כללי הברזל לשותפות מוצלחת: מה חשוב לדעת לפני שמאחדים כוחות בפרויקטים נדל"ניים

"בשותפות שמוקמת לביצוע פרויקט נדל"ני, נדרשת מערכת של שיתופי פעולה בין הצדדים היזמים, ולדבר הזה יש השלכות גם על היחסים בין השותפים עצמם לבין בעלי דירות. מהצד של בעלי הדירות יש לעניין הזה השפעה דרמטית. כשמוקמת חברה חדשה שבעלי השליטה בה הם אותם שותפים, בעלי הדירות חייבים לדרוש ערבות של החברה האם השולטת. אחרת, הם התקשרו בעצם עם חברה ריקה מתוכן, ואם יש כשל בפרויקט - הם עומדים מול חברה חדלת פירעון, בלי הון או נכסים שמהם ניתן להיפרע", כך הסביר עו"ד ערן באלינט מפירמת עורכי הדין שבלת ושות', במהלך ארוע "בוקר של נדל"ן", שנערך ביוזמת " מרכז הנדל"ן ", בנושא שותפויות בין יזמים.

לדבריו, הסיבות של יזמים להיכנס לשיתופי פעולה הן מגוונות: "השותף הזוטר יותר ירצה לצרף שותף עם איתנות פיננסית גדולה יותר כדי לחלק את הסיכונים בפרויקט. מומלץ להסדיר את מערכת היחסים לפני ההסכם - תמ"א, פינוי בינוי או קומבינציה. גם מבחינה המיסוי, כולם רוצים שהדברים יוסדרו מראש".

לצפייה במצגת שליוותה את הרצאת עו"ד באלינט הקלק כאן.

הוא הוסיף כי ישנם שני סוגים של התקשרויות: מסלול אחד - הסכם מייסדים בהקמת חברה משותפת. במסלול הזה מקימים חברה חדשה, חותמים על הסכם מייסדים, ויוצרים תקנון המסדיר את פעילות החברה המשותפת. המסלול השני הוא מסלול נפוץ יותר, והוא הסכם שותפות או הסכם שיתופי פעולה.

"אחת השאלות הנפוצות היא אם כדאי להקים חברה משותפת, או שכל אחד יפעל בחברה משלו. צריך לבחון אם אתם הצד החזק או החלש בעסקה, ליזם עם שיעור קטן בשותפות עדיפה שליטה נפרדת, ואילו ליזם בעל השליטה עדיפה חברה משותפת, מכיוון שככה קל יותר לשלוט בפרויקט. הוא לא צריך לרוץ לבקש חתימה, אלא הוא מורשה חתימה".

"בשני המסלולים המנגנונים המסדירים את מערכת היחסים דומים. הרבה פעמים שואלים אם כדאי להקים חברה משותפת, או שכל אחד יפעל בחברה משלו. כשבוחנים את הסוגיה, צריכים לבחון אם אתם הצד החזק או החלש בעסקה, ליזם עם שיעור קטן בשותפות עדיפה שליטה נפרדת, ואילו ליזם בעל השליטה עדיפה חברה משותפת, מכיוון שככה קל יותר לשלוט בפרויקט. הוא לא צריך לרוץ לבקש חתימה, אלא הוא מורשה חתימה".

אחוזי השותפות
"העיקרון הראשון הוא להגדיר את אחוזי השותפות. כדאי לשים לב שמול בעלי הדירות. בדרך כלל האחריות היא גם ביחד וגם לחוד. גם אם השותפות הסכימו על 80%-20% אצל בעלי הדירות האחריות היא ביחד ולחוד, והם לא יסכימו שכל צד יוגבל לפי אחוזי השותפות. זה צריך לעניין את צד המיעוט, שמוצא את עצמו עם 100% אחריות ביחד ולחוד כלפי בעלי הדירות".

העמדת ההון העצמי
"צריך להגדיר גם את העמדת ההון העצמי. אין זה אומר שאם השותפות היא 50%-50% גם אחוזי ההון העצמי זהים. כך למשל, תיתכן שותפות 70%-30%, אבל ההון העצמי יהיה בחלוקה של 90%-10%. כך למשל כשצד אחד איתר את העסקה, והוא בא לשותף חזק ואומר, 'אני עומד על כך שהעסקה תהיה 70%-30%, אבל יש לי הון עצמי של 10%'. כך נוצר מצב שבו הצד החזק מימן באחוזים גבוהים את הצד השני. ברגע זה שקורה, חייבים ליצור מנגנונים על ההון העודף שהעמיד צד אחד לשני. כמובן שזה דורש ביטחונות, כי זה סוג של הלוואה. הביטחונות שניתן לתת הם רישום משכנתא ורישום משכנתא בדרגה שנייה, והערת אזהרה למניעת עסקה נוגדת. זה חייב להיעשות בכפוף לאישור הבנק מלווה. בנקים מלווים לא תמיד מסכימים. אפשר גם ערבויות אישיות, שטרי חוב, ו/או שעבוד נכס אחר. כדי להבטיח את הפרשי ההון העצמי יש גם מנגנון של דילול, במקרה שצד אחד לא עמד בהפרשי ההון העצמי, וחלקו בפרויקט ידולל".

"מנגנון זכות הגרירה צריך להיות בכל הסכם. אם הצדדים רוצים למכור את הנכס, ויש צד שהוא חזק יותר ומחליט לממש את הרווחים, חייב להיות מנגנון שמחייב להצטרף לעסקת מכירה כדי שהעסקה לא תסוכל. לא ייתכן שצד שמחזיק 20% בנכס יסכל את העסקה".

הגדרת אופן קבלת ההחלטות וההתנהלות בשותפות
"כדי למנוע חילוקי דעות, רצוי לקבוע אם בנושאים מסוימים צד אחד מחויב בעקרונות בסיסיים. כל זה חייב להיות בחוזה. למשל, הצדדים יכולים להסכים שהפרויקט לא יתבצע אם הרווחיות היא מתחת לרף המינימום שסוכם. חשוב להגדיר גם את חלוקת התפקידים בין השותפים. כל שותף חזק במשהו אחר - אחד חזק בשיווק, אחד חזק בבנייה ותכנון, וכדאי לחלק את הצדדים בהתאם להתמקצעות בעסקה.

"הכל חייב להתנהל בשקיפות, עם פרוטוקולים, ולא שכל שותף יתנהל בעצמו - בייחוד בשותפויות באחוזים שווים. כשכל צד מושך לכיוון אחר, חייב להיות בהסכמים מנגנון פשוט וקל של הכרעה. אם הולכים לבוררויות לא יהיה פרויקט. צריך לקבוע פוסק מכריע - מפקח, שמאי או עורך דין שמתמחה בבנייה. אבל הוא לא יכול להוות תחליף להתנהלות קבועה לאורך זמן. המנגנון נועד רק למקרים מסוימים. אם על כל דבר צריך לפסוק, המנגנון הזה לא יהיה הכי ישים".

אופן החזר המימון וחלוקת הרווחים
"בכל הפרויקטים צריך להחזיר חובות - לאדריכל, למפקח ואז לבנק המלווה. אחר כך אם יש הפסדים, מתחלקים בהם. אם יש רווחים, הפרשי הון עצמי וכו', הצד הגדול יותר מקבל הון עצמי והיתרה מחתלקת בין אחוזי השותפות".

מנגנון במבי
"בדברים נקודתיים הולכים לפוסק, אבל בדברים משמעותיים צריך להיפרד. אחד המנגנונים החשובים בשותפויות הוא הבמבי, שבעצם נועד לחילוקי דעות שלא ניתנים לגישור. במסגרת המנגנון הזה צד אחד רוכש את חלקו של הצד האחר בהתמחרות בין הצדדים. המנגנון הזה נותן יתרון לצד החזק יותר. לא בכל הסכם שותפות מכניסים את מנגנון הבמבי. כל אחד צריך לחשוב אם מתאים לו - בייחוד לצד הקטן, שאין לו יכולת לקנות את הצד האחר. זה מנגנון יעיל ופרקטי מאוד כשיש מחלוקת".

"אם צד אחד לא מעביר את ההון העצמי או את התשלומים, הצד השני מוצא את עצמו במצב בעייתי. לפי מנגנון הדילול, החלק של הצד הבעייתי בשותפות מדולל - הוא יוצא מהשותפות או יורד באחוזים. מומלץ לשלב את המנגנון הזה עם קנס, כדי שלא יהיה כדאי לצד אחד לא להעמיד את ההון העצמי".

מנגנון דילול
"אם צד אחד לא מעביר את ההון העצמי או את התשלומים, הצד השני מוצא את עצמו במצב בעייתי. לפי מנגנון הדילול, החלק של הצד הבעייתי בשותפות מדולל - הוא יוצא מהשותפות או יורד באחוזים. מומלץ לשלב את המנגנון הזה עם קנס, כדי שלא יהיה כדאי לצד אחד לא להעמיד את ההון העצמי. כך הדילול הוא לא ביחס ישיר לשותפות. גם כאן זה צריך להיות בתיאום הבנק המלווה".

חלוקה בעין
"במקרה של חילוקי דעות, אם לא רוצים את המנגנונים האחרים, זה יכול להתאים לעסקות קומבינציה, שבהן יש הרבה מגרשים ונכסים שניתנים לחלוקה בעין. למשל שני שותפים קנו ארבעה פרויקטים. בחלוקת נכס בעין לצד אחד יישארו לדוגמה שני נכסים, ואילו שני הנותרים ילכו לשני. זה המנגנון הכי פשוט והכי טוב, אבל לא הכי ישים - אי אפשר לחלק פרויקט תמ"א 38 לשניים באמצע. כמובן שגם הדיירים צריכים להסכים".

מנגנון זכות הגרירה
"מנגנון שצריך להיות בכל הסכם, מכל מיני סיבות. אם הצדדים רוצים למכור את הנכס, ויש צד שהוא חזק יותר ומחליט לממש את הרווחים, חייב להיות מנגנון שמחייב להצטרף לעסקת מכירה כדי שהעסקה לא תסוכל. לא ייתכן שצד שמחזיק 20% בנכס יסכל את העסקה. לכן צריך לקבוע בהסכם שניתן יהיה למכור, והצד השני נגרר. יש גם מנגנון הפוך - כשלדוגמה צד אחד רוצה למכור את חלקו בעסקה, אבל הוא יכול למכור תשע קומות מתוך עשר, וישאיר את המיעוט ללא עסקה. המיעוט יכול לחייב את הרוב בהסכם שתהיה לו זכות בעסקה. זה המצב ההפוך למנגנון זכות הגרירה".

"בהרבה שותפויות באחוזים לא שווים, החברה הגדולה היא זו שנותנת את השירותים לעסקה המשותפת. חשוב מאוד להגדיר את העלויות לשותפות. הרבה פעמים צד אחד דורש מצד שני תשלומים עבור שירותים וניהול פרויקט. כמובן שהצד השני ירצה שדמי הניהול יהיו כמה שיותר נמוכים. לכן חשוב להגדיר זאת מראש"

זכות סירוב
"אם יש צד אחד שמעוניין לצאת משותפות או למכור את חלקו לצד אחר, המנגנון הזה אמור לתת זכות סירוב לשותף לקנות את החלק של השותף האחר בתנאים הטובים ביותר שמציע צעד ג'. כאן חייבים לבנות מנגנון שכולל את הזכות, אבל אם המנגנון הזה מסורבל מדי או ארוך בזמן, הוא יכול להפריע לבצע את העסקה, כי לא תמיד צד ג' רוצה לחכות למשא ומתן. צריך למצוא איזון - כן תהיה זכות סירוב, אבל שלא תטרפד את העסקה".

דמי ניהול ותשלומים
"חייבים להסדיר את תשלומי הניהול ומתן השירותים על ידי הצדדים. בהרבה שותפויות באחוזים לא שווים, החברה הגדולה היא זו שנותנת את השירותים לעסקה המשותפת. חשוב מאוד להגדיר את העלויות לשותפות. הרבה פעמים צד אחד דורש מצד שני תשלומים עבור שירותים וניהול פרויקט. כמובן שהצד השני ירצה שדמי הניהול יהיו כמה שיותר נמוכים. לכן חשוב להגדיר זאת מראש".

העמדת תשלומים
"עיקרון נוסף בהסכמי נדל"ן בכל תשלום של צד אחד למשנהו. לפי עיקרון זה, אם צד אחד לא העמיד את התשלום - הצד השני לא חייב לשלם במקומו, והצד הראשון ישלם את הריביות".

ייפויי כוח
"יצירת מנגנונים של ייפוי כוח כדי להבטיח את ביצוע ההסכם. לתת לעורכי דין לנהל זאת, אחרת צד אחד תלוי בשני - בייחוד כשמדובר במיעוט שיכול לסחוט ולעכב את הצד השני. המנגנונים של ייפוי הם בעייתים. באלינט מספר שהוא כמעט אף פעם לא ראה עורכי דין שמשתמשים בייפוי כוח, ולכן הרבה פעמים זה נהפך לחסר משמעות. התנהלות בחברה משותפת מונעת את הבעיות האלה, כי יש דירקטוריון ומורשה חתימה - לא צריך את הצד השני ולא ייפוי כוח".

באלינט ממליץ לקבל ייעוץ וליווי מעורך דין: "אל תעשו הסכמים לבד, כי אז מגיעים לבית משפט וצריך לפענח למה התכוון מה משורר. יש גם הרבה היבטים של מיסוי בדילול ובייפוי כוח. הרבה פעמים עסקות בייפוי כוח חייבות במיסוי מקרקעין, ואז חייבים עורך דין שמתמחה במקרקעין".