גוש בגרון: אלה הכלים שיעזרו לממשלה החדשה להאיץ את הבנייה

ההפתעות שהניבו הבחירות לכנסת והשלכותיהן הפולטיות מרחיקות הלכת, כמעט והשכיחו את אחד האתגרים המורכבים ביותר שאיתם תצטרך הממשלה הבאה להתמודד – משבר הדיור. בשוק שמאופיין במחסור חריף בהיצע של דירות מגורים, היעדר קרקעות לבנייה וגידול דמוגרפי עקבי וחד, ברור כי לקברניטיו הבאים של שוק הדיור מידה גדושה של כאב ראש.
אמנם, עליית הריבית וההאצה בקצב התחלות הבנייה מבשרות אולי על תחילתו של שינוי במגמת המחירים, שעלו ברציפות זה למעלה מעשור וכמעט הכפילו את עצמם. ואולם, מאפייניו הייחודיים של שוק הנדל"ן הישראלי, לצד אירועים גלובליים כמו המלחמה באוקראינה, קטיעת שרשראות האספקה והתייקרות חומרי הבנייה – כל אלה מבטיחים כי מלבד הגדלה מסיבית של ההיצע בשוק, אין באמת פתרון יעיל. השאלה היא איך עושים את זה, וכיצד מתגברים על החסמים בדרך.
כעת, כשממשלה חדשה נבחרה ותקבל לידיה בקרוב את תפוח האדמה הלוהט הזה, ליקטנו עבורה עצות לצעדים אפשריים שיוכלו, אולי, להאיץ את הבנייה בשטחים שעוד נותרו ולהחזיר את שוק הדיור הישראלי למסלול.

קרן ממשלתית חיצונית
"צריך לקחת חלק נכבד מההכנסות של רמ"י ולהקים איתן קרן חוץ-תקציבית שתממן פיתוח תשתיות עירוניות ותשתיות-על", אמר באחרונה מנהל רשות מקרקעי ישראל , יקי קווינט. זאת, על רקע טענותיהם החוזרות ונשנות של ראשי רשויות כי הם אינם מסוגלים לעמוד כלכלית בקליטת תושבים חדשים, בשל הצורך לספק להם תשתיות מגורים נאותות, כמו מבני ציבור, שירותי חינוך ותברואה, ועוד. קוינט הוסיף כי לדעתו יש להציף את השוק בקרקעות לבנייה, אף בניגוד לעמדתם של ראשי הרשויות.
האם הדבר הזה אכן יקרה והממשלה תבנה לראשי הערים "על הראש"? ספק גדול, בעיקר לנוכח המבנה של מערכת השלטון המקומי, והתלות בה מצד גורמים פוליטיים בשלטון המרכזי. הצעות נוספות שנשמעות באחרונה נוגעות לניתוב ארנונה עסקית לטובת בניית פרויקטים למגורים – כלי שספק אם ייושם כי גם הוא דורש שיתוף פעולה מלא מצד הרשויות עצמן; וקביעת פיצוי ראוי לבעלי קרקעות פרטיות שהמדינה רוצה לבנות בשטחם.
עוד עולה הקריאה לגבש ועדה משותפת של כל משרדי הממשלה, שתעסוק בפתרון אתגרים תכנוניים. ואמנם, ייתכן כי בקרוב נחזור לחזות במתכונת שהיתה נהוגה כאן במהלך רוב העשור הקודם, אז הופקד בידי אחד המשרדים הממשלתיים "תיק דיור" במובנו הרחב – כזה שאינו כולל רק את משרד הבינוי והשיכון , ומספק לשר הרלוונטי ארגז כלים מגוון.

"להתרכז באזורי ביקוש"
מקומם של היזמים והקבלנים אינו נפקד מהדיון הציבורי על עתיד שוק הנדל"ן המקומי. בשנים האחרונות נהגו גורמים שונים להצביע עליהם כגורמים עיקריים בעליות המחירים, תוך האשמתם ב"התחזרות" ובדגירה על קרקעות פרטיות – מה שחייב לטענתם התערבות מצד המדינה. מנגד, טענו היזמים כי הם דווקא רוצים לבנות, והרבה, אך מנועים לעשות כן בשל גורמים שמחוץ לשליטתם.
כך סבור גם אסף ניר, מנכ"ל דמרי בעיר. לדבריו, המדינה לא עושה די כדי להוריד חסמים בתחום הבנייה – בעיקר בתוככי הערים: "אין ספק ששחרור קרקעות מסיבי והפשרתן לבנייה הוא כלי חשוב והכרחי, אבל כדי להיות באמת פרקטיים במלחמה נגד עליות המחירים והמחסור בהיצע, הממשלה הבאה תצטרך לשכלל ולייעל את מנוע ההתחדשות העירונית בעיקר באזורי הביקוש. מעבר להפשרת הקרקעות בפריפריה, חייבים לפעול בצורה מקבילית להגדלת ההיצע גם במרכזי ערים, שם הביקושים הם "אמיתיים" דוגמת תל אביב, הרצליה, גבעתיים וכו'..
הגדלת היצע של מאות יחידות בדימונה לדוגמה, עלולה להפוך במקרה הטוב אלפי זוגות צעירים ל"משקיעים/שוכרים" בעל כורחם, ובמקרה הרע, הן פשוט יעמדו שם כדירות רפאים".
לדברי ניר, הכלי הראשון והחשוב ביותר בהאצת הבנייה טמון בתוספת משמעותית של כוח אדם איכותי לאגפי ההנדסה ברשויות המקומיות, הכלי השני החשוב אחריו הוא יצירת וודאות תכנונית וכלכלית בתהליכי הייזום: "ייעול הסחבת התכנונית הוא דבר אקוטי במציאות הנוכחית. קיימים בשוק הפרטי בעלי מקצוע ויועצים הנדסיים מעולים, מהירות העבודה של היזמים יכולה להיות אדירה – בתנאי שיהיה מי שיקלוט את הבקשות ויגיב בצד השני. שילוב של כוח אדם איכותי ברשויות המקומיות עם וודאות תכנונית וכלכלית לפרויקטים, תיתן ליזמים בטחון להכניס יד לכיס ולרוץ במסלולי הרישוי הרבה יותר מהר".

ראשי ערים לא רוצים תושבים חדשים כי זה הפסדי עבורם. איך על הממשלה לתמרץ אותם?
"כבר התחילו לטפל בדבר הזה. יש למשל את חלופת שקד שאמורה לתת לראשי הערים פתרונות מבונים בתוך הפרויקטים עצמם, למשל על ידי הקצאת פונקציות ציבוריות. זה פתרון שעל פניו הוא טוב, אבל עדיין לא ברורות המשמעויות שלו ואיך הוא יתורגם לפסים מעשיים. תפקיד הממשלה הבאה יהיה אם כן לצקת תוכן ממשי וברור בכלי הזה על מנת שייתן וודאות ליזמים, ככל ולא יטופל בצורה מספקת הוא יהווה גורם נוסף של חוסר וודאות ויגרום לעיכובים".
"בסופו של דבר המטרה של כולם, גם של הממשלה, היא להביא למצב שניתן יהיה להגדיל את מכפילי הדיור בפרויקטים של התחדשות עירונית . באופן הזה, יזמים יוכלו לבנות יותר והעירייה תקבל יותר היטלי השבחה – לצד חידוש תשתיות ומטלות ציבוריות שיושתו על היזמים. כלומר, מקורות תקציביים ותמריצים לעיריות לא חסרים, צריך רק להיות יצירתיים ולרצות את זה".
אחד ממהלכיה של הממשלה היוצאת לזירוז הליכי הבנייה היה צמצום דרסטי של הליך ההקלות – פרקטיקה שנועדה להגדיל את זכויות הבנייה של יזמים בפרויקטים שכבר אושרו, והביאה לעיכובם במשך חודשים רבים. דעתו של ניר בנושא תומכת דווקא: "בסופו של דבר מוסד ההקלות יצר הרבה אי-ודאות בתהליכי התכנון, לצד אי-אחידות בין פרויקטים. זה שוק פרוץ שאין לו מקום בעידן של פתרונות משוכללים כמו תוכנית הרבעים בתל אביב – תוכנית כוללנית שאינה מושלמת אמנם, אבל יוצרת ודאות ומאפשרת להקים פרויקטים מהר יחסית – ועם זכויות בנייה המאפשרות כדאיות כלכלית".

לפרטים נוספים >>