היום הוא מייצג אתכם, מחר את היזם שלכם

דמיינו לעצמכם את התרחיש הבא: הבניין שבו אתם גרים מתקשר עם יזם בפרויקט התחדשות עירונית . עורך הדין שמייצג אתכם, אחראי לעריכת ההסכם מול היזם בו הוא מייצג את האינטרסים שלכם, אך בשלב מאוחר יותר בפרויקט או בפרויקט מקביל, הוא מייצג את היזם במכירת הדירות. כיום ניגוד האינטרסים של עורך הדין במקרה כזה אינו שנוי במחלוקת, אבל בעבר זה מה שהיה נהוג.

מאז הדברים קצת השתנו אמנם, אבל לא מספיק. אין שום חוק או תקנה המחייבים את עורך הדין "לבחור צד" בכל הפרויקטים שאותם הוא מייצג. הנושא מעסיק את ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין וככל שהזמן עובר, הועדה מקשיחה את עמדותיה. כיום, בהתאם להחלטת 67/21, אסור למשרד עורכי דין לייצג את היזם ואת הדיירים באותו פרויקט, לרבות החלפת צד. כמו כן, לא ניתן לייצג לקוח קבוע (יזם) יחד עם לקוח חד פעמי (הדיירים בפרויקט),ולעניין זה אף קיימת הוראה ספציפית הקובעת מתי ייצוג מסתיים. האם הוראות אלו של ועדת האתיקה מונעות מצב של ניגוד אינטרסים? התשובה היא חד משמעית לא.

"עולם הנדל"ן הוא קטן", אומרת עו"ד עדי שנהב-גלוז, ראש מחלקת התחדשות עירונית ושותפה במשרד עורכי הדין יהב ושות' המייצג דיירים בלבד  בפרויקטים של התחדשות עירונית.

"היום אתה מנכ"ל של חברה X – מחר החברה הזאת נרכשת על ידי חברה Y או על ידי חברת בת שלה, או שהמנכ"ל עוזב ופותח חברה עצמאית. אלה דברים מאוד נפוצים, הכל מאוד נזיל.. גם אם הייתי בוחרת לייצג, בנוסף לדיירים, מספר מצומצם של יזמים בשוק, הייתי מהר מאוד מוצאת את עצמי במקרים של ניגוד אינטרסים".

כשדירת הגן של היזם באה על חשבון חניה לדיירים

ייצוג של בעלי דירות בלבד הינה אמירה חברתית- ערכית ומונעת מקרים של  ניגוד אינטרסים, "להילחם למען הדיירים" זו לא סתם סיסמה שחוקה או מס שפתיים אלא שגרת עבודה יומיומית המאפשרת לעורכי הדין להיות נאמנים ללקוחותיהם. היום, כשהמחלקה שבראשה היא עומדת מלווה 150 פרויקטים שונים ומייצגת במסגרתם כ-8,500 דיירים מדימונה שבדרום ועד לקריות שבצפון, יש לעו"ד שנהב-גלוז אינספור דוגמאות המחייבות משנה זהירות בהם הייתה יכולה למצוא את עצמה, בקלות, בין הפטיש לסדן.

באחד הפרויקטים, לדוגמה, התברר פתאום שחרף הבטחות היזם לא כל דייר יוכל לקבל חניה. היזם הסביר שאין מספיק מקום בחניון בשביל לייצר חניות לכלל הדיירים ואף הביא יועץ תנועה שתמך בדבריו. עו"ד שנהב-גלוז סירבה לקבל את הגזרה. "פנינו לעירייה, בדקנו אופציות חלופיות וגילינו שאפשר לעשות רמפה במקום שונה, באופן שירחיב את כל החניון  משמעותית ויעניק מספר מקומות חניה נוספים לטובת בעלי הדירות – אך התכנון החדש ומיקום הרמפה שינו את שטח דירת הגן של היזם. מדובר בדירה יקרת ערך עבור היזם, אשר ניסה להתנגד לשינוי, אך נעמדנו על הרגליים האחוריות", היא אומרת, ומספרת על מקרה נוסף:

"בפרויקט התחדשות עירונית במסגרת מכרז מטעם המדינה, אפשרו ליזם להקטין את תכנון הדירות עד 2% ממה שהובטח. גילינו שכל הדירות של הבעלים, שגם ככה היו קטנות מאוד, קטנו ב-2% מהתכנון המקורי, בעוד שאת דירות היזם לא הקטינו בכלל, באופן המעיד כי השינוי לא היה תכנוני. כמובן שפעלנו גם כאן מול היזם לשינוי התוכנית, אך אם הייתי יודעת שמחר אני מייצגת בפרויקט אחר את אותו יזם או את חברת הבת שלו, הייתה יכולה להיווצר סיטואציה בעייתית".

מלחמות חורמה בין הדיירים לבין עצמם

"זה לא תמיד קל", מספרת עו"ד שנהב-גלוז על הבחירה לייצג רק דיירים. "צריך להיות כל הזמן דווקנית וערנית, הדרך ארוכה והעבודה היא לעיתים סיזיפית ולא מתגמלת, אבל בסוף כשזה קורה – זה "וואו", סיפוק אדיר. בין השותפים, אנחנו תמיד אומרים שאנחנו "מטורפים מהדבר ומטורפים על הדבר". יש לנו באמת אהבה ואמונה בדרך שבה אנחנו הולכים".

חלק גדול מהמורכבות עליה היא מדברת מגיע גם מסוגיות שעולות בין הדיירים לבין עצמם. אחת הבוערות שבהן היא סוגיית איזון התמורות, שהשאיפה לקיים אותה אינה תמיד מציאותית. כך היה, לדוגמה, בפרויקט פינוי בינוי שאותו ליוותה עו"ד שנהב-גלוז, אשר כלל הריסה של בניין "רכבת" ובניית מגדל מגורים גבוה במקומו. בבניין המקורי לא היה הבדל בין טיפוסי הדירות, אך במגדל החדש בעלי הדירות קיבלו דירות בקומות שונות, עם גדלי מרפסות שונות באופן בו הפערים הגיעו למאות אלפי שקלים. "הדיירים פשוט לא הסכימו שזה יקרה, לא היו מוכנים לקבל פתרונות אובייקטיביים, התחילה שם מלחמת חורמה. אז נקטנו בדרך פעולה, יחד עם שמאי הבעלים, למציאת פתרון מקורי לשוויון באמצעות 'פיצוי בגין אי עליית קומה': דיירים שעלו פחות קומות או ששווי הדירה החדשה שלהם היה נמוך משמעותית מהממוצע פוצו במזומן או על ידי קבלת מחסן גדול ודיירים שעלו יותר קומות לא קיבלו פיצוי". מקרים מסוג זה מצריכים מעורך הדין המון יצירתיות.

"עורך דין טוב הוא עורך דין שיש לו ניסיון בכמה שיותר פרויקטים עם כמה שיותר מורכבויות, כי כל פרויקט הוא שונה. אין פרויקט אחד שלא מלמד אותי משהו חדש. זו למידה אינסופית. ואם לא מתעסקים בזה בוקר צהריים וערב, לא יודעים לייצר את הפתרונות היצירתיים ושונים הנדרשים בכל פרויקט", אומרת עו"ד שנהב-גלוז.

את אמורה, למעשה, לייצג גם את האינטרס של כל דייר ודייר וגם את האינטרסים של הדיירים ככלל, כדי לקדם את הפרויקט. מה קורה כשהאינטרסים האלו מתנגשים?

"יש המון התנגשויות, המון אמוציות בתוך בתים משותפים. סכסוכים בין שכנים יכולים להיות גרועים אפילו יותר מסכסוכי גירושין. אתה חייב לדעת להיות מצד אחד מאוד אמפתי, אבל מצד שני מאוד מקצועי ולראות לנגד עיניך את טובת הבעלים בפרויקט מבלי לוותר על עקרון השוויון המנחה את טובת הפרט, הדייר. אם נמשיך לאפשר מריבות כל הזמן, אנחנו לא נוכל לסיים פרויקטים ונפגע משמעותית בבעלים. זו באמת מומחיות הנובעת מניסיון רב בייצוג דיירים בפרויקטים רבים ושונים. בשנה האחרונה פינינו מתחמים של מאות דירות ואנחנו באמת לומדים להתמודד בהצלחה עם פרויקטים מאוד מורכבים".

איך את מתמודדת, למשל, עם דיירים סרבנים?

"יש לא מעט מקרים של בעלים המסרבים לחתום. עם זאת, הרבה פעמים מגדירים דייר כסרבן כי לא מבינים מאיפה נובעת הסרבנות שלו. היה לנו מקרה של משפחה עם דירה מפוצלת שאפשרה לילד בגיר בעל מוגבלות להתגורר בסמוך להוריו, בהם היה תלוי באופן מוחלט. מצב זה היווה את סיבת ה"סירוב" של משפחתו, והפתרון שמצאנו היה יצירת מעין דירה נפרדת בתוך הדירה, עם כניסה משלו.

בפרויקט אחר של תמ"א 1, הייתה משפחה עם ילד על הרצף האוטיסטי שהתנגדה כי הילד לא היה מסוגל להתמודד עם הרעש. כשאתה מבין מאיפה הדברים באמת נובעים אתה יכול למצוא פתרונות ואלטרנטיבות, אבל נדרשת סבלנות ואמפתיה. אנשים הרבה פעמים גם מתביישים לספר, אז זה נשמע כמו סרבנות. אבל כשאתה נכנס לתוך העניינים ויושב עם המשפחות ונותן להן תחושה שלא משנה מה, אתה כאן בשבילם, הרבה פעמים הדברים האלה נפתחים. ולעומת זאת, קיימים גם מקרים של אנשים שפשוט רוצים למקסם את התמורות ולסחוט עוד כמה מטרים. בתוך כל המורכבות הזאת, צריך לזכור שבסופו של דבר אתה מייצג גם כל דייר באופן פרטני ועליך לאפיין את הבעיה ולהבין מה החסמים האישיים שלו".

מה קורה כשצריך לפעול כנגד אחד הדיירים בשם האינטרס הכללי – זה משהו שתשתדלי להימנע ממנו בכל מחיר?

"כן ולא. אני לא יכולה להגיד את זה באופן חד משמעי. אם דייר רוצה עוד תמורה כלכלית אני לא יכולה לראות את זה כאג'נדה. יש גם מקרים של השתלטות על גגות או על גינות ללא היתר או אישור השכנים. בוחנים את מקור הזכות לשטח הנוסף לפעמים מתמודדים עם זה במשא ומתן, לפעמים בהליכים משפטיים. בגלל שמשרדנו עם  ניסיון  עשיר בהסדרת זכויות ומומחיות מקיפה בנדל"ן, אנחנו יודעים הרבה פעמים להבדיל בין השתלטות שהיא לא חוקית לבין מצבים שהם למעשה יכולים להיחשב כזכויות מכוח השנים. זה מאוד תלוי במקרה הספציפי, אבל צריך לדעת לתת לדברים האלה פתרונות – בשקיפות מול כולם וכדין. זה דורש המון חשיבה מחוץ לקופסה, ניסיון רב, התעדכנות שוטפת בפסיקה ובחקיקה ועבודה משותפת עם יועצים חיצוניים. אנחנו מגדירים לעצמנו סטנדרט גבוה כדי להמשיך ולתת שירות מיטבי".

לסיכום, איזו עצה היית נותנת לדיירים שנמצאים לקראת פרויקט?

"אלו פרויקטים מאוד ארוכים, אנשים יכולים לאבד אמון, להתייאש, להיות אדישים, ולכן חשוב דווקא בתחילת הדרך להגדיר את דרך הפעולה בין הדיירים ובין עצמם והיחסים בתוך וכלפי הנציגות ולהגן עליה, והכל בהינתן שהפעילות מבוצעת בתום לב לטובת הפרויקט, תוך עדכון מלא ושמירה על שקיפות מול יתר הבעלים. בנוסף, מאוד חשוב להגדיר נהלי נציגות, קביעת רוב להצבעה, סמכויות והתאמת ציפיות כבר בהתחלה, דבר שמייתר ופותר בהמשך סכסוכים רבים.

לכן קודם כל, חשוב לבחור במשרד עורכי דין עם ניסיון עשיר בתחום שמייצג ומתמחה בייצוג דיירים ושאין לו חלילה ניגוד אינטרסים מול היזמים המעוניינים לבצע את הפרויקט, ויחד עימו להסדיר את נושא סמכויות הנציגות, סמכויות אנשי המקצוע ועזרתו לנהל התמחרות בין היזמים המציעים.

כמו כן, חשוב להיעזר באנשי מקצוע נוספים: שמאי, מפקח, אדריכל , יועץ מס, בהתאם לצרכי הפרויקט. היועצים הנוספים צריכים להתנהל לצד עורכי הדין במשא ומתן מול היזם. הם מסייעים לנו להבין מה אנחנו יכולים לבקש מהיזם ולהגדיר את מערכת היחסים בינינו לבין עצמנו. קיים לטעמי גם יתרון בצוות יועצים שעבד בעבר יחד. רק שיתוף פעולה והרמוניה בין הנציגות ובין היועצים בינם ובין עצמם, יחד עם ידע שכל אחד מהיועצים מביא מתחומו יכולה להביא להצלחתו של פרויקט ".

 לפרטים נוספים