"הריבית תחזיר דברים לפרופורציה - הקבלנים כבר נותנים הטבות, שהן תחליף להורדת מחירים"

הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב, אלכס זבז'ינסקי, צופה ב-2023 עצירה או ירידה של מחירי הנדל"ן, ירידה בלקיחת המשכנתאות וכן ירידה בהתחלות הבנייה . עוד על פי התחזיות שפרסם אתמול (א') בית ההשקעות, השנה הבאה צפויה להתאפיין בעלייה בגירעון, שבחלקה נובעת מירידה בהכנסות ממסים מנדל"ן, לצד ירידה בהכנסות בתחומי ההייטק ושוק ההון.

בדו"ח ציין זבז'ינסקי את הבעייתיות בשוק הנדל"ן: אף שהוא מייצר חוב גדול, חלקו הולך לנכסים קיימים ולא להשקעות חדשות. בנוסף, הוא אמר ל" מרכז הנדל"ן ": "למה משברים קורים הרבה בנדל"ן? זה ענף ממונף מאוד. אבל חלק מהכסף לא הולך להשקעות חדשות. למשל בישראל בתחום הדיור, בערך 70% מהכסף הולך לדירות קיימות. זה לא יוצר השקעות. ואם זה קורה באופן מוגזם, יש היקף גבוה של עסקות ויש סכנה של בועה".

בעיה נוספת הוא מוצא בעלייה במשכנתאות. כפי שפורסם ב" מרכז הנדל"ן ", משך ההחזר הממוצע בעסקות שנחתמו באוקטובר כבר מגיע ל-25.3 שנה. זהו הנתון הגבוה ביותר מאז שבנק ישראל החל לפרסם אותו, ביולי 2011, וכנראה של שיא כל הזמנים.

לדבריו, "אני חושב שהעלייה בהיקף המשכנתאות ובמחירי הדירות בשנתיים האחרונות היתה חריגה. יחס של יותר מ-30% החזר מול הכנסה שהיה אצל כמעט מחצית מנוטלי המשכנתאות בשנה האחרונה, הוא גבוה מאוד ומעלה סיכון של הלווים - בייחוד כשהמשכנתא מהווה שיעור גבוה משווי הנכס. אם למשל למישהו היה החזר של 30% מההכנסה לפני שנה, עליית ריבית והצמדה העלו כבר את השיעור לכ-35%".

הריבית לא עומדת להכניס דברים לפרופורציה?
"הריבית עומדת להחזיר את הדברים לפרופורציה. תהיה השפעה של העלאת הריבית על הצריכה הפרטית, שתרד, כי אנשים לקחו הלוואות גדולות והגיעו לקצה היכולת. זה ישפיע גם על מחירי הדיור. אתה כבר רואה לפי דיווחים בעיתונות שקבלנים נותנים כל מיני הטבות, שהן תחליף להורדת מחירים".

מה ההשפעה של ההאטה בפעילות הנדל"ן על הצמיחה?
"יש פה הרבה השפעות: תפחת התמורה של בנייה לדיור לתמ"ג; העלייה בהחזר המשכנתא תשפיע לרעה על הצמיחה בעקבות הירידה בצריכה; אם אנשים יקנו פחות דירות - הליך שייקח זמן - הם ישלמו פחות על מוצרי חשמל ועל שיפוצים".

לאחר שנים שבהן הממשלה הרוויחה ממיסוי נדל"ן. איך תשפיע ההאטה על ההכנסות ממסים?
"תחום הנדל"ן הכניס הכנסות עודפות ממסים. עכשיו ההכנסות יירדו ויילכו, הן כבר יורדות. בינתיים זו ירידה לא גדולה, אבל המטוטלת הולכת בכיוון הזה". 

איך זה ישפיע על הגירעון?
"הירידה בגביית מסים תעלה את הגירעון מעבר למתוכנן, אף שעדיין אין ממשלה. ההערכות היו שהגירעון יהיה 3%. זה כמובן בהתחשב בפעולות הממשלה. ירידת פעילות הנדל"ן, לצד הירידה בהייטק ובשוק ההון, תוביל לירידה במסים - שתקשה על עמידה ביעד הגירעון".

אז מה אתה צופה במגזר הנדל"ן ל-2023?
"סביר שתהיה עצירת מחירים. אני לא פוסל ירידה. בדרך כלל כשיש ירידה במחירים, הקבלנים עוצרים את בניית הדירות. אני מאמין שלא יהיה שיעור גבוה של התחלות בנייה".
.
אז מצד אחד אנו צופים ירידה בביקוש ובמחירים, ומצד שני ירידה בהיצע שתוביל שוב להתייקרות?
"זו אחת הבעיות של שוק הדיור - בעיה מבנית. בסוף שנות התשעים למשל, התחלות הבנייה ירדו והמחירים לא עלו באופן חד - אפילו היתה ירידה בתקופה מסוימת. ריאלית - בניכוי האינפלציה -  המחירים אפילו ירדו ב-25%. הביקושים התעוררו ב-2008, עקב הורדת הריבית. אבל עד שאתה מניע גלגל בנייה זה לוקח שנים ומחירי הדיור בורחים (ההיצע לא גדל מספיק והמחירים מאמירים - דנ"ק). לכן כדאי שהממשלה תמצא שיטה לעידוד קבלנים לבנייה. התמריץ ליזמים אמור להיות בגבול הגירעון".

עם זאת, הוא לא אופטימי: "אם המחירים לא עולים, הנושא יוצא מהפוקוס של הממשלה, ואז היא לא פועלת וזה לא בתקשורת. לדעתי בתרחיש סביר, השוק הולך לעצור, והמחירים עומדים לרדת. איך הממשלה תגיב? אנחנו עוד לא יודעים, כל עוד אין ממשלה".