עירוב משתמשים כמודל ליצירת רווחיות בפארקי עסקים ומתחמי תעסוקה

עירוב משתמשים, עירוב שימושים והרווח שביניהם
עירוב שימושים , מונח מוכר - הינו מונח של ניירת, של תב"ע. ביטוי לאותו עירוב שימושים הינו מתחמים שיש בהם לדוגמא שילוב שימושים כמו מסחר, משרדים, תעסוקה, מלונאות, מגורים, בילוי ועוד. דוגמא מצוינת לעירוב שימושים הינו פרויקט מידטאון – הפרויקט כולל מגדל משרדים, מגדל מגורים, מרכז מסחרי, אולם ספורט ואת מועדון זאפה - פרויקט זה הינו דוגמא לעירוב עשיר של שימושים.
גם מגדל 9, מגדל עתידי המתוכנן בפארק עתידים תל אביב, הינו דוגמא לעירוב שימושים, וישלב שטחים מסחריים, אולם רב תכליתי, משרדים ומלון. 
לעומת המונח עירוב שימושים , המונח עירוב משתמשים הוא למעשה העברת השיח מניירת של תב"ע לשיח על האנשים שמשתמשים במתחמים האלו, על קהלי היעד שאותם אנו רוצים לשרת ולראות במתחם, וכן על פעילות, תנועה וווייב שאותם אנו רוצים לראות ולחוש במתחם. כשעוסקים באזורים המשלבים תעסוקה, פלח משתמשים אחד אליו אנו מתייחסים הינו העובדים - מי הם אותם עובדים ? מה הפרופיל וה-DNA שלהם ? ואיך אותם עובדים משתמשים במתחם לפני, תוך כדי ואחרי יום העבודה שלהם.  פלח המשתמשים השני אליו אנו נותנים את הדעת הינו המבקרים המזדמנים.
ההתמקדות בשני פלחי המשתמשים, באנשים, היא שתגזור לנו תובנות חכמות לגבי תמהיל השימושים, לאיזה שימוש מיועדים המטרים - ומכאן ישפיע התמהיל ועצימותו על שורת הרווח.  

עולם המשתמשים- צ'ק ליסט ליצירת חוויה הוליסטית
איך עושים את זה? הרעיון הינו לעשות צ'ק ליסט של "יותים" ולהיכנס לרזולוציה עמוקה של ניתוח צרכי המשתמש הבודד שאליו אנחנו מכוונים, בין אם הוא עובד ובין אם מבקר מזדמן, ולחשוב כיצד ניתן לתת מענה לצרכים האלו, מענה שהוא לא רק סיפוק של צורך כי אם גם חוויה.  

מוביליות – ה"יות" הראשונה -איך המשתמשים, העובדים והמבקרים המזדמנים, מגיעים אל המתחם ומשתמשים בו 
בשנים האחרונות התחזקה מאוד ההבנה של הקשר בין איכות חיים שלנו למוביליות, ההיבט קיבל משנה תוקף עם העומס ההולך וגובר בכבישים ביחד עם היקפי משמעותיים של עבודות תשתית בכבישים. יותר ויותר עובדים מבינים שאין כמו לגור קרוב למקום העבודה או הבילוי ולכן יש לנתח את המוביליות בשני היבטיה, מובילות שאינה בשליטה ומוביליות שבשליטה. 
בהתייחס למוביליות שאינה בשליטה שלנו, נציין את נתיבי הנסיעה האפשריים, העומס בכבישים, רכבת קלה, תחבורה ציבורית בסמוך לנדל"ן - רכבת כבדה, תחנות אוטובוס, מסלולי מיקרומוביליטי בטוחים לקורקינטים ואופניים חשמליים, תחבורה שיתופית כמו אוטותל וכן נגישות רגלית.
אבל, לעומת המוביליות שאיננה בשליטה ישנה מוביליות בשליטה, ישנה גם מובילות שעליה יש לנו יכולת השפעה – וכאן עולה השאלה איזו התערבות אנו עושים בשביל המשתמש שלנו שמשפר ומקל על המוביליות שלו? אספקת שאטלים מנקודות איסוף רכבת וכו', עמדות טעינה לרכבים חשמליים, עמדות טעינה לסוללות אופניים חשמליים, מקלחות לרוכבים, מלאי חנייה והתנהלות גמישה. ככל שנשקיע בהיבטי המוביליות שבשליטה - כך נשפר את נוחיות המשתמשים שלנו, שיפור שישפיע על רצון המשתמשים להגיע למתחם ומכאן על שורת הרווח. 

שגיא ניב, מנכ''ל פארק עתידים תל אביב. קרדיט: אורי ישי

קולינאריות – ידוע שהנדל"ן המניב, כמו הצבא, צועד על קיבתו
מייד אחרי המוביליות, מגיעה הקולינריות, ה"יות" השנייה שלנו, כגורם בעל השפעה מכרעת על רצון המשתמשים שלנו להשתמש במתחם, וגם בנושא זה, כמו גם המוביליות, עלינו להתייחס לשני סוגי המשתמשים - 
משתמשים שהם העובדים – עלינו להתאים את אופי ומגוון הקולינריות שלנו לטעמים של העובדים, ליכולת הכלכלית שלהם, להיכנס לרזולוציה של מהו התקציב שהעובדים מקבלים בכרטיס ההטבה שלהם (ככל שהם מקבלים) ? בסוגיית התקציב חשוב להבין שסקטורים שונים במגזרי התעסוקה מתאפיינים בהתנהלות שונה בקשר עם תקציב העובד לארוחת צהריים, והתקציב יכול לנוע בדרך כלל החל מ-25 ₪ לעובד ולהגיע אפילו לתקציב של 70 ₪ לעובד, לעומת סקטורים אחרים שכלל לא יתנו לעובדיהם כרטיס הטבה לארוחת צהריים או חברות שיקימו חדרי אוכל/מסעדות בתוך המושכר בו הן יושבות, חלקן אפילו יעסיקו שפים מפורסמים, ועובדיהן לא יצאו לאכול מחוץ למושכר.   
משתמשים שהם המבקרים המזדמנים – משתמשים אלו מחפשים את החוויה הקולינרית, חוויה שנותנת להם פתרון, בין אם מדובר במקום למפגש חברתי כמו בית קפה איכותי עם אווירה טובה, ובין אם מדובר בחוויה קולינרית מגוונת כמו מקום לצאת עם המשפחה או החברים וליהנות בו מארוחה איכותית. 
בסוגיה הזו, הקשבה לבטן של האנשים מכוון אותנו לפתרון ולתמהיל הקולינרי הרלוונטי למתחם שנוגע בטעם, בצורך, במחיר, ובתועלת של מקסימום המשתמשים שלנו. 
התייחסות והתנהלות חכמה וממוקדת בהביט הקולינריות יביאו לכך שכולם מרוויחים – גם המסעדנים, שכן המסעדות זוכות לקהל רחב יותר וגיוון מקורות הכנסה, גם המשתמשים, שלאור שביעות רצון הכלכלית של המסעדות יזכו לאיכות ושירות טובים יותר וגם בעלי הנדל"ן, שלאור העלייה בפדיונות של מסעדות, זוכים גם הם לנכסים רווחיים יותר ובעלי שווי גבוה יותר. 
 

קונקטיביות ה"יות" השלישית - היפכו את המשתמשים שלכם לקהילה
קונקטיביות הינה היכולת של  המתחם להפוך את משתמשיו לקהילה. הן חיבור בינם ובין עצמם ברבדים רבים והן בינם ובין העולם החיצון למתחם ככל שניתן. קונקטיביות איכותית וממוקדת יכולה להשפיע על רווחיות החברות במתחם ועל הקשרים של מנהלי/בעלי החברות שיושבות במתחמים. איך?
ברמת הפנים - קידום של נטוורקינג, פורומים, עריכת כנסים ייעודיים של עובדים (לדוג': כנסים של מש"א, כנסים מקצועיים). ברמת הביזנס בין החברות - חתירה אמיתית לחבר אינטרסים עסקיים של חברות וליצור ביניהם הזדמנויות כלכליות, יצירת כסף ביחד. 
ברמת הקהילה העוטפת - קהילת המבקרים המזדמנים, יצירת אירועים, הזדמנויות ומוקדי משיכה שמביאים אותם למתחם, וכך העסקים נהנים מקהל מבקרים.
הקונקטיביות משפרת את הקשר של המתחם עם משתמשיו כמו גם את הנאמנות שלהם למתחם. ככל שנתרום להצלחה העסקית של החברות במתחם, מדובר בכדור שלג מתגלגל – ככל שהכדור יגדל וייוצר כסף חדש מתוך החיבורים, יש סיכוי שהחברה תגדל אצלנו במתחם.
דוגמא מפארק עתידים תל אביב – בפארק הוקמו המיזמים סיטיזון - שהינה חממה טכנולוגית בשיתוף עם עיריית תל אביב ואוניברסיטת תל אביב, שעוסקת בקידום טכנולוגיות בעולמות העיר החכמה, וכן עתידים קונטקט שהינו מתחם חללי עבודה משותפים. בשני המיזמים ניתנת תשומת לב של הנהלת הפארק ליצירת חיבורים בין החברות הצעירות שמאכלסות אותם לבין החברות הרלוונטיות בפארק.

היברידיות- ה"יות" הרביעית בצ'ק ליסט-מבטאת את הגמישות הנדרשת שמכתיבה המציאות החדשה
היברידיות -  ההיברידיות באה לידי ביטוי, בין היתר, במגוון אפשרויות הישיבה, מימוש היכולת גם לעבודה מרחוק. חללים משותפים הם מסממני ההיברידיות והינם ביטוי בעצימות גבוהה לאותה גמישות מדוברת. היברידיות באה לידי ביטוי גם, בין השאר, בגמישות בהתנהלות בחנייה (הכנסת יותר מספרי רכבים על אותה כמות חניות). גמישות מידתית ומאוזנת תמיד טובה למשתמשים, לחוויית המשתמשים, לנאמנות שלהם, נמנע מנטישה ועל ידי כך נשמור על הרווח. העולם ההיברידי מכוון ליותר גמישות והכלה מצד בעלי הנכסים את צרכי השוכרים ומכוון להתנהלות בגמישות מוגברת.

 חדשנות- הינה ה"יות" החמישית שלנו (למרות שהיא חסרה "י"),מדובר בהרבה יותר מחדשנות טכנולוגית! הקפידו על חשיבה חדשנית בתהליכים ניהוליים ובשיטות עבודה 
חדשנות – כאמור, לא מדובר רק ב'חדשנות טכנולוגית' (למרות שטכנולוגיה ועסקי חדשנות טכנולוגית תורמים וחשובים לכל מתחם),אלא הכוונה היא לחדשנות שהינה מעבר לטכנולוגיה, חדשנות חשיבתית, תהליכית וניהולית. כאן מצופה מאתנו לחשיבה מחוץ לקופסא, היכולת לראות את כל מה שקורה בקופסא אבל מבחוץ, רצון לגלות את הדבר הבא (מתודולוגיות ניהוליות, ארגוניות ועוד),ולאמץ שינויים מתוך רצון כן ואמיתי ולא מתוך הכרח. דוגמאות לכך הן למשל בעולמות הטכנולוגיים הטמעות של מערכות מידע, אוטומציה של חניות ועוד מגוון דברים שמקלים על הניהול. בעולמות היזמות דוגמא לכך היא הקמה של מיזמים שאינם מגזר רווח בפני עצמם אבל הינם בעלי השפעה עקיפה על שורת הרווח, דרך יצירת חוויה אמיתית למשתמשים השונים, השפעה על המיצוב וכד'.

עטפו את החשיבה בהוליסטיות
הוליסטיות – "היות" השישית שלנו מחברת את כלל הצ'ק ליסט  - ההוליסטיות הינה תפיסה כוללנית ב-360 מעלות  שמתכללת את כלל ה"יותים" מצד אחד ויורדת לרזולוציה של הפרטים מצד שני. ראיה הוליסטית שכזו תמנע קונפליקטים בין המשתמשים, בין העסקים, ובין השימושים, תשאף לסינרגיה ביניהם וליצירת ערך מוסף, ומכאן היישר לשורת הרווח.
מי המנהל פה?
מי אמור להוביל את ששת ה"יותים"? מי אמור לנהל את החשיבה הזו? במקום בו יש פארק ומתחם בבעלות אחת – מוטלת המשימה על היזם, הנושא צריך להיכנס ברמת החשיבה האסטרטגית בתחילת הדרך, בבניית הקונספט, בתהליך התכנון, בתפיסת העבודה של היזם.
במקום שבו יש אזור עסקים מרובה בעלים יכולים לקחת את שרביט הניהול הרשות מקומית שנותנת היתרי בניה או וועדות התכנון שהינן הרגולטור שקובע את השימושים במתחם או באזור - חשוב לחשוב מה נכון ונרצה שיהיה שם -סוף מעשה במחשבה תחילה! 

מעירוב משתמשים לתכנון תמהיל השימושים
כאמור, ניהול תפיסה וחשיבה מסודרת ומתודולוגית שתחילתה ומיקודה במשתמשים שלנו, באנשים, תאפשר תכנון אופטימלי של תמהיל השימושים ועצימותו ומכאן היישר לשורת הרווח.
הכותב הינו מנכ"ל פארק עתידים תל אביב.
לפרטים נוספים>>