בכיר האוצר מודה: "מבצעי המכר הגדילו מאד את הביקוש ויצרו עודף רגולציה"

השבוע בפודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן אנו מביאים את חלקה השני של השיחה המרתקת בין צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר והאחראי על תחומי הנדל"ן והשלטון המקומי ונמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן. והפעם שוחחו השניים על שורה של סוגיות כלכליות-נדל"ניות, בהן ההגיון וההצדקה שבהטלת הגבלות על משקיעים בדירות, האם יש צורך לשנות את מבנה הארנונה כך שיעודד רשויות מקומיות לבנות וגם - מה הביקורת של דוד עצמו על מבצעי המכר של המדינה בעשור האחרון. 

לפרק המלא:

על הסוגייה מה משפיע על מה - מחיר הקרקע על מחירי הדירות או ההיפך, אמר דוד כי זו שאלה חשובה: "בסופו של דבר, הקרקע שייכת לכלל הציבור, בטח קרקע מדינה, אבל גם קרקע פרטית שבה עיריות גובות היטלי השבחה והציבור נהנה מחלק גדול מההשבחה. כשעולה טענה שאם נוריד את מחירי הקרקע ירדו מחירי הדירות, הרי שאם הטענה הזו לא נכונה, אנחנו בעצם לוקחים נתח מהתמורה של הציבור עבור מתי מעט בעלי קרקעות, היסטוריים או חדשים ויזמים שרוכשים קרקע מהמדינה. יש כאן הרבה מיליארדים שלוקחים מציבור.

"ואם הטענה, שבעיניי מוטעית לחלוטין, שמחיר הקרקע מעלה את מחירי הדיור תתקבל, יהיו לחצים לחלק קרקעות במחיר נמוך יותר. האמת היא הפוכה. שוק הנדל"ן ייחודי בכך שמחיר הייצור שלו מאוד פלואידי, ויכול להשתנות בן לילה. אם אני בשוק העגבניות, מחיר המים לא ישתנה בן לילה ושכר העבודה לא יירד במחצית בשבועיים. בשוק הנדל"ן, במיוחד באזור המרכז, המחיר מאוד פלואידי. 

"למה אני אומר שמחיר הדירות מעלה את מחיר הקרקע ולא להפך? היות שכשקבלן ניגש לעשות עסקה, הוא יושב לעשות חשבון - דוח אפס - הוא יוצא לדרך ממחיר הדירה שימכור בעוד איקס שנים, ואז מזה מתחיל להפחית דברים, עלויות המימון, עלויות הבנייה, המיסוי, שיווק ועוד. בסוף הוא מגיע לאיזו תוצאה. התוצאה הזו תהיה הצעה שלו במכרז הקרקע או הצעה לאדם פרטי. אם אני קבלן, אני אציע במכרז תחרותי את הסכום שיאפשר לי את הרווחיות שאני רוצה להגיע אליה  ויאפשר לי לזכות במכרז. ראינו את זה מאוד חזק בסוף 2020. אז המחירים עוד לא עלו דרמטית וראינו גאות בהצעות על הקרקע. בגלל שיש למינהל שיטות מכרזים שונות יש לנו ניבוי טוב למחירי הדירות. ידענו שמחירי הדירות עומדים לעלות דרמטית ב-2021. ידענו כי מחירי הקרקע כבר עלו. הידיעה שמחירי הדירות עלו דחפה את הקבלנים להציע יותר על הקרקע".

"תוכניות כמו מחיר למשתכן אפשרו  להגיד הטיפול בצד ההיצע הוא ארוך טווח, ולכן אנו שמים פתרון ביניים"

דוד לא הסתיר את הביקורת שלו על תוכניות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה: "מחיר למשתכן נולד עוד  בשנות התשעים בהיקפים קטנים שמטרתם היתה לאתגר את השוק ולספק דירות מוזלות בלי הנחה על הקרקע. זה נתן 5%-10% הנחה ממחירי הדירות, אבל זה לא היה כלי שמשפיע ברמת מאקרו על ביקושים.

"מה הבעיה במאקרו כמו מחיר למשתכן ? הראשונה, שתוכניות כאלו מגבירות ביקוש. אם מציעים לציבור רחב דירה במחיר הרבה יותר נמוך מחחיר השוק, אנשים שלא תכננו לקנות דירה יקנו דירה. החבר'ה האלה שבאים לשוק בנקודת זמן עם היצע ספציפי מביאים הרבה יותר ביקוש. ביקוש מצרפי מביא לכך שהמחיר גדל לכולם. הצד שני הוא כלכלה ורגולציה, כשאתה כממשלה מוכר דירות בהנחה, אתה מתערב לקבלנים בפרטים הכי טכניים, איזה תריס לשים, אם מותרים מסתורי כביסה, איזה מטבח לשים. הקבלן יכול להגיד הכרחת אותי למכור בהנחה, אני אמכור דירה ערומה. אבל המטרה של הכלים האלו שההנחה תגיע לצרכן.

"זה ההבדל מלעומת תוכניות המענקים שהיו לפני מחיר למשתכן . בדיקות של האוצר ושל בנק וישראל הראו שרוב המענק התגלגל למחיר הדירה. אמרו, נשנה את השיטה, נגביל את מחיר הדירה וכך נוודא שהמענק מגיע לרוכש ולא לקבלן. ברמת המאקרו  אתה רק דוחה את ההשפעה של המענק על מחירי הדיור כי אחרי חמש שנים מותר למכור את הדירה. אותו זוג שקיבל הטבה של מיליון שקל יוצא לשוק עם הון עצמי מאוד גבוה ומסוגל להעלות מחירים ואת הביקוש.

לרגולציה העודפת יש עוד מחיר, הרבה יחידות דיור במחיר למשתכן התעכבו בגלל ויכוחים מול הקבלנים. לדוגמה - 100 דירות במכרז, 70 במחיר למשתכן, אילו דירות הולכות למדינה ואילו לקבלן? היו לי שניים שלושה מקרים שהוויכוח הסתבך מאוד והיתר הבנייה לא נחתם חודשים רבים בגלל עודף רגולציה. נושא אחר, במכרז בעיר תל אביב, עיריית תל אביב אמרה לקבלן, לא יהיה מסתור כביסה. ועדת המכרזים של משרד השיכון אמרה לו אתה חייב מסתורי כביסה כי זכית במכרז שיש בו מסתור כביסה. הוויכוח הזה לקח חודשים ארוכים".

"זה לא חייב להיות ככה, היו תקופות שבהן התוכניות היו יותר מאוזנות, הנחה מידתית לא גוררת ביקושים עודפים. בסופו של הדבר, התוכניות אפשרו לשרים להגיד הטיפול בצד ההיצע הוא ארוך טווח, ולכן אנו שמים פתרון ביניים לנתח לא מבוטל מהשוק".

האנומליה הכלכלית של המכפיל בהתחדשות עירונית

עוד הציג דוד את הבעייתיות במדיניות הוועדות המקומיות בתחום ההתחדשות העירונית: "כשהתחיל דיבור על העלאת מס רכישה על משקיעים, התקשר אליי פרופסור לכלכלה להסביר למה אנו טועים. והשיחה התגלגלה לשיחות כלכליות והתחדשות עירונית, שנמצא  תקופה ארוכה במספרים גבוהים.  הפרופסור נדהם לשמוע כשהמחירים עולים, בהתחדשות עירונית בונים פחות. הרי אם המחיר עולה צריך להגדיל היצע. יש אנומליה בהתחדשות עירונית: ככל שהמחירים עולים, אנחנו פחות בונים בכל מגרש בהתחדשות עירונית.

"כשוועדות התכנון ורשויות מקומיות רואות שהמחירים עולים ואפשר לשחוק את המכפיל הכלכלי - הן יכולות לעצור תוכניות בתהליך, או ערב התכנון,' נכון התכוונו לתת לכם שלוש דירות על כל דירה שתיהרס  אבל מספיק 2.5'. אם הייתי מקבל כאמת מוחלטת את הטענה שיש איזשהו מכפיל תכנוני ראוי, אולי למהלך היה הצדקה. אבל היות שלאורך הזמן התכנון משנה את טעמו ומבין כל הזמן שצריך להגדיל את הציפוף..  זה יוצר אנומליה מאוד גדולה".