מרבה בעלים מרבה דאגה: כך נתקעה בניית עשרות אלפי דירות באזורי הביקוש

בלב אזורי הבניה המבוקשים ביותר בגוש דן ישנם שורה של מתחמים ועליהם תוכניות מאושרות, בהיקף מצטבר של עשרות אלפי דירות. ולמרות זאת – הטרקטורים מבוששים לבוא, ונראה שגם לא יגיעו בשנים הקרובות. נא להכיר – קרקעות מרובות בעלים. קרקעות פרטיות אשר לאורך השנים, בשל ירושות וסיבות נוספות, הלך וגדל בהן מספר הבעלים לכדי אלפים, וכבר שנים ארוכות שהמדינה אינה מצליחה לקדם בהן בניה. בסך הכל מגיע הפוטנציאל למעל מאה אלף יחידות דיור, שבנייתן היתה יכולת להעניק זינוק אדיר להיצע הדירות באזור המרכז, אך כגודל הפוטנציאל כך גודל הבזבוז.

בחינת הסיבות לכישלון מעלה מספר גורמים. אחד הבולטים שבהם הוא התנהלותן של הרשויות המקומיות. הדוגמה הבולטת ביותר לכך היא מתחם "חוף התכלת" - 2,000 דונמים על קו החוף של הרצליה, מדרום למרינה ומצפון לתל אביב, עליהם ניתן לבנות 12,500 יחידות דיור. לאחר שנים ארוכות של עיכוב, אושרה בפברואר 2022 תוכנית כוללנית לשטח.

ואולם שמחתם של בעלי הקרקעות במקום היתה קצרה. כאשר פנו לוועדה המקומית הרצליה לבדוק מתי מתכוונת הוועדה לקדם תכנון מפורט, כלומר כנון שיאפשר הוצאה של היתרי בניה, נענו כי בזמן הקרוב -  אין בכוונת העירייה לקדם תכנון שכזה כלל. בשבוע שעבר הודיעו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וחברת דירה להשכיר על כך שהן ייקחו את קידום תוכניות הבנייה המפורטות על עצמן, ועדיין גם הן ייאלצו בסופו של דבר לעבור דרך הוועדה המקומית, שב-15 השנים האחרונות לא היתה נלהבת לקדם בניה במקום.

מדרום לתא השטח הזה, בשטח תל אביב, מקודמת תוכנית רחבת היקף נוספת (תא/3700). תוכנית המתאר לשטח אושרה כבר ב-2015, אך מאז הוגשה תוכנית מפורטת שנפסלה ובוטלה על ידי העירייה, אשר מעכבת כעת את הגשת התוכנית החדשה. פוטנציאל הבניה מגיע במקום ל-15 אלף יחידות דיור, ובסך הכל על החוף בין הרצליה לתל אביב תקועות 27,500 יחידות דיור בקו ראשון לים.

עו"ד אברהם ללום: "נוסח החוק כיום מחייב את הסכמת הרשות המקומית לקידומן של תב"עות בשטחים מרובי בעלים, ואם היא אינה מעוניינת בכך מסיבותיה - לא תהיה בניה במקום. מדובר בבעייה שמחייבת פתרון בחקיקה"

בהוד השרון ישנה תוכנית ל-5,000 יחידות דיור ושיטחי תעסוקה (הר 1202) שנפרשים על גבי 6,000 דונם. תוכנית מתארית הוכנה כבר ב-2015 וממתינה זו השנה השביעית לתוכנית מפורטת. אותה העירייה מעכבת תוכנית נוספת, על גבול נחל הירקון (תמ"א 48/1) בעלת פוטנציאל בניה של 10,000 יחידות דיור. התוכנית קודמה על ידי המועצה הארצית לבניה דרך חברת " דירה להשכיר " ובאוגוסט 2020 נגנזה לאחר לחץ מראש העיר, על ידי הוועדה המחוזית מרכז. המשמעות היא דחיה בת עשרות שנים בקידום הפרויקט.

"יש פה בעיה שמצריכה תיקוני חקיקה"

עו"ד אברהם ללום ראש פירמת עו"ד אברהם ללום ומשנה לראש לשכת עורכי הדין מסביר כי פעמים רבות הרשות המקומית היא מקור הבעיה: "תיקון 101 לחוק התכנון והבניה מבהיר כי על מנת להגיש תב"ע (תוכנית בניין עיר) עליך להשיג 75% הסכמה מכלל בעלי הקרקע, או שהרשות המקומית תוגדר כיוזמת התוכנית.

עורך הדין אברהם ללום (נמרוד גליקמן)

"המצב הזה יוצר שתי בעיות. הראשונה - במתחם שבו הבעלות מתחלקת בין אלפי בעלי קרקע שונים, היכולת להגיע ל-75% הסכמה היא קלושה עד בלתי אפשרית. השניה היא שמרגע שישנה הפקעה משמעותית בתוכנית על ידי הרשות המקומית, ובתוכניות גדולות זה כמעט תמיד המצב, לא ניתן להגיע להסכמה של 75% מהבעלים ללא הרשות המקומית. כלומר - בכל מקרה ההחלטה האם לקדם את התב"ע נתונה לעירייה, ואם ראש העיר מסיבותיו מחליט לא לקדם את התב"ע, אנחנו בבעיה. לכן יש צורך בהסדרה חקיקתית. במקרה שהרשות המקומית היא המעכבת נכון לתת את הסמכות לוועדות המחוזיות על מנת לקדם את הבניה, מקום שיש צורך תכנוני ותוכנית בתוקף".

עו"ד יוסי מוסרי, מומחה לאיגום זכויות בהסכמי שיתוף, המייצג חלק מבעלי חוף התכלת מסביר כי האינטרס של העירייה שונה באופן מהותי מהאינטרס של מדינת ישראל: "בתוכנית חוף התכלת יש לנו למעלה מ-12,500 יחידות דיור אבל את ראש העיר הרלוונטי זה פחות מעניין. ראש עיריית הרצליה מבין שלפתח קרקע חדשה יעלה לו מאות מיליונים והוא מעדיף לשבת בחיבוק ידיים ולפתח את העיר מבפנים, אותם שכונות של התחדשות עירונית ששם גם תצמח לו תועלת פוליטית. ראשי העיר רוצים להשאיר את השליטה בבניה אצלם, ולהמתין לממשלה שתעשה הסכמי גג שיעניקו להם הטבות ומעקים על מנת לפתח את הקרקעות הפתוחות".

מה ההבדל בין התוכניות האלה לבין שדה דב או פי גלילות ששם מתקיימים הליכי פיתוח מתקדמים?

"ההבדל נעוץ בכך שבמתחמים שבהם הפיתוח מתקדם, המדינה היא בעלת קרקע משמעותית ולכן המדינה מקדמת בעצמה את התוכניות במוסדות התכנון".

לחץ על שרת הפנים

עו"ד מוסרי מסביר שישנן תוכניות אחרות שהמדינה ניסתה לקדם, אך במועד הקובע ראשי הערים הפעילו לחץ על השר הממונה באותו הרגע. "בהוד השרון היו אמורות להיבנות 10,000 יחידות דיור בחלק הדרום-מערבי כחלק מתמ"א 48/1. אלא שלאחר שהתוכנית קודמה ומשלם המיסים שילם עשרות מיליוני שקלים הוחלט לגנוז אותה ולתכננה מחדש בוועדה המחוזית משום שראשי ערים הפעילו לחץ על שרת הפנים. כך, במקום לקדם תוכנית מהר ולפתור את בעיית הדיור הלאומית, דחו תוכנית חשובה לעוד 15 שנה.

(דן אנד ברדסטריט) עורך הדין יוסי מוסרי

"בצד המזרחי של אותה עיר, ליד כפר סבא ישנה תוכנית מאושרת לבניה מאז 2015 והעירייה פשוט לא נוקפת אצבע כדי להכין תוכניות מפורטות לאלפי זוגות צעירים. שם אנו מדברים על 5,000 יחידות דיור".

מה האינטרס של ראש עיר לדחות את התפתחות עירו?

"ראשי הערים רוצים את כוח התיכנון בידיים שלהם. הם מפחדים מבניה מואצת ללא כבישים וחוששים מפקקים שיפגעו באלקטורט שלהם. הם גם מבצעים חשבונות כמה הם מקבלים בארנונה לעומת כמה הם יוציאו. ראשי העיר מתעסקים בפוליטיקה מקומית במקום אינטרסים לאומיים".

כך למשל ראש העיר של הוד השרון נבחר על נושא שמירת העיר כאי ירוק. הוא לא מאפשר בניה חדשה. הדבר הזה בולט גם בהרצליה. מדובר על משהו כמו 35-40 אלף יחידות דיור רק בערים האלה. הבעיה היא לא ריבוי הבעלים אלא חוסר ההלימה בין האינטרסים הפוליטיים המקומיים לבין האינטרסים הלאומיים. כל זמן שימשיכו לתת לראשי העיר לנהל את התיכנון הלאומי שום דבר לא יצא".