מספר העסקות לרכישת דירה באוקטובר - הנמוך מאז אפריל 2020

הרמה הנמוכה ביותר במספר העסקות מאז אפריל 2020, שיא תקופת הקורונה, נרשמה בחודש אוקטובר האחרון. כך לפי נתונים שפרסמה הבוקר (ג') הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג. סך הדירות שנרכשו באוקטובר היה 5,100 אלף דירות בלבד - צניחה של 65% לעומת החודש המקביל אשתקד, וירידה של 36% לעומת ספטמבר האחרון. הנתונים הנמוכים מוסברים במספר המועט של ימי העבודה בחודש אוקטובר, בשל תקופת החגים, וזאת לצד ההאטה הכללית בענף. הירידה החריגה לעומת אוקטובר 2021 מוסברת בכך שהחגים בשנה שעברה חלו בספטמבר, וכן בהקדמת רכישות משקיעים לפני העלאת מס הרכישה.

היקף העסקות באוקטובר האחרון הוא מהנמוכים שנרשמו בחודשי אוקטובר ב-20 השנים האחרונות. בפלח השוק של דירות יד שנייה נרשמה גם כן הרמה הנמוכה ביותר של עסקות לעומת חודשי אוקטובר ב-20 השנים האחרונות לפחות. סך העסקות בדירות יד שנייה באוקטובר היה 3,200 - ירידה של 64% לעומת החודש המקביל אשתקד, וירידה של 37% לעומת ספטמבר. 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה בעסקות נרשמה באופן דומה בכל האזורים, כשבתשעה מתוך עשרת האזורים נע שיעור הירידה בין 60% ל-70%. בניכוי העסקות בסבסוד ממשלתי (תוכנית מחיר מטרה ודומותיה),הסתכם מספר העסקות בשוק החופשי בחודש אוקטובר ב-4,700 - גם כן ירידה של 65% לעומת אוקטובר 2021 וירידה של 36% לעומת ספטמבר.

עלייה של 10% במכירת הקבלנים בצפת

מכירות הקבלנים באוקטובר הסתכמו ב-1,900 דירות בלבד - צניחה של 66% לעומת החודש המקביל אשתקד, וירידה של 35% לעומת ספטמבר. זו גם הרמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים מאפריל 2020. בניכוי המכירות במסגרת מחיר למשתכן , הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי באוקטובר ב-1,500 דירות - גם כן צניחה של 66% לעומת אוקטובר אשתקד, וירידה של 35% לעומת ספטמבר.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי לעומת התקופה המקבילה ב-2021 הקיפה את כל האזורים, למעט את אזור טבריה שרשם עלייה של 10%, שהתבטאה בעיקר בצפת. אזור ירושלים רשם צניחה של 45% לעומת אוקטובר אשתקד, ואזור תל אביב רשם קריסה של 84%. בכך הגיעו מכירות הקבלנים באזור תל אביב באוקטובר ל-98 דירות בלבד.

צפת. הובילה את העליות באזור טבריה (depositphotos)

עם זאת, אזור המרכז הוא היחיד שבו נרשמה עלייה במכירות הקבלנים בשוק החופשי באוקטובר לעומת ספטמבר. כך, סך הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי באזור זה היה 303 - עלייה של 11% לעומת ספטמבר, אם כי עדיין ירידה חדה של 50% לעומת אוקטובר 2021. עלייה זו מוסברת במידה רבה במכירות במסגרת פריסייל בפרויקטים של התחדשות עירונית בכמה ערים באזור. רמות המחירים של הדירות החדשות שנמכרו באזור זה באוקטובר גבוהות משמעותית לעומת החודש המקביל, בין היתר בשל השכיחות היחסית של גבעתיים במכירות אלה - אחת הערים היקרות ביותר באזור מיסוי מקרקעין מרכז. כך, בעוד שבאוקטובר אשתקד ריכזה העיר רק 5% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור המרכז, הגיע נתון זה ל-26% באוקטובר השנה.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה (ביחס למועד החתימה על החוזה),נמצא כי באוקטובר נמשכה הרמה הגבוהה של דירות הנמכרות על הנייר, כששיעורן היה 70% מכלל הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי, בדומה לרמה זו בחודש הקודם. שיעור זה הוא הגבוה ביותר לפחות מתחילת 2020. מאוגוסט 2021 ניכרת עלייה משמעותית בשיעור הדירות הנמכרות על הנייר. נתונים אלה עשויים להסביר כיצד למרות העלייה החריגה במכירות הקבלנים ב-2021 בשוק החופשי ובכלל, מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים נותר ללא שינוי משמעותי, ואף נמצא במגמת עלייה מתחילת 2022. 

המשקיעים ממשיכים לצאת מהשוק

רכישות המשקיעים באוקטובר הסתכמו ב-929 דירות בלבד - קריסה של 80% לעומת אוקטובר אשתקד, וירידה של 32% לעומת ספטמבר. אף שהירידה מוסברת בחלקה כאמור ברמה הגבוהה של רכישות משקיעים באוקטובר אשתקד, לפני העלאת מס הרכישה, עדיין מדובר ברמה נמוכה במיוחד. לצד העלאת מס הרכישה, גם העלאות הריבית מרחיקות את המשקיעים.

שכונת מגורים בחדרה. כבר לא יעד אטרקטיבי למשקיעים (depositphotos)

כשיעור מסך העסקות, היה משקל המשקיעים באוקטובר 18% - נמוך בחמש-עשרה נקודות האחוז לעומת אוקטובר אשתקד, וגבוה בנקודת אחוז לעומת ספטמבר. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הצניחה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים. שיעורי הירידה נעים בטווח צר יחסית, בין 71% באזור טבריה ל-88% באזור חדרה. בפילוח רכישות המשקיעים לפי ערים, נמצא כי תל אביב חזרה להוביל ברכישות אלה, לאחר שבספטמבר היא דורגה רק במקום הרביעי (עם 79 דירות),לעומת 456 דירות שרכשו בה משקיעים באוקטובר 2021.

חמש ערים שהיו בצמרת רכישות המשקיעים באוקטובר אשתקד נגרעו מרשימת 20 הערים המובילות ברכישות אלה באוקטובר האחרון: ראשון לציון, בית שמש, חדרה, קריית אתא וקריית מוצקין. את מקומן תפסו גבעתיים, קריית גת, נהרייה, טבריה ודימונה.

347 דירות בלבד במחיר למשתכן

סך הרכישות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן באוקטובר היה 347 דירות בלבד - צניחה של 67% לעומת אוקטובר אשתקד, בהמשך לירידות חדות שנרשמות ברכישות אלה ממרץ האחרון. לעומת ספטמבר, ירדו רכישות אלה ב-35%. בהקשר זה, עדיין יש אלפי דירות שהוגרלו במסגרת מחיר למשתכן ועדיין לא נחתמו חוזים עם הרוכשים שלהן. החתימה נעשית לאחר קבלת היתר בנייה.

מספר חודשי המדף הממוצע של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה לפני שמכרו את דירתם הקודמת, היה באוקטובר 37 חודשים. זהו פרק זמן שארוך בשלושה חודשים לעומת אוקטובר אשתקד וקצר בחודש לעומת ספטמבר.