"אנחנו נמצאים בפתח תקופה חדשה בשוק - לראשונה המשק בונה יותר דירות לעומת הצורך השנתי"

השבוע מתארח צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר והאחראי על תחומי הנדל"ן והשלטון המקומי, בפודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן . בשיחה עם עורך מרכז הנדל"ן נמרוד בוסו תאר דוד את השתלשלות משבר הדיור כפי שחווה אותו במגוון תפקידים שמילא לאורכו החל משנת 2009 במשרד האוצר וברשות מקרקעי ישראל, וסיפר למה התקופה שבה אנחנו נמצאים כעת היא למעשה סופו של המשבר כפי שהכרנו אותו ב-13 השנים האחרונות והתחלתה של תקופה חדשה. 

בפתיחת השיחה תאר דוד את התחלת עיסוקו בתחום הנדל"ן כאשר עבד בעמותה חברתית בזמן לימודיו באוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע: "הייתי רכז  פעילות של עמותה שנקראת התנועה לחיים בכבוד. עשינו ייעוץ משכנתאות למתקשים בהחזרי משכנתה, והסדרים למי שכבר הגיע למצב שהוא מפונה מהבית. עזרנו להם עם ההתמודדות עם המערכת. 

למשקיעים בדירות יש  כנראה את הלובי הגדול במדינה. אני לא מאשים דרג פוליטי או דרג פקידותי, אבל לכולם כנראה יש נגיעה לזה ואנחנו רואים שאנחנו לא מצליחים לטפל בעיוותים האלה, למרות שאני חושב שיש הסכמה כלכלית די רחבה שהם אחראים ללא ממעט מהקושי היום בשוק"

איך החוויה הזו השפיעה על הקריירה שלך לאחר מכן במשרד האוצר?
"זה נותן פרספקטיבה. בסוף במשרד האוצר אתה נמצא מאד במאקרו, וכל ניסיון חיים קודם שנותן לך אפשרות להבין קצת את העומק של התהליכים מוסיף רובד נוסף ליכולות ולהבנה".

לגבי העלייה בתכיפות הופעותיו בתקשורת אמר דוד: "אני אכן לא נהנה מהופעות בתקשורת. יותר תופס את עצמי כמישהו של אחורי הקלעים, אבל אני חושב שאנחנו נמצאים בתקופה של שינוי בשוק הנדל"ן, אחרי עליית מחירים של 20% ועלייה דרמטית בהתחלות הבניה, ואני מרגיש שבחודשים האחרונים השוק רווי בדיסאינפורמציה. יש המון שחקנים בשוק, שחקנים עם אינטרסים, ואני חושב שמשרד האוצר בסוף הוא בצד של הציבור בניגוד למה שאנשים חושבים, וחשוב לנו להעביר מסרים, להפריך כל מיני מיתוסים ולהעמיד דברים על דיוקם".

על התקופה שקדמה למשבר הדיור אמר דוד כי שורשיו כבר בראשית שנות ה-90, תקופת העלייה הגדולה ממדינות ברה"מ לשעבר אז החלה הממשלה להנהיג הטבות מס משמעותיות לציבור רוכשי הדירות להשקעה, שאותם היתה צריכה אז לסיוע בהגדלת היצע הדירות: "הממשלה עמדה מול אוכלוסיה שהגיע מברה"מ לשעבר ללא נכסים אך יחד עם זאת יכולת השתכרות די מרשימה. תארים אקדמיים, מוסר עבודה, אוכלוסייה חזקה בסך הכל.

"הממשלה הבינה שכמות התקציב שהיא תשקיע בתחום הדיור עדיין לא יספיק לבניה בהיקפים האלה, זה משהו שיכול להיות גדול על ממשלה. והמחוקק והממשלה החליטו לרתום את המגזר הפרטי, המגזר הביתי כדי לממן את הבניה הזו. הם עזו זאת באמצעות כלים של הטבות מס שחלקם מוכרים לנו עד היום – הפטור ממס על מס שבח , הפטור ממס על שכר דירה, ובעצם אמרו לישראלים ותיקים יותר, שהיה להם קצת כסף – בואו אתם תקנו דירות, תשקיעו בשוק הנדל"ן כדי שהעולים שיש להם יכולת השתכרות יוכלו לשלם שכר דירה. והממשלה אומרת להם בעצם תיכנסו לשוק הנדל"ן באמצעות הטבות. והיא מממנת נתח משמעותי מההטבות שנדרשו באותה התקופה באמצעות מימון מהמגזר הפרטי.

"היום במשרד האוצר אנחנו מתייחסים לזה באופן שלילי. אנחנו חושבים שאפליית המס בהשקעה בדירה לעומת כל השקעה אחרת בשוק ההון היא לא טובה לשוק הנדל"ן. אבל לזמנו היא היתה החלטה נכונה. פרסם שלמה טייטלבאום בכלכליסט את הפרוטוקולים של ועדת הכספים שדנה בהטבות המס באותה תקופה, ואמרו שם: 'אתם מבינים שהצעד הזה הוא טוב רק לתקופה הזאת? זה לא דבר בריא לתת פטור ממס בשכר הדירה, זה מייצר את אותו עיוות שדיברנו עליו. אין סיבה שמי שמשקיע בבורסה ישלם מס גבוה יותר, הרי זה עיוות של שיקול הציבור.

אז הבינו ושכחו?
הבינו אבל תשמע, משקיעים בדירות יש להם כנראה את הלובי הגדול במדינה. אני לא מאשים דרג פוליטי או דרג פקידותי אבל כולם כנראה יש להם נגיעה לזה ואנחנו רואים שאנחנו לא מצליחים לטפל בעיוותים האלה שאני חושב שיש הסכמה כלכלית די רחבה שהם אחראים ללא ממעט מהקושי היום בשוק"

לאחר מכן מתאר דוד את עשור ירידות המחירים שנמשך עד 2007: "היקפי הבניה היו משמעותיים בתקופת העלייה, היו שנים שהגענו ל-100 אלף התחלות בניה בשנה, אמנם כולל קרוואנים. וזה יחד עם משברים כלכליים שהיו בתחילת העשור הראשון של שנת 2000 הוביל לתקופה של ירידת מחירים משמעותית בשוק הנדל"ן. כ-25% ירידה ריאלית בין סוף שנות ה-90 עד סוף 2007. לציבור הכללי היה יותר קל להגיע לדירה באותה תקופה. מחירי הדירות היו במגמה של ירידה, והמערכת הפוליטית פחות התייחסה לשוק הנדל"ן".

אך זה היה המבוא למשבר הגדול שהתפרץ ב-2008:  "שוק הנדל"ן רגיש מאד לזעזועים חיצוניים ואם הוא לא ערוך אליהם הוא מגיב עוד יותר בקיצוניות וכל זה קרה לנו ב-2008. אותו עשור שמצד אחד אנחנו מתבשמים, היתה ירידת מחיר ריאלית, נשמע לנו נורא טוב, אבל בירידת מחירים כל כך עמוקה ומתמשכת, שוק הנדל"ן קצת מפסיק לתפקד. הקבלנים בונים פחות, המינהל משווק פחות, מינהל התכנון מתכנן פחות, וזה מה שקרה לקראת 2008.  היום רמ"י מגיעים ל-60-70 אלף עסקאות בשנה, בזמנו אם הן הגיעו ל-20 אלף זה היה יפה.

מבחוץ הרושם היה שהממשלה לא קלטה מה קורה, עד המחאה החברתית.
"אני לא מתבייש להגיד, לא כל כך הבינו מה קורה לפני. ראו את עליית המחירים, אבל הסתכלנו קצת אחורה ראינו שהיא באה על רקע ירידה בתקופה שקדמה לכך. אבל הקצב היה נורא מהיר, היינו בכמה שנים של עלייה של 2 ספרות באחוזים בכל שנה, ולא היתה הפנמה מלאה. אין ספק שבמחאה החברתית, שם כל הציבוריות הישראלית, גם הממשלה, גם התקשורת, מבינים שאנחנו במשבר שהציבור תופס כמשבר משמעותי. ומשם הממשלה מתחילה לגבש מדיניות יותר סדורה, שהיא המדיניות שמלווה אותנו במובן מסויים עד היום. וזו ההבנה שזה משבר של צד ההיצע. מבינים שהיה פה עשור שלא בנו מספיק, מבינים שחלק גדול מהבעיה בבניה זה פחות השיקולים הכלכליים ויותר בעיה שיש חסמים, ומצד שני יש הבנה שגם את צד הביקוש, בעיקר בכל הקשור למשקיעים, רצוי לרסן.

"ואז אחרי המחאה החברתית ודוח ועדת טרכטנברג שכלל הרבה צעדים, התחילה להתגבש מדיניות ממשלתית יותר קוהרנטית לשוק הנדל"ן. תמ"א 1 – איחוד כל התמ"אות הארציות, יוזמים את התוכנית האסטרטגית לדיור שמלווה אותנו עד היום כמסמך מדיניות לצרכים בשוק הנדל"ן. מגבשים את אסטרטגיית ההיצע, ששמה במוקד את הטיפול בחסמים. ההבנה שהממשלה והשלטון המקומי, אם הם יפתרו בעיות של מחלפים ומט"שים, אם הממשלה תפתור את כל אלה ותתכנן מספיק, במקום שבו הביקושים הם גבוהים -  הקבלנים יבנו. החסם הוא אנחנו - הממשלה, מערכת היחסים בינינו לשלטון המקומי, היכולת לטפל בחסמים ברמ"י במשרד התחבורה, משרד השיכון, ואם אנחנו נספק לשוק מספיק סחורה, יבנו. לאחר מכן בחירות – שר האוצר הוא יאיר לפיד ושר השיכון אורי אריאל, והכלים מתחילים להיות יותר משמעותיים הסכמי הגג והקמת הותמ"ל.

ממשלת השינוי – מבחוץ נראה שלא הצליחה להשתלט על השריפה.
"אני חושב שיש פער גדול בין תוצאת המחירים לבי פעילות הממשלה. בסוף שוק הנדל"ן. תיק המשכנתאות של הציבור הוא עשרות אחוזים מהחוב של מגזר משקי הבית. נורא קשה להשפיע בצד הביקוש, וכשמגיעה גאות של ביקושים אז פעילות הממשלה בצד ההיצע, היא נופלת בסחף הזה.

"בסופו של דבר אחרי השפל הגדול בשנת 2020, שנת 21 הסתיימה בשיא של 60 אלף עסקאות לדירות, השנה אנחנו שבועיים  לפני סוף שנה אעריך בזהירות שנשבור עוד פעם את השיא, ונגיע ל-70-75 אלף. אנחנו בונים היום בהיקפים אדירים. הממשלה עמדה במה שהיא ציפתה מעצמה.  להגיד שזה פתר את הבעיה של 20% במחיר? התשובה היא לא.

לדברי דוד, כיום אנחנו נמצאים בפתחה של תקופה חדשה בהיסטוריה של שק הדיור, כשלראשונה קצב הבניה עולה על הגידול במשקי הבית: "מ-2009 אנחנו באותו שיח. המסר המרכזי של הממשלה הוא שמחסור בהיצע, יש בור שנוצר, פעם אמרו 100 אלף יחידות דיור, ואם אנחנו רוצים להוריד מחירים, להגדיל את הרווחה במשק ולהוריד מחירי דירות לכולם, הצעד המרכזי צריך להיות טיפול בחסמים. אם אנחנו נתכנן את התוכניות הגדולות במרכז הארץ, הקבלנים יבנו. אנחנו נמצאים בפתחה של תקופה חדשה כי לראשונה אנחנו כרגע בונים יותר לעומת הצורך השנתי שהוא כיום קצת פחות מ-60 אלף משקי בית.

"אומרים לנו אוקי אתם מעבר אבל אל תשכחו שיש לכם בור של 100 אלף יחידות דיור. אני פחות חסיד של תזת הבור. אין פה 100 אלף משפחות שגרות ברחוב. ומערכת המחירים עושה שינויים שלכאורה מסדרים את הבור הזה, וכשלראשונה בונים מעל 60 אלף, בתנאים של ריבית גבוהה שלא היתה כאן 15 שנה, כשאתה מסתכל על כל הנתונים ואתה מבין שאתה מעבר לצורך המשקי ואתה רואה את התחנות מלאות במינהל התכנון וברמ"י,  ובעיקר בהתחדשות העירונית, אתה מבין שאי אפשר לדבר רק על חסמים, צריך לדבר על זה שכשמחירים מתחילים לרדת, והם יתחילו לרדת – אני חוזר על הניגון הזה כבר כמה חודשים – התגובה הטבעית של הקבלנים תהיה להתרסן. 

"אנחנו עדיין לא רואים ירידה בהתחלות הבניה אבל זו סכנה שצריך להתחיל לדבר עליה, והפעם היא לא נובעת מבעיית החסמים שדיברנו עליה קודם. זה לא אותו מט"ש חסר, או תוכנית חסרה. יחידות הדיור כבר נמצאות, אבל אם אני קבלן בפריפריה, אני לשנייה יותר זהיר. אנחנו לא עסקנו בכדאיות וברצון של הקבלנים בשנים האחרונות, ואולי צריך להתחיל לעסוק בזה". 

אז איך אנחנו צריכים התנהל בתקופה החדשה?
"באוצר אנחנו מנסים להתכונן למה שיבוא. עד היום לא עסקנו בכלל ברצון לבנות, הנחת העבודה שלנו היתה שהקבלנים יודעים שבמשק בונים פחות דירות ממה שצריך, ולכן אם אין לי חסמים, אני אבנה, כדאי לי לבנות. אחרי שאתה רואה שעברת את הגידול השנתי במשקי הבית אתה צריך לשאול את עצמך גם את שאלות הכדאיות הכלכלית של היזמים ואלה השאלות שאנחנו נשאל בתקופה הקרובה ונציג תוכניות שיהיו שונות ממה שהצענו עד עכשיו, נציג לממשלה מדיניות אחרת".