קיפאון במרכז, לוהט בדרום: זינוק של 109% במכירות הקבלנים באזור באר שבע

אגף הכלכלנית הראשית במשרד באוצר פרסם היום (ג') את סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש ספטמבר 2022. על פי הסקירה, חודש ספטמבר הראה המשך בחולשה בשוק הנדל"ן כאשר מספר העסקאות לרכישת דירות עמד על 7.9 אלף. מדובר אמנם בהיקף עסקאות דומה לזה שחל בשנה שעברה, אך השנה רק ראש השנה חל בחודש ספטמבר, ואילו בשנה שעברה כל חגי תשרי חלו בתקופה זו.

בהשוואה לחודש אוגוסט שקדם לו, חלה ירידה של 4% במספר העסקאות. בניכוי הרכישות במסגרת " מחיר למשתכן " עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 7.4 אלף, גידול של 4% לעומת ספטמבר אשתקד וירידה של 5% בהשוואה לחודש אוגוסט. עוד נכתב כי "מבצעי מכירות הביאו לגידול חריג של 45% במספר העסקאות באזור הדרום אשר קיזזו ירידות חדות באזורי ת"א ונתניה".

צניחה של 61% במכירות הקבלנים באזור תל אביב

אחד הנתונים המעניינים ביותר בסקירה נוגע למכירות הקבלנים. בנתון הארצי אמנם לא חל שינוי של ממש, ומכירותיהם הסתכמו ב־2.9 אלף דירות, מהן 2.3 אלף דירות בשוק החופשי, נתון המשקף עליה ב־5%. ואולם כאשר בוחנים את היקפי המכירות לפי אזורים מתגלה תמונה שונה בתכלית: בעוד שבאזור תל אביב, הכולל גם את ערי גוש דן, חלה צניחה של 61% בהיקפי מכירות הקבלנים, באזור באר שבע חל זינוק של 109% במכירות.

על פי הסקירה מיוחס חלק ניכר מזינוק זה למבצעי מכירות של קבלנים באזור, ובראש וראשונה בעיר קריית גת שבצפון הנגב. בעקבות זאת קריית גת אף תפסה את המקום השני והמפתיע בכמות הדירות שנרכשו בה להשקעה במהלך החודש, עם 95 דירות שנרכשו בה על ידי משקיעים, לעומת 12 עסקאות בלבד שנחתמו בה למטרה זו בספטמבר אשתקד. חיפה דורגה ראשונה עם 109 דירות ואילו תל אביב , שבדרך כלל מובילה את טבלת רכישות המשקיעים, דורגה הפעם במקום החמישי עם 90 רכישות להשקעה בלבד.

בסך הכל הצטמק מלאי הדירות המוחזקות בידי רוכשי הדירות להשקעה בקרוב ל-6,000 דירות מאז חודש דצמבר. ואולם באגף הכלכלנית מציינים כי בחודשים אוקטובר-נובמבר נרשם גידול של 5,000 דירות בסך הדירות המוחזקות בידי משקיעים, בשל ריבוי רכישות מצד משקיעים שביקשו להקדים את עליית המס, כך שבסך הכל ב-12 החודשים האחרונים הצטמק מלאי הדירות שבידי משקיעים ב-1,000 דירות בלבד.

כ-1,400 דירות נרכשו להשקעה במהלך ספטמבר, נתון נמוך בכ-27% מזה של ספטמבר אשתקד, בו עמדה עדיין מדרגת מס הרכישה המינימלית למשקיעים על 5%. משקל המשקיעים עמד על 17% מסך העסקאות, כשש נקודות אחוז פחות מהתקופה המקבילה אשתקד.
במכירות המשקיעים לעומת זאת נרשם גידול של 12% לסך של 1.8 אלף דירות. האזור הבולט ביותר שבו מכרו המשקיעים דירות הוא אזור באר שבע. בעקבות העלייה במכירות המשיקים, מלאי הדירות בידיהם הצטמצם ב־430 דירות.

בסך הכל הצטמק מלאי הדירות המוחזקות בידי רוכשי הדירות להשקעה בקרוב ל-6,000 דירות מאז חודש דצמבר. ואולם באגף הכלכלנית מציינים כי בחודשים אוקטובר-נובמבר נרשם גידול של 5,000 דירות בסך הדירות המוחזקות בידי משקיעים, בשל ריבוי רכישות מצד משקיעים שביקשו להקדים את עליית המס, כך שבסך הכל ב-12 החודשים האחרונים הצטמק מלאי הדירות שבידי משקיעים ב-1,000 דירות בלבד.

עלייה של 26% בעסקאות דירה ראשונה

נתון שבו נרשם גידול גם ביחס לחודש אוגוסט וגם ביחד לספטמבר אשתקד הוא רכישות דירה ראשונה העומד על סך של 4.2 אלף דירות, גידול של 26% לעומת ספטמבר אשתקד ו־3% לעומת חודש אוגוסט. בניכוי הרכישות המסובסדות, המספר עומד על 3.6 אלף דירות, גידול חד של 45% בהשוואה לספטמבר אשתקד. גם בחלק זה, הגידול בבאר שבע חריג ומשקף עליה של 130% בין היתר על רקע מבצעי המכירות בקריית גת. כ־42% מרוכשי הדירות באזור מתגוררים בתל אביב והמרכז, ממצא בו כדי לרמז כי אין בכוונתם להתגורר באזור.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מסר בתגובה כי "שוב אנחנו רואים ש-70% מהדירות החדשות שנמכרות הן על הנייר, התחלות הבנייה במגמת ירידה, רוב מלאי הדירות בידי הקבלנים נמכר וזו גם הסיבה לכך שאנחנו לא רואים ירידה במחירי הדירות, אף שהכמות יורדת והולכת. העלאת הריבית של בנק ישראל רק הרעה את המצב. ככל שהממשלה החדשה לא תפעל באופן מיידי להגדלת ההיצע, 2023 לא תהיה שונה מהשנה הנוכחית, ונמשיך לראות עליות מחירים מחירים חדות".