"היטל ההשבחה יקבע אם הפרויקט יצא לפועל"

שבוע חדש ואתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 55, שבו מארח אילי בר (מנכ"ל משותף באקו סיטי) את נחמה בוגין , שמאית המקרקעין והמשפטנית, אשר מתמודדת בימים אלה על ראשות לשכת שמאי המקרקעין. השניים דיברו על תקן 21, התחדשות עירונית , עבודת השמאים בוועדות, הגישות השונות לגבי היטל ההשבחה והאופן בו יש לחשב אותו, ועוד.




"העדכון שהכניס השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, לתקן 21 היה חשוב מאוד. זה נוגע ממש בלב העניין. היה לי מקרה עם דיון על 700 יחידות דיור בעיר בגוש דן, ושמאי הוועדה חשב משום מה שהרווחיות שמתקבלת שם היא גבוהה מדי, ו"אישר" רק 500 יחידות דיור. היה ויכוח גדול בוועדה המחוזית, ודווקא אני כשמאית יכולתי להרשות לעצמי ולומר 'רבותיי, אתם נותנים לזנב לכשכש בכלב. אנחנו פה בוועדת תכנון, והשיקול המרכזי צריך להיות של תכנון – תשאלו את עצמכם אם מבחינה תכנונית אפשר לשים פה 700 יחידות דיור או 500'. היתה דממה סביב השולחן, והאסימונים נפלו. יו"ר הוועדה אומרת בסוף 'רבותיי, אני מקבלת את העמדה הזאת. אנחנו נאשר 700 יחידות דיור'. ועל אף הנוסח הקודם של התקן, שדיבר על רף רווחיות מינימלי ומקסימלי, שאין בזה שום הגיון, הם החליטו להתייחס לאחוז הזה כרף מינימום. 

"אחד השינויים שהוביל עיני בתקן, בתמיכת שמאים רבים, הוא שאחוז רווחיות לא מהווה יותר רף מקסימום. אין שום הגיון בזה. הרציונל של אותו רף מינימום הוא להגן על אותם בעלי דירות שלא ייכנסו לפרויקט מסוכן מדי – שיזם לא יתחיל בשולי רווח נמוכים מדי, ואז הוא עלול ליפול. זה בסדר. מעל זה תנו לכוחות השוק לעבוד - אל תכתיבו. במיוחד לא עם השוק שזועק לכל פיסת דירה. באותו מתחם היה מדובר על 200 דירות באחד האזורים היקרים בארץ. ממש הזיה. רק בגלל, 'שוד ושבר', הרווח של היזם.

"כשעברנו מתוספות של עד 25 מ"ר לתוספות של עד 12 מ"ר, בעלי הדירות לא הפנימו את זה. היה קשה להסביר להם שזה הנוהל החדש. היום בעלי הדירות מכירים את התהליך הרבה יותר, ועובדים בצורה מושכלת יותר, אז היום הם כבר יודעים שיש את נקודת המוצא של 12 מ"ר, אבל הם מנסים לקבל מהיזם יותר, והם מבינים שיש הבדל בין מה שהרשות מוכנה להכניס בתחשיבים של תקן 21, לבין המשא ומתן המסחרי. אני רואה לפעמים הצעות של יזמים, שהן אופטימיות מדי – הצעות שאין בכלל ביטחון שאפשר לתת אותן, כלומר את התמורה המובטחת. 

"אחד הדברים שגם עורכי הדין שמלווים דיירים וגם אני כשמאית, מאירים את עיני הדיירים, זה שלא בהכרח מה שהיזם מציע כעת הוא יוכל גם לתת בסופו של דבר. לפעמים הדיירים עושים את החשבון של עצמם לגבי איך להתייחס לפרמטר של המטרים, כי לפעמים התחרות מביאה להצעות לא סבירות. בדרך כלל ההבדלים בין ההצעות הם ברמת המטרים הבודדים, אבל אני זוכרת מקרה אחד שבו ארבע חברות, מוכרות יחסית, הציעו כולן בערך כפול ממה שניתן לתת, וזה היה כל כך לא קרוב למציאות שכשישבנו עם הנציגות לבחון את ההצעות, פשוט החלטנו לשים את נושא המטרים בצד ולקבל החלטה לפי פרמטרים אחרים.

"הדיירים מבחינתם מסתכלים על התמורה – הם רוצים לקבל כמה שיותר. כיום מנגנוני התמורה השתכללו כך שהדייר יכול להישאר רגוע. אם בתחילת הדרך היו קובעים מטרים ובזה היה נגמר העניין, כיום המנגנון כן קובע רף מינימום ומקסימום, קובע רף רווחיות שמתחתיו היזם יכול לצאת מהפרויקט כי ניגשים לפרויקט כשעדיין אין ודאות – בוודאי שלא ודאות תכנונית. אם אחרי אישור התב"ע מתברר שאי אפשר לתת את התמורה שהובטחה, ההסכם אומר שהיזם יכול לצאת מהפרויקט, ובפועל המשמעות היא שאפשר לפתוח את ההסכם מחדש, ולקבוע תמורה חדשה שתשמור על הרווחיות שהוסכמה מראש כשרווחיות הנכונה. מצד שני, כדי להגן על הדיירים – ובצדק – התפתח גם מנגנון של אפסייד. הכוונה היא שקובעים שיעור רווחיות גבוה יותר, נניח 18%, שמעליו יש חלוקה בין היזם לדיירים – 50%-50% או לפי יחס הקומבינציה. זה מרגיע מאוד את בעלי הדירות.

"יש הנחיה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, כרמית יוליס, שמעכשיו חייבים לצרף חוות דעת לפי תקן 21 למסמכי תוכנית שמגישים. קודם זה היה נוהג אבל עכשיו זו ממש חובה. אני חושבת שמה שצריך להכריע זה עדיין התכנון, אבל יש גם בדיקת רגישות בתוך זה. הדיון סביב תקן 21 עדיין לא מספיק מוסדר. כלומר יש שמאי מטעם היזם ויש שמאי מטעם הוועדה, מנהלים משא ומתן, ואני הרבה פעמים מוצאת את עצמי מול שמאי הוועדה המקומית ומול שמאי הוועדה המחוזית ואין להם את אותה הדעה, וזה הופך את העסק למסורבל מאוד, ואני מקווה שייווצר מנגנון של שמאי מכריע גם בנושא הזה. ככה אפשר יהיה להתקדם. 

"שמאי הוועדות צריכים להתמודד עם המדיניות שמנסה להוביל אותה הרשות, וחלק חשוב מהתפקיד שלנו השמאים, זה לעמוד על הסף מבחינה מקצועית, למרות שיש מדיניות אחרת. אני רואה את המאבקים האלה כל הזמן. לא מזמן סיפרה לי חברה שהיא שמאית בוועדה גדולה, שניסו ללחוץ עליה להוציא שומה מסוימת, והיא הסבירה שמבחינה מקצועית היא לא יכולה לעשות את זה. זו בהחלט תופעה. יש לעתים התנגשות בין המדיניות של הוועדה לבין מה שאומרים המספרים, ויש צורך למצוא את השביל המשותף. בנוסף למשא ומתן בין היזם לוועדה, יש גם את המשא ומתן בתוך הוועדה, בין הצד של ראש הרשות, שקובע את המדיניות, לבין הצד השמאי. השמאי תפקידו לומר 'זה מה שהתחשיב אומר'. אבל אם יש מדיניות מסוימת או הנחה משפטית מסוימת, זה כבר לדיון בפורום אחר.

"ברגע שהשמאי משקף את התחשיב הכלכלי הנקי, יודעים שזה המתחם שבתוכו הצד התכנוני משחק. לגיטימי שיש שיקול אחר שיוחלט שהוא הקובע, אבל זה לא יכול להיות משובץ בחוות הדעת השמאית. הגיע הזמן לתקן את התדמית הזאת: השמאים עושים עבודה מקצועית, ועומדים על דעתם כשצריך. חשוב שיהיה לשמאי עמוד שדרה חזק, ושישים את האמת מקצועית שלו על השולחן.

"אני מאוד בעד דיור בר השגה ודיור להשכרה לטווח ארוך. הנחת העבודה שלפיה 'המחירים יעלו ואני איכשהו אסתדר, צריכה להיות עם גבולות ברורים. היא לא יכולה להיות בפער גדול מאוד מהתמורה הריאלית. זה כל הזמן משתכלל, ואז צוואר הבקבוק מתהדק. המשחק קטן יותר, כי התוצאה ידועה יותר. כולנו משופשפים יותר, התמורות משתכללות, המנגנונים לקביעת התמורות משתכללים. כבר קשה להציע כפול ממה שאתה יודע שתוכל לתת בסוף – הדיירים לא יקנו את זה.

"לגבי קביעת היטל ההשבחה מראש - הכוונה היתה טובה, אבל סוף המצב נהיה גרוע יותר. כי אם קודם לכן היה שיקול דעת פר פרויקט, אם רואים שיש בעיה ברווחיות, עכשיו שיקול הדעת הזה נגמר. רוב הרשויות החליטו על 50% - זה קשיח, זה תקף לחמש שנים. יש מי שאומרים שעדיפה ודאות על חוסר ודאות, אבל מה שקרה הוא שבפועל ברוב המקומות נשאר היטל השבחה מלא, וזה קצת חבל. אולי היה צריך לא לתת את ההחלטה לרשויות המקומיות אלא לקבל החלטה ארצית, לפי אזורים. 

"נוצרו שתי גישות, שאת אחת מהן מוביל יו"ר ועדת הערר עו"ד בני זלמנוביץ', שקבע שמי שאמור לשלם את היטל ההשבחה הוא הבעלים – לא היזם שחותם על ההסכם. ההשבחה היא הפער בין הדירה הישנה לחדשה. יותר מה – כשמחשבים את ההיטל ההשבחה מסתכלים על המצב התכנוני הקודם ועל החדש, ועושים תחשיב של שווי המקרקעין בשני מצבי התכנון. המצב הקודם הוא הדירה שהיתה לי, והמצב החדש הוא אפילו לא שווי מלא של דירת התמורה, כי במועד הקובע היטל השבחה לפי יום אישור התוכנית עדיין לא התקבלה הדירה. אז זה בעצם צריך להיות שווי הדירה למועד הדחוי, שבו תתקבל הדירה, לא מועד אישור התוכנית. בפסיקת אשדר בני זלמנוביץ' קיבל את הפרשנות הזאת. וקבע שכך צריך היות התחשיב. נקודה חשובה נוספת שהוא קיבל באותו הדיון היא שאפשר לנצל את אותו הפטור עד ל-140 מ"ר. צריך לחשב את ההשבחה לבעל הקרקע – לא ליזם. היזם, כחלק מההסכם לוקח על עצמו את התשלום, אבל אי אפשר לחשב את ההשבחה בראי היזם.

ההתערבות המוגזמת והבוטה בשיקול דעת שמאי בסופו של דבר גורמת נזק עצום – קודם כל לציבור ולמשק, כי עם כל הכבוד, החוק קובע שהיטל השבחה הוא על עליית שווי המקרקעין. מופיעה שם המלה 'שווי'. זה הדין. והדין גם קובע שהגורם היחיד שמוסמך לקבוע שווי הוא שמאי מקרקעין . אין שום זכות לאף אחד להכניס – לא בפסיקה ולא בחקיקה – נוסחה לחישוב"

"לעומת זאת, יש את הגישה האחרת, שהיא גישת הרשויות, כי היא מביאה להיטל גבוה בהרבה, ושהתקבלה בפסיקה. בית המשפט הסכים עם הפטור של בני מ-140 מ"ר, אבל לגבי המתודולוגיה, בית המשפט לא קבע שהיא לא נכונה – הוא קבע שהיא לא תואמת את לשון החוק. במלים פשוטות, הוא לא היה צריך לשנות את הסעיף. נכון עכשיו, כשבית המשפט מפרש את הסעיף, הוא לא יכול \לעשות זאת כמו שעשתה ועדת הערר בראשות זלמנוביץ'. המתודולוגיה הנגדית מדברת על כך שאתה צריך לחשב את שווי הקרקע במצב התכנוני הקודם כפי שהיא – שטח קרקע עם X בניינים ועם X דירות. הערך השני הוא התוכנית החדשה, עם כל זכויות הבנייה החדשות שניתנו, וזה הפער שממנו גוזרים את ההשבחה. מבדיקה מדגמית שעשיתי יוצא פער של אפילו 30% בין שתי הגרסאות האלה, 'לטובת' השיטה השנייה. אני חושבת שזו לא הדרך הנכונה, וכנראה שעוד לא נאמרה המלה האחרונה בנושא הזה.

"ההתערבות המוגזמת והבוטה בשיקול דעת שמאי בסופו של דבר גורמת נזק עצום – קודם כל לציבור ולמשק, כי עם כל הכבוד, החוק קובע שהיטל השבחה הוא על עליית שווי המקרקעין. מופיעה שם המלה 'שווי'. זה הדין. והדין גם קובע שהגורם היחיד שמוסמך לקבוע שווי הוא שמאי מקרקעין . אין שום זכות לאף אחד להכניס – לא בפסיקה ולא בחקיקה – נוסחה לחישוב. זה חייב להישאר כשיקול דעת מקצועי של אותו שמאי, שאגב קיבל את רישיונו מאותו משרד משפטים. כמובן שכמו כל דבר אחר, הוא חשוף לביקורת שיפוטית ואפשר כמובן להשיג על האופן שבו הוא ביצע את התחשיב, אבל זה בדיוק כמו שהיה באחרונה בתוכנית הרובעים, גם פה החלטה שיפוטית שלא להביא בחשבון במצב התכנוני הקודם את קיומה של תמ"א 38 – למי יש זכות להגיד לנו לעשות דבר כזה? צריך לבדוק האם ביטא עליית שווי לתוכנית שאושרה. 

"הדיון המשפטי צריך להיות מוגדר מאוד – הוא צריך להיות על עצם החבות, על פטורים ועל דבר מהסוג הזה. הוא לא יכול להתערב בחישוב. זה בדיוק כמו שבית משפט יגיד לרופא 'תבדוק את הפציינט שלך בלי לגעת ברגל שמאל. אי אפשר ככה. אני לא יכולה לעשות שומה אמתית כשקושרים לי את היד מאחורי הגב ואומרים לי 'את הפרמטר הזה אל תביאי בחשבון'. בעיני זה בדיוק כמו לומר לי 'אל תביאי בחשבון את העובדה שהדירה היא בקומה שלישית'. איך אני יכולה לקבוע שווי ככה? אם השוק נותן משקל לקיומה של תמ"א 38 , אני חייבת להביא את זה בחשבון. קביעות שיפוטיות כאלה גורמות לי לפעול בניגוד לאתיקה המקצועית שלי. יש פה התנגשות חמורה מאוד. ברגע שהגבול יהיה ברור, לא נצטרך להגיע לבית המשפט העליון על כל דבר כזה.

"אף שאני חושבת שהמתודולוגיה הנכונה צריכה להיות ההפרש בין מחירי הדירות, אני לא יכולה להרשות לעצמי לעשות את זה, כי בסופו של דבר כשיש יזם שרוצה להבין לפני הפרויקט מה צפוי, אני חייבת ללכת לפי המתודולוגיה השנייה. ואז אומדן השווי במצב התכנוני הקיים הוא שווי הדירות שבנויות עליה ושטחי חצר וכו'. במצב החדש, מה שקיים לא תורם לשווי, אלא קרקע שמיועדת ל-X יחידות דיור, אני בוחנת מה שווי הזכות ליחידת דיור אחת, ואני מעריכה שהבנייה תסתיים בעוד עשר שנים, אז את השווי שניתן יהיה לקבל בעוד עשר שנים אני מפחיתה במתודולוגיה שנקראת היוון. כדי לתקן את הדחייה, משקללים את דמי השכירות כהכנסה ומכניסים אותם לחישוב. 

"היטל ההשבחה הוא מה שקובע אם הפרויקט ייצא לפועל או לא. זו אחת ההוצאות הכי משמעותיות. יזם שיוצא לדרך שואל שלוש שאלות: מה היטל ההשבחה הצפוי? האם אני עובר את תקן 21? והאם אני עובר ליווי פיננסי? היטל ההשבחה היא השאלה הכי חשובה כי אם לא עברנו אותה - השאר לא מעניינות ולא רלוונטיות. יש לא מעט פרויקטים שנתקעו בשלב הזה. כשהוועדה מתעקשת על המדיניות שלה, אתה לפעמים אומר 'טוב, אני לא יכול לממש'. זה קורה".