בעל זכות השימוש במקרקעין ביקש לרשום אותם על שמו. מה פסק בית המשפט?

רשות חינם במקרקעין משמעותה היתר או רשות שניתנו לאדם להחזיק או להשתמש בנכסים, ללא כל כוונה להקנות לו זכות במקרקעין. לאחר חקיקת חוק המקרקעין , שביטל את מוסד הרישיונות, עלתה השאלה: מה מעמדו של מוסד הרישיונות, ומה מעמדו של רישיון מכללא (שלא ניתן במפורש) שנוצר מכוח השתק. כלומר הסכמה שבשתיקה של בעל מקרקעין להחזקה או לשימוש של פלוני במקרקעין שבבעלותו. ולאחר שפלוני מקבל את הזכות האמורה מבעל המקרקעין, נשאלת השאלה: איזו זכות קיבל?.

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בסוגיית החזקת זכות במקרקעין, במסגרת מתן רישיון חינם במקרקעין, שמשמעותו היתר או רשות שניתנו לאדם להחזיק או להשתמש בנכסים, ללא כל כוונה להקנות לו זכות במקרקעין.

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה למתן פסק דין שלפיו יוצהר כי הזכות השייכת לנתבעות, כיורשות של בעלי הערות האזהרה הרשומים ביחס לנכסים נשוא התובענה, נמכרה או הועברה על ידן לתובע – והוא הבעלים היחיד בנכסים. 

לטענת התובע, כניסתו לנכסים נעשתה מכוח הרשאה שניתנה לו ולמשפחתו על ידי הבעלים הרשום. מנגד, טוענות היורשות של הבעלים הרשום כי הוא פלש לנכסים ללא הסכמה. במסגרת הליך לסילוק יד נגד אבי התובע, נחתמו הסכמי פשרה בין התובע לאחת הנתבעות, שבמסגרתם התחייב התובע לשאת בתשלומים הנוגעים לנכסים, והתובע יזכה ברשות חינם להחזיק ביחידה בנכסים. גם במסגרת הסכם הפשרה השני בין התובע לנתבעת האחרת, הוא התחייב לשאת בכל התשלומים הנוגעים לנכסים, להסדיר את תביעות הרשויות ביחס לנכסים, ולרשום עצמו כמחזיק בנכסים בכל הרשויות הרלוונטיות. בתמורה לתשלום מלוא החובות הרובצים על הנכסים וקיום התחייבויות התובע, כאמור בהסכמי הפשרה, הוא יזכה ברשות חינם לא מוגבלת בזמן ביחידה המצויה בנכסים.

לטענת התובע, היורשות של בעליהם הרשומים של הנכסים עדיין לא הסדירו את זכויותיהן במרשם, והוא למעשה הבעלים דה-פקטו של הנכסים. בין היתר, מפני שהסדיר את התשלומים החלים על הנכסים, כפי שהתחייב לעשות במסגרת הסכמי הפשרה. בנוסף, טוען התובע שנוסח ההסכמים שנחתמו בינו לבין הנתבעות מלמד על גמירות דעתם של הצדדים ליתן לו שליטה בלעדית בנכסים, לרבות העברת זכותו הרכושית בנכסים לכל צד ג'. לטענתו, יש לראות את ההסכמים שנערכו בין הצדדים ככאלה שמעניקים לו זכות קניינית שלמה בנכסים, ויש ללמוד מלשון ההסכמים שמדובר בהסכם מכר או הסכם העברה או המחאת זכות.

לטענת הנתבעות, התובע לא רכש, חכר, קיבל זכות הנאה, שכר או שאל את המקרקעין, אלא מדובר בהסכמי רישיון שניתנו במסגרת ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, וכי הרישיון ניתן לביטול. כמו כן, טוענות הנתבעות שרישיון במקרקעין הוא זכות אישית שאינה מוכרת כזכות קניינית בהתאם לחוק, ולכן אינה ניתנת לרישום. בנוסף, לא מדובר בעסקה במקרקעין, אלא ברשות המותנית בתנאים, שאינה מפקיעה את בעלותן בנכסים. להפך - זכותן בנכסים נשארת בבעלותן, ולשון ההסכמים מדגישה כי מוקנית לנתבעות הזכות לבטל את הרישיון.
 
החלטה:

בית המשפט פסק כי התובע אינו מחזיק בזכות הנמנית על אחת מחמש הזכויות המוכרות בחוק המקרקעין, ולפיכך אינו יכול לרשום על שמו זכות כלשהי בהקשר לנכסים נושא כתב התביעה. רשות חינם היא היתר או רשות שניתנו לאדם להחזיק או להשתמש בנכסים, ללא כוונה להקנות לו זכות מקרקעין. יש סוגים שונים של רישיונות – חוזי או מכללא, רישיון לתקופה קבוצה או בלתי הדירה וכדומה. השאלות בענייננו הן מה מעמד מוסד הרישיונות, וזאת בהתאם לחוק המקרקעין, וטיבה של זכות הנוצרת עקב רישיון.

בעניין השאלה בדבר מעמד מוסד הרישיונות, ברוב הפסיקות נשארה שאלה זו ב"צריך עיון" (שאלה מורכבת ללא תשובה, שצריך לעמול רבות כדי למצוא לה פתרון). אך בהקשרים שונים הכיר בית המשפט בזכות בעל הרישיון, ולמעשה שמר על קיומו של מוסד הרישיון, בלא הצהרה שיפוטית בשאלה העיונית.

בעניין השאלה בנושא טיב הזכות הנוצרת עקב רישיון, הגישה המקובלת לפי חוק המקרקעין היא שאין זכות במקרקעין אלא לפי חוק. הפער בין זכות מכוח רישיון לזכות מכר היא שהראשונה מהווה זכות אישית-אובליגטורית של בעל הרישיון כלפי נותן הרשות, ואילו השנייה מהווה זכות חפצית-קניינית השרירה כלפי כולי עלמא. משכך, הוגדרה הזכות לרישיון במקרקעין כזכות על מקרקעין, בניגוד לזכות במקרקעין.

אכן, בפסיקה שונה נקבע כי לבעל רישיון יש עדיפות על פני צד ג׳. אך באותו פסק דין נפסק שמתן רשות בלתי הדירה (רשות בלתי חוזרת) אינה "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין, ולפיכך אין היא באה בגדר עסקה במקרקעין״.

בענייננו, משלא הוכיח התובע שרכש את המקרקעין או שיש לו זכות קניינית כלשהי, נפסק שזכות מכוח רישיון היא אישית-אובליגטורית. לפיכך התובע אינו יכול לרשום זכות כלשהי בהקשר לנכסים נשוא כתב התביעה.
 
(ת״א 62757-06-21 עוז חקאק נ' סימונה ברון).

הכותבת היא עו"ד דניאלה רבינוביץ' ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)