחדשות עירונית שנתנה לנו להיות חלק מהתהליך".