הרשות להתחדשות תקים מנגנון לשחרור מתחמים שבהם פועל יותר מיזם אחד

הרשות להתחדשות עירונית מקדמת מנגנון אשר ישחרר לבנייה מתחמים המיועדים להתחדשות שנתקעו בשל עסקאות חוסמות -  כלומר שני יזמים או יותר המחתימים דיירים באותו המתחם באופן שאינו מאפשר לאף אחד מהם להגיע לרוב הדרוש של שני שליש. לדברי עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מקדמת הרשות את הקמתו של המנגנון במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2023. "אנחנו נתקלים בסיטואציות של פרויקטים עם אלפי יחידות דירות שנתקעים בגלל הסיבה הזאת" אמרה, "רק השנה ישבו אצלי שלושה פרויקטים שבאו אליי בשביל לצאת מהבוץ. אין לי כלים חוץ מלשבת ולהסביר בחקיקה, לכן יצרנו מגנון כדי לטפל בעסקאות האלה".

את הדברים אמרה גנון במסגרת פורום עורכי דין בהתחדשות עירונית שערך אתמול (ד') מרכז הנדל"ן לסיכום שנת 2022 והיערכות ל-2023, אשר בו לקחו חלק גם יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז עו"ד מיכה גדרון, ומנכ"ל חברת ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו, צחי עומר.

לדברי גנון, המנגנון יפעל במקרה של פניה מצד אחד היזמים או הדיירים. "אנחנו נקים ועדה שתבחן את הדברים, נשלח אותם להסתדר ואם הם לא יצליחו להסתדר נציע להם כמה אופציות כדי לצאת מהבוץ. אם זה לא יספיק, כל החתימות יבוטלו, הדיירים יעשו מכרז ונתחיל מההתחלה, ומי שיקבל את המספר הגבוה ביותר הוא יזכה בפרויקט. זה לא פתרון קל אבל השוק צריך את זה".

עוד אמרה גנון כי בכוונת הרשות לקדם בחוק ההסדרים "השוואה של כללי המשחק" של תמא 38/2 (מסלול הריסה ובניה) לפינוי בינוי, אשר יכלול את הורדת הרוב הדרוש לחתימות דיירים מ-80% ל67%, וכן החרגת עברייני בנייה מהרוב הנדרש בהתקיים הסכמה של 50% מהדיירים, קביעת חלופות תמורה לקשישים והגנות על זכויות בעלי הדירות.

כאשר סקרה את החלטות הרשויות המקומיות השונות לגבי שיעורי היטלי ההשבחה שייגבו בתחומן עבור מיזמי פינוי בינוי , ביקרה גנון את עיריית אור עקיבא אשר קבעה את היטל ההשבחה הנגבה בתחומה על המקסימום האפשרי - 50%.  "החלטה שמשמעותה שלא תהיה התחדשות עירונית באור עקיבא", אמרה.

"לרשויות המקומיות כח רב מדי"
 
צחי עומר, מנכ"ל חברת ים סוף מקבוצת פפושדו, דיבר על הפער בין ציפיות בדיירים במיזמי התחדשות ובין המציאות בשטח, בהיבטים של לוחות זמנים ותמורות, והציג שורה של מקרים שבהם נדרשו לחברה בראשותו שנים ארוכות לקידום מיזמי התחדשות: "אני חושב שיש יותר מידי כוח לעיריות ולוועדות המקומיות. בהיילין רמת גן זכינו במכרז ב-2010, רק לאחר 4 שנים בשנת 2014 קיבלנו אישור תב"ע ורק בשנת 2017 קיבלנו היתר בבנייה, בגאון מווילנה בהרצליה החתמנו דיירים בשנת 2013 ורק לאחר 8 שנים בשל התנגדויות ועררים ב-2021 קיבלנו אישור ועדה מקומית להפקדה בתנאים", אומר עומר והוסיף כי "וביוספטל קרית מוצקין ב-2013 הייתה תב"ע מאושרת במסלול רשויות, ורק ב2022 התקיימה הפקדת תב"ע מתוקנן לועדה המחוזית. חייב לטפל בנושא של לוחות הזמנים ברשויות התכנון".

בנושא התמורות בבנייה, אשר כיום עומדות ברשויות רבות על תוספת שטח של 12 מטר לדיירים, אמר עומר "תמורה של 12 מטר לא קיימת בשטח, זו אגדה. דיירים לא יחתמו עם יזם שמציע להם תמורה כזו. אני לא יודע כמה מכם נכנסו לדירות הוותיקות, של 65 מ"ר. רואים שבערב הזוג פותח מיטה בסלון וישן שם כי אין לו מקום אחר. אחרי התחדשות עירונית במקום 65 מטר הוא מקבל 78 מטר. מה הוא יעשה עם זה? איפה שיפרת לו את איכות החיים? התחדשות עירונית זה המקום שאפשר לשפר ולהעלות את האוכלוסייה מתחת לקו העוני למעל קו העוני ואף אחד לא משלם על זה".

עומר סיים עם אנקדוטה: "כשעבדנו ברומניה במיזם גדול בשותפות עם שיכון ובינוי , כל הזמן שמעתי את המונח 'ועדה פוליטית' שתריך להגיש לה את התוכנית, ואני שואל מה זה אומר ועדה פוליטית? עד שהבנתי שהם קוראים כך לוועדה המקומית. גם בארץ הוועדה המקומית היא ועדה פוליטית. זו לא ועדת תכנון, ואי אפשר לתת להם את הסמכויות שנותנים להם. אנחנו כיזמים היינו רוצים לעשות דיונים מקצועיים בוועדות המחוזיות".

"היזם מרוויח? שירוויח. משימתנו היא לייצר יחידות דיור"

יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה של מחוז המרכז מיכה גדרון, התייחס גם הוא לסוגיית התמורות לדיירים: "ההנחיה שלי במחוז שלי היא שאנחנו נבדוק כל פרויקט ופרויקט אם הוא יכול לקבל יותר מ-12 מטר. אנחנו צריכים לספק יחידות דיור, זה לא מעניין אם היזם יקבל יותר. אם הוא מרוויח, אז שירוויח, הוא ישלם יותר היטל השבחה ויותר מס הכנסה. משימתנו היא לייצר כמה שיותר יחידות דיור. תקן 21 (התקן השמאי לבדיקת היתכנות כלכלית במיזמי התחדשות עירונית , ס"ש) זה המינימום ולא המקסימום".

גדרון הגיב לדבריו של עומר בעניין התארכות ההליכים ואמר כי "ברוב הועדות המחוזיות יש שיפור גדול מאוד בקידום תוכניות. אנחנו על זה. נקדם בצורה מהירה ודרמטית את הזמנים". אך האחריות על קידום הפרויקט לדבריו לא רק על הוועדות כי אם גם על היזם ועורכי התוכניות: "התוכניות תקועות בגלל שהן לא מוגשות כמו שצריך, מכיוון שעורכי התוכניות מגישים תוכניות שאין מה לעשות איתם. התוכנית כתובה לא נכון, ואז מתעכבים בשלב תנאי הסף חצי שנה".

גדרון הוסיף ואמר כי "יש כמות גדולה של תוכניות במערכת שתקועות במילוי תנאים להפקדה. אחד הדברים שאעשה זה שיחת זום עם עורך התוכנית והיזם כדי לקדם את התוכניות ולהסביר ליזם למה התוכנית שלו תקועה. בהמון מקרים היזם בכלל לא מגיב לתנאים. לפעמים היזם לא ידוע שעורך התוכנית שלו לא מתפקד". ולסיום גדרון יצא עם מסר ליזמים: "קיבלתם החלטה של הפקדה בתנאי? אתם היזמים צריכים לדאוג שהיא תתוקן ותקודם מהר".

על יוזמת ההתחדשות הבניינית שמקדמת היום הרשות להתחדשות אמר גדרון כי היא "הולכת להיות סיפור לא פשוט. הרעיון היה שנעבור מתמ"א 38 לתוכניות להתחדשות בניינית שתאושר בכל רשות ורשות, ושנוכל להוציא היתרי בנייה מכוח אותה תוכנית ולא נצטרך תוכנית, כמו תוכנית ח/619 בחולון. אנחנו רוצים וודאות תכנונית. בעולם האידיאלי היינו עושים תוכניות להתחדשות בניינית בכל עיר ועיר ונותנים זכויות מוקנות. למשל רובע 3 ורובע 4 בתל אביב, במידה מסוימת היא גם תוכנית להתחדשות בניינית שנתנה זכויות מוקנות".

לדבריו, בתוכניות ההתחדשות הבניינית קיים עדיין אלמנט של חוסר ודאות: "ב-ח/619 בחולון יש סעיף שאומר שעדיין מוסמכת הועדה המקומית להפעיל שיקול דעת ולא לאשר את כל הזכויות. מה שבעצם עשינו זה יצרנו תמ"א 38 חדשה ברמה העירונית למרות שאנחנו יודעים את החסרונות בתמ"א 38. אני שמח אם היינו מוצאים דרך שגם התוכניות להתחדשות בניינית תיתן יותר וודאות. יכול להיות מאוד שהעיר יודעת לאתר אזורים או שכונות שבהם היא יכולה לתת זכויות מוקנות. במקומות אחרים אני מבין שיש בעיה עם זה, ואז יש שאלה גדולה איך הרשויות המקומיות הולכות להתנהל עם זה".