הפתרון לפרויקט תמ"א 38 שנתקע - שרוב בעלי הדירות כלל לא מכירים

אחד המאפיינים של ענף התמ"א 38, הוא היותו בעל רמת סיכון גבוהה ביחס לתחו הנדל"ן הסולידי, וזאת בעיקר בשל ריבוי השחקנים הקטנים הפועלים בו. מקרה שבו מיזם תמ"א נתקע עשוי להותיר את הדיירים הוותיקים לחיות באתר בנייה, ואת רוכשי הדירות החדשות עשוי להותיר ללא דירה כלל. בסוג אחר של מקרים, עשויים דיירים סרבנים לעכב פרויקט במשך שנים בטענות וסיבות שאינן בהכרח ענייניות. יחד עם ההצעות, התקנות והחוקים שמתווספים בשנים האחרונות, כמו גם הכלים לטיפול בדיירים סרבנים, המודעות של דיירים לזכויותיהם ולדרך שבה כדאי לפעול בסיטואציות כאלה, נוטה להיות חלקית בלבד.

סוג פתרון אפשרי, אשר המודעות לקיומו בציבור הרחב נמוכה למדי, היא מינוי עורך דין על ידי בית המשפט על מנת שינהל את הפרויקט ויביא אותו לסיומו. בדרך כלל ייעשה המינוי בעקבות המלצות מהממונה על הליכי חדלות פירעון. במקרים שכאלה, נבחר אותו עורך הדין מתו רשימה שבידי הממונה על הליכי חדלות פירעון, כאשר מתוך הרשימה הזו, מגיש הממונה על הליכי חדלות פירעון חמישה שמות לבחירת בית המשפט.
כיום המודעות לאפשרות זו עודנה נמוכה. "כינוס נכסים בהגדרתו היבשה בחוק הוא תפיסת נכס ומכירתו", מסבירה עו"ד קורל קורנבלום ממשרד בלטר, גוט, אלוני. "אין פה עניין של ניהול, שבדרך כלל משויך למנהל מיוחד או נאמן".

פרויקט תמ"א 38 ברחוב הנביאים בבת ים הועבר לטיפול משרדה של קורנבלום לאחר שנתקע, ועקב פנייה של הדיירים. "מצד אחד ממונה פה כונס נכסים , אך מצד שני הוא גם מנהל הפרויקט. מבחינת הניהול, הכונס מקדם את הפרויקט כך שהדירות ייבנו, ואז יהיה ניתן למכור אותן. לבנות בניין זו לא עבודה של יום-יומיים, ולכן יש צורך בניהול - כך נוצר התפקיד הזה. מדובר בתהליך שכמעט שלא קורה. בדרך כלל הנסיבות יביאו להליך של חדלות פירעון, תביעות חוב והתמודדות עם כל החברה והתמקדות בה במקום בפרויקט הספציפי". 

גם החברה היזמית מרוויחה 

קורנבלום מסבירה שגם מבחינת היזם, התהליך חיובי ומאפשר מרווח נשימה: "במינוי כונס נכסים לפרויקט, יש עצירה של כל ההתנהלויות והחובות של היזם מול הגורמים השונים (לא רק בפרויקט הספציפי הזה, ד"ו). הכונס המנהל בודק את כל המאפיינים וכיצד לקדם את הפרויקט, ולהחזיר את הכסף לכל הצדדים - פיצויים לדיירים, תשלום לקבלנים, חשבונות ארנונה וחשמל וכו'. אחרי בדיקה מעמיקה ובסיוע של בית המשפט". 

עו"ד קורנבלום: "במינוי כונס נכסים לפרויקט, יש עצירה של כל ההתנהלויות והחובות של היזם מול הגורמים השונים. הכונס המנהל בודק את כל המאפיינים וכיצד לקדם את הפרויקט, ולהחזיר את הכסף לכל הצדדים".

עם זאת, קורנבלום מציינת שכינוס נכסים על פרויקט בודד ולא על כל החברה הוא מהלך תיאורטי יותר, שלא קורה בפועל הרבה. "מה שקורה בתהליך חדלות פירעון של חברה הוא שמוגשת בקשה לצו פתיחת הליכים, כשלא ידוע מה יהיה עתיד החברה. הכונס מגיש דו"ח ראשוני שמראה אם וכיצד הוא סבור שהחברה תבריא, ומה לדעתו ניתן לעשות. 

במקרים האלה איש המקצוע יכול לקבל החלטה ולהסתכל על חברה עם כמה פרויקטים, ולהחליט שפרויקט אחד הוא רווחי ושהחברה יכולה להמשיך לקדמו תוך פיקוח, או להפך. בוחנים כל פרויקט בנפרד, ובכך מקיימים את מטרת חוק חדלות הפירעון. 

הסרבנים טענו לניגוד עניינים – בית המשפט מינה עו"ד שיחתום בשמם

במקרה אחר, נגרר פרויקט תמ"א 38 בפתח תקווה חאור יותר מעשור בשל דיירים סרבנים, שטענו לניגוד עניינים ולקשרים של חלק מהדיירים עם היזם. לאחר שפנו נציגי הבניין לבית המשפט, שבדק את טענות הסרבנים ומצא כי אין בהם ממש, הוחלט למנות את עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' לבא כוח של כלל הדיירים (כפותר סכסוכים) ומורשה חתימה של הסרבנים.

"בית המשפט החליט לבחור בעורך דין בלתי תלוי, ללא קשר לפרויקט ולאף אחד מהצדדים בו, ואנחנו היינו צריכים לבדוק את הטענות כנגד טיב ההסכם שכביכול הונע מניגוד עניינים". מספרת עו"ד דרורית ויטנר שפיר, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' שעסקה במקרה הזה. "בדקנו את ההסכם ושיפרנו אותו עבור כל הצדדים, לאחר שלא מצאנו משהו לא סביר בו. נכון לעכשיו, הפרויקט מתקדם לפי ההסכם המתוקן, ואם יש בעיות כלשהן מצד הדיירים הם יפנו לעו"ד רז-כהן, שהוסמך על ידי בית המשפט להיות מורשה חתימה בשם הסרבנים. הרעיון של בית המשפט כאן הוא בהנחה שאין טענות ענייניות.

בעקבות טענות דיירים סרבנים לקשרים בין חלק מהדיירים והיזם בית המשפט החליט לבחור בעורך דין בלתי תלוי. "היינו צריכים לבדוק את הטענות כנגד טיב ההסכם שכביכול הונע מניגוד עניינים". מספרת עו"ד דרורית ויטנר שפיר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות'. "בדקנו את ההסכם ושיפרנו אותו עבור כל הצדדים, לאחר שלא מצאנו משהו לא סביר בו וכיו הפרויקט מתקדם"

"כשעלתה הטענה לניגוד עניינים (בין עורך הדין ליזם, ד"ו),לא התנהל הליך שנועד להוכיח ולבדוק זאת. לכן מינה בית המשפט בורר שייצג את הסרבנים בעל כורחם. מדובר בסרבנים עקשנים שלא הפסיקו לנסות ולייאש את היזם, עם פניות חוזרות ונשנות לבית המשפט. כאמור, מינוי עו"ד רז-כהן שחרר את הפקק שנוצר, גם לאחר שהיו טענות כלפינו (כלפי משרד רז-כהן פרשקר, ד"ו)". 

דיירים לא מכירים את המושגים 

מעבר לעובדה שמדובר בתהליך שהחל רק בשנים האחרונות, ושבמרבית המקרים כדי להגיע למינוי כונס-מנהל, יש מאפיינים שצריכים להתקיים, הבסיס של התהליך הזה הוא בכך שהדיירים הם אלה שיוזמים אותו, אך כאמור - במרבית המקרים אין מודעות לכך. "מי שינסה לקרוא הסכם תמ"א, יירדם אחרי העמוד השלישי. דיירים לא תמיד מסכימים באופן גורף על מינוי עורך דין ורק הנציגות עושה זאת. בנוסף, מדובר לא פעם באוכלוסיות חלשות – עולים, קשישים, אנשים קשי יום ועוד", מסבירה קורנבלום.

לדברי קורנבלום, הפרויקט בבת ים, שמנהל עו"ד שי גרנות ממשרדה, נמצא לקראת סיום. "גייסנו חברה קבלנית ומפקח בנייה כמו שעושה חברה יזמית רגילה. השלמנו את השלד ואנחנו בשלב התקנת המונים של חברת החשמל. מכירת הדירות מאפשרת לנו מרווח נשימה כלכלי כדי לנהל את הפרויקט, ובסופו של יום למסור את הדירות לרוכשים ולדיירים הוותיקים. באשר למימון, במקרה המדובר החברה שמימנה את הפרויקט במקור מימנה גם את ההוצאות מרגע כניסת הכונס, במטרה למזער את נזקיה". 

מה הצפי לעתיד? 
קורנבלום: "יש להתייחס לעתיד של צורת ההתנהלות הזו בשני רבדים. האם נתחיל לראות יותר ויותר מקרים שבהם מתמנה מנהל פרויקט שהוא גם כונס בפרויקטים שנתקעים? ייתכן שנראה את זה יותר כי מדובר בהליך נוח יותר. באשר לרובד השני - הדיירים, אם לא תהיה חשיפה ועלייה במודעות, לא נראה שינוי מבחינת הפניות שלהם. עם זאת, לא כל פנייה שתיעשה תקבל מענה. 

"צריך לזכור שהקורונה היתה ממש עכשיו. חברות יזמיות וקבלניות קטנות נפגעו - ועמן הפרויקטים. מה שהיה רווחי ונתקע, כיום מקווים שאפשר יהיה לפחות לכסות את ההוצאות. העניין הזה קריטי במיוחד לחברות של פרויקטים בודדים, שאין להן גב כלכלי ותזרים מפרויקטים אחרים מצליחים בזמן שפרויקט אחד תקוע.

"בסופו של דבר, כל מקרה הוא לגופו. כך לדוגמה, הדיירים בבת ים הגישו בקשה, הגוף המממן הגיש בקשה לאכיפת שעבודים. הבקשות האלה היו שלב א', ביחד עם בקשה לצו מינוי זמני של כונס נכסים , במטרה להוות תמרור עצור ראשוני. בית המשפט מינה את בעל התפקיד מטעמו, שנתן את הדעת לגבי מה הוא חושב שתהיה התוכנית הראויה והנכונה לנהל את הפרויקט ואת הסיטואציה בשטח. 

"אותו איש מקצוע יכול להגיד לדיירים שלאותו יזם שכושל בפרויקט שהוא מקדם אצלם, יש פרויקטים נוספים שכשלו, ומה שנכון לעשות הוא דווקא ללכת לחדלות פירעון. כך בעצם חוזרים לתסריט הקלאסי של חדלות פירעון של החברה ומינוי כונס נכסים רגיל".