מפלה לבנקים הגדולים: לא יפוצו על שינוי ייעוד קרקעות נצר סירני למתחם תחזוקת רכבת

בנקים שאמורים לקבל תמורה ממכירת קרקע אינם בעלי זכות בקרקע עצמה, ואינם יכולים לקבוע מתי היא תימכר ומה התמורה הראויה עבורה. כך עולה מפסק דין של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד, בשבתו כבית משפט מנהלי. בית המשפט נדרש להכריע בערעור על החלטת ועדת ערר מרכז מלפני כשנה, שאותו הגיש "המטה לביצוע הסדר הקיבוצים" יחד עם חמשת הבנקים הגדולים (הפועלים, לאומי, מזרחי, דיסקונט והבינלאומי).

הערעור הוגש נגד הוועדות המקומיות ברמלה, גזר וחבל מודיעין ורכבת ישראל, בטענה שהיה עליהן לשלם למערערים פיצויים על ירידת ערך של קרקע המוחזקת על ידם, עקב שינוי בייעודה. אלא שעל פי השופטת עמיתה זהבה בוסתן, לא הוכח כי לבנקים יש "זכות קניינית טהורה" בקרקע.

ועדת הערר דחתה בסוף ספטמבר 2021 שלושה עררים שהוגשו בעקבות דחיית תביעות לפיצויים בגובה 82 מיליון שקל, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, על ירידת ערך של הקרקע בסמיכות למפעל "נשר" ברמלה. התביעה הוגשה בעקבות שינוי ייעודה מתעסוקה למתחם לתחזוקת הרכבת. בעתירתם, ביקשו הבנקים לבטל את החלטת ועדת הערר ולקבוע כי מכוח זכויותיהם במקרקעין, הם נפגעים מהתוכנית וזכאים לפיצויים.

השופטת: "אין לבנקים זיקה לקרקע"

בתביעתם המקורית, הבנקים ראו עצמם נפגעים משינוי שנעשה במסגרת תוכנית שאושרה ב-2018, המייעדת רק חלק מהקרקע (כ-400 דונם) למתחם לתחזוקת רכבת ומסילת ברזל, לאחר שייעודו עד אז היה מתחם תעסוקה. הבנקים טענו שהתוכנית המאושרת הביאה לפגיעה במגרשים רבים הגובלים בשטח התוכנית. ואולם הן ועדת הערר וכעת גם בית המשפט לעניינים מנהליים במקרה זה, הסכימו עם החלטת הוועדות המקומיות לדחות את תביעת הבנקים.

ההחלטה נומקה בכך שהם לא בעלי הזכויות בקרקע עצמה, אלא בעלי זכות לקבל תמורה כספית משיווקה, כפי שנקבע בהסדר הפרטני עם קיבוץ נצר סירני, במסגרתו נקבע כי הקרקע תעבור לידי רמ"י, וכי שיווק הקרקע יניב לבנקים תמורה יחסית. כאמור, על חלק מהקרקע אושרה תוכנית למסילת ברזל ותחזוקת רכבת, שלא תניב הכנסות משום שלא תשווק, ועל כך דורשים הבנקים פיצויים.

הבנקים הוסיפו בטיעוניהם בפני בית המשפט המנהלי, כי במסגרת ההסכם להבטחת זכויותיהם במקרקעין, נרשמו הערות אזהרה מעשיית עסקה, ומכאן מגיעה זכותם לפיצויים. השופטת בוסתן שללה טענה זו ואמרה כי, "אין מחלוקת כי לבנקים אין זיקה ספציפית וישירה לקרקע זו או אחרת. לא היתה לבנקים זכות לבצע פעולות כלשהן במקרקעין לפני פרסום התוכנית הפוגעת (ולא לאחריה),מערך ההסכמים לא הקנה להם זכות כלשהי במקרקעין עצמם אלא בתמורה שתתקבל ממכירתם, בשעה שימכרו".

לפי פסק הדין, "הבנקים מבקשים לקבוע כי אינטרס כלכלי במקרקעין כשלעצמו מהווה 'זכות במקרקעין. פרשנות הבנקים מפרה את האיזון הקיים ביחס לקבוצות הרשאים לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק, ולמעשה מאיינת את המהות הקניינית של הפיצוי. פרשנות הבנקים יוצרת אי ודאות ביחס להיקף התובעים ועלולה לגרום לגופי התכנון לחשוש מתביעות צד ג' בעלי 'זכות כלכלית' מבלי שנלוו להם שימוש או החזקה במקרקעין".

עוד נכתב כי "הבנקים לא יכולים להחליט אם תימכר קרקע מסוימת, או מתי תימכר, אלא רק להיפרע מתוך התמורה שתתקבל אם וכאשר תימכר קרקע, וגם זאת עד לגובה החוב... הבנקים לא הוכיחו כי ניזוקו בגין אישור התכנית הפוגעת, ואישורה פוגע ביכולתם לפרוע את חובות הקיבוץ ממאגר הקרקעות הנותר או ממאגר כלל קיבוצי הנדל"ן, על פי ההסכם ועקרונות הסיוע ההדדי".

בפסק דינה, דחתה השופטת בוסתן את הערעור, והטילה הוצאות משפט ושכר טרחה על העוררים, בסכום כולל של 80 אלף שקל.