חשיפה: כך סוחטת עיריית ירושלים מיזמים שטחים בנויים בשווי מיליוני שקלים

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה של עיריית ירושלים מחתימה יזמים המבקשים להוציא היתר בניה בעיר, על כתבי התחייבות לפיהם יעבירו לה ללא תמורה שטחים בנויים המיועדים לשימושים ציבוריים. חתימה זאת היא תנאי להנפקת היתר. מהחלטה שקיבלה לאחרונה ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה בראשותו של עו"ד עמית אופק, עולה כי התנהלות בעייתית זו הפכה לסטנדרטית בעירייה, זאת במקום שתנהג בדרך המקובלת המוגדרת בחוק - הפקעת המקרקעין הדרושים לה תמורת פיצויי הפקעה .

בהחלטתה, אשר איחדה שלושה מקרים שונים בהם התנהלה הוועדה המקומית באופן דומה, ביקרה הוועדה בחריפות התנהלות זו והגדירה אותה כהתנהלות פסולה. בנוסף לכך הפחיתה הוועדה את שווי ההשבחה במיזמים המדוברים בשל הפגיעה הכספית שבהעברת שטחים בנויים ללא תמורה, וכן חייבה את הוועדה המקומית בהוצאות ער ע"ס 40 אלף שקלים.

בארבעת העררים שהוגשו התבקשה ועדת הערר לדון בגובה היטל ההשבחה שהשיתה הרשות המקומית על בעלי הקרקע והיזמים במיזמי נדל"ן שונים, כשהסוגיה המרכזית שנדונה היתה השפעת המטלות הציבוריות שנכללו בהוראות התוכנית על גובה היטל ההשבחה. בכל המקרים נכללו השטחים הציבוריים במבנים הסחירים באופן ורטיקלי, כלומר – לא ניתן היה לבנותם בנפרד. כמו כן, בכל המקרים נכללה הוראה לפיה השטחים הציבוריים יופקעו על ידי הרשות המקומית לאחר בנייתם. ועדת הערר קבעה כי במצב שכזה שבו משלמת הרשות דמי הפקעה ראויים עבור השטח – "למטלה הציבורית אין כל השפעה על ההשבחה".

"מחובתה של ועדת הערר שלא לתת יד להתנהלות פסולה ודאי לא התנהלות שתוצאתה היא מניעת פיצוי מבעלי הזכויות במקרקעין מחד, ואי הפחתת עלויות הבינוי מההשבחה מאידך", כתבה הוועדה, "יש לקוות כי הוועדה מקומית תשקול היטב את צעדיה, ותבחן שוב האם יש מקום לדרוש כתב התחייבות שמבטל זכויות קניין חוקתיות של יזמים במטרה להימנע מהליך הפקעה ופיצוי על המחוברים"

אלא שעד מהרה התברר כי המציאות בפועל אינה עולה בקנה אחד עם הוראות התוכנית, וכי עיריית ירושלים נוקטת בדרך שונה לחלוטין לקבלת השטחים הבנויים: "כפי שעלה בדיונים בפנינו, הוועדה מקומית אינה מקיימת את הוראות התוכנית", כתבה ועדת הערר. "תחת עמידה בהוראת ההפקעה בתוכנית, הוועדה מקומית מחייבת את בעלי הזכויות לחתום על כתב התחייבות, כתנאי למתן היתר בנייה. כתב ההתחייבות כולל את הפירוט של התחייבויות בעלי הזכויות בנוגע לביצוע המטלה הציבורית, המפרט הנדרש, התחייבות להעברת הבעלות וכן התחייבויות לוויתור על טענות או דרישות או תביעות כספיות כלפי העירייה והוועדה המקומית...

"משמעות הדברים היא, כי הוועדה מקומית מחייבת את היזמים לפתח את המטלה הציבורית, להעביר את החזקה והבעלות בה ולרשום אותה על שם העירייה והכל תוך וויתור על תביעות כספיות בעניין זה. כך מבטלת הוועדה מקומית את הוראת ההפקעה בתוכנית, ומונעת את זכותם של היזמים לקבל פיצויי הפקעה ".

"התנהלות המשיבה מבטלת את חובתה לשלם פיצויים"

בעקבות זאת קבעה הוועדה כי אכן יש בהתנהלות עיריית ירושלים כדי לפגוע בשווי הנכסים במצבם העתידי, ולכן יש להפחית בהיטל ההשבחה בהתאם: "הקונה הסביר אשר מכיר את התנהלותה השגרתית של המשיבה, אשר מבטלת דה פקטו את חובתה לבצע הפקעה של השטח הציבורי ולשלם פיצויים עבור ההשקעה במחוברים, רואה לנגד עיניו את חובתו לבצע מטלה ציבורית ולמסור אותה ללא כל פיצוי למשיבה. מובן מאליו כי כל עוד זוהי מדיניותה של הוועדה מקומית הרי שהקונה הסביר יפחית את עלות המטלה הציבורית משווי המקרקעין. משכך, יש להפחית את שווי ביצוע המטלה הציבורית משווי המקרקעין במצב החדש".

עו"ד צבי שוב : "כשיזם מגיע לישורת האחרונה והקריטית של בקשת להיתר, הוא לרוב השקיע שנים של עבודה ומיליוני שקלים, ולכן אופציה של מאבק בדרישה זו תעכב אותו ותביא להוצאות נוספות. שיקול נוסף הוא לא להיכנס למלחמה עם העיריה כאשר היא זו שמנפיקה בסוף את ההיתר, וגם המחשבה על פרויקטים עתידיים ורצון להשאיר דלת פתוחה מול הגוף החזק".

על אף שברור לחלוטין מקריאת ההחלטה שלדעת ועדת הערר התנהלותה של הוועדה המקומית ירושלים אינה חוקית, נמנעה הוועדה מביטול כתבי ההתחייבות שעליהם הוחתמו היזמים, משום שקיבלה את טענת העירייה כי היא לא הסמכות המתאימה לכך. "אכן, צודקת הוועדה מקומית כי לוועדה זו אין סמכות לפסול את כתב ההתחייבות שצריך להיתקף בערכאות המוסמכות", כתבה הוועדה. "עם זאת מחובתה של ועדת הערר שלא לתת יד להתנהלות פסולה ודאי לא התנהלות שתוצאתה היא מניעת פיצוי מבעלי הזכויות במקרקעין מחד, ואי הפחתת עלויות הבינוי מההשבחה מאידך". עם זאת, ציינה הוועדה, שבהפחתת היטל ההשבחה שביצעה, השיבה הוועדה ליזמים רק מחצית מעלות בניית השטחים הציבוריים עבור העירייה (שכן גובה ההיטל הוא 50% מההשבחה).

לסיכום כתבה הוועדה בהחלטתה כי "יש לקוות כי הוועדה מקומית תשקול היטב את צעדיה, ותבחן שוב האם יש מקום לדרוש כתב התחייבות שמבטל זכויות קניין חוקתיות של יזמים במטרה להימנע מהליך הפקעה ופיצוי על המחוברים". כמו כן חייבה ועדת הערר את הוועדה המקומית בתשלום הוצאות הערר של שתיים מהעוררות, בסך של 20 אלף שקלים לכל אחת.

"הרצחת וגם ירשת"?

לדברי עו"ד צבי שוב , מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, "הוועדה המקומית בירושלים עושה דין לעצמה, בבחינת 'הרצחת וגם ירשת', ומתעלמת מהחקיקה ומהפסיקה הרלוונטית, כאשר היא דורשת כתנאי למתן היתר בנייה חתימה על כתב ויתור ששולל את זכויות היזם לפיצוי עבור המטלה הציבורית וכן לקיזוז ההוצאה מהיטל השבחה . כאשר יזם מגיע לישורת האחרונה והקריטית של בקשת להיתר, הוא לרוב השקיע שנים של עבודה ומיליוני שקלים, ולכן אופציה של מאבק בדרישה זו תעכב אותו ותביא להוצאות נוספות, כאשר שיקול חשוב ונוסף הוא לא להיכנס למלחמה עם העיריה כאשר היא זו שמנפיקה בסוף את ההיתר, וגם המחשבה על פרויקטים עתידיים ורצון להשאיר דלת פתוחה מול הגוף החזק.

"החלטת ועדת הערר מעלה את הבעייתיות הרבה בוועדות שדורשות מטלות ציבוריות שהינן למעשה הפקעות אך אינן מאפשרות התחשבות בהוצאות אלו למרות שאין ספק שמדובר בפועל בהפקעה של שטח בנוי שבנה היזם עבור הרשות והציבור".

עו"ד צבי שוב . צילום: ליאת מנדל

שוב מוסיף כי באופן כללי הפקעה של עיריות כיום נעשית עם יד קלה על ההדק, ולא תמיד לאחר בדיקה מעמיקה של הצרכים. לדבריו, "ברור כי הגידול באוכלוסייה ומיעוט הקרקעות הפנויות מחייבים הכללת מבני ציבור בתוך מבנים כחלק מפרויקטים, אך מי מבטיח  שהשימוש שהעירייה תעשה בשטח יהיה מיטבי? במקום ניצול מיטבי של השטח אנו עלולים לראות משרדי רפאים ושטחים ריקים אשר מחכים ליום שבו הוועדה תחשוב מה לעשות בהם. או שימושים שיפגעו בדיירים או ביזם, וזאת בניגוד לפסיקה שכתנאי להפקעה יש צורך להראות צורך ציבורי מוגדר, לכן, לפני שהרשות לוקחת את השטח עליה להוכיח שיש לה צורך ציבורי אמיתי ורק לאחר מכן לאפשר לה לקחת את השטח.

"נראה שיש לעשות חישוב מסלול מחדש, הן בהיבט הכלכלי והן ובהיבט התכנוני, ונותר לקוות שהחלטה זו של ועדת הערר תרתיע את הוועדות המקומיות לעשות ככל העולה על רוחן תוך פגיעה קשה בזכויות הפרט, ודאגה לקופתן במעלה הראשונה וכן נקווה שיוביל לחקיקה מסודרת בדבר הפקעות שטחים מבונים".

מעיריית ירושלים נמסר בתגובה: "העירייה קיבלה את החלטת ועדת הערר, תלמד אותה, ותשקול את צעדיה התכנוניים והמשפטיים".