החוק החדש יצר תסבוכת: מה הפיצוי על איחור במסירת דירת מעטפת?

תיקון מס' 9 לחוק המכר שנכנס לתוקפו בחודש יולי האחרון, משך תשומת לב רבה בעיקר בשל ההגבלות שנכללו בו על הצמדת מחירה של הדירה החדשה למדד תשומות הבניה. אך נושא חשוב לא פחות שנכלל בו, היו החמרת חובת היזם לפצות את רוכשי הדירות במקרה של עיכוב במסירה. אלא שעד מהרה התגלתה בעיה – האופן שבו קובע החוק כי יש לחשב את הפיצוי, אשר בבסיסו שווי דמי שכירות חודשיים עבור דירה דומה, אינו יכול לחול  על דירות ברמת מעטפת, שאיש אינו שוכר כפי שהן ולכן לא קיים עבורן תעריף שכירות?

על פי תיקון החוק שאושר, עד לחודש איחור במסירה לא יחוייב היזם בפיצוי ואילו החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד לארבעה חודשים – יעמוד הפיצוי "בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה" עבור כל חודש. בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור – יעמוד הפיצוי על גובה של 125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים. מהי אם כן המשמעות של חקיקה זו לגבי איחורי מסירה בדירות מעטפת?

עו"ד אסף זקמן,  מנהל מחלקת נדל"ן ומימון בפירמת עורכי הדין אברהם ללום נדרש לאחרונה לנושא בשל פניות של לקוחות בעניין, ומצא כי החוק אינו אומר דברים ברורים. "השאלה הראשונה שצריכה להישאל האם תיקון החוק חל גם על דירות מעטפת", אמר זקמן למרכז הנדל"ן. "כפי שאנחנו יודעים, ישנו לפחות מקרה בולט אחד שבו דירת מעטפת אינה מוגדרת כדירת מגורים, וזאת במסגרת חוקי המס, שם רכישת דירת מעטפת נחשבת רכישה של "זכות אחרת במקרקעין", החייבת לכאורה במס רכישה בשיעור של 6% בלבד. ללא ספק מדובר על חסכון משמעותי לרוכשים, שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים".

לדבריו, בעקבות השאלה שהתעוררה לגבי חובתו של היזם לפצות בגין איחור במסירת דירות מעטפת, ערך בירור מקיף שכלל בין היתר גם פניה אל הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון עצמו על מנת שיבהיר את הנושא. בעקבות זאת לדבריו, "עמדתנו היא כי במצב של איחור במסירה במצב של דירת מעטפת, יקבע הפיצוי בהתאם להוראות חוק המכר לפי שווי 'דירה דומה'".

"ככל וחוזה המכר קובע באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי המוצר המוגמר הוא דירת מעטפת, הפיצוי יקבע בהתאם לשווי של דירה דומה באותו האזור. תוך הפחתה מסוימת של דמי השכירות בשל העובדה כי מדובר בדירת מעטפת ולא בדירה מוגמרת. ככל הנראה לא יהיה מנוס מלערב שמאי אשר יקבע מהו שיעור הפיצוי הראוי".