המשכיר החליף מנעול ופינה את השוכר ללא הסכמתו - זה מה שהחליט ביהמ"ש

בהתאם לחוק המקרקעין, כאשר אדם מחזיק במקרקעין שלא כדין, ניתן לפנותו בתוך 30 ימים מיום התפיסה, ואף להשתמש נגדו בכוח במידה סבירה, כדי להוציאו מהמקרקעין. אך האם כאשר המדובר בחוזה שכירות, והשוכר מפר באופן יסודי את התחייבויותיו, או כאשר נסתיים חוזה השכירות אך השוכר אינו מוכן להתפנות מרצון – ניתן לפנות את השוכר מהדירה, ללא הסכמתו, באמצעות עשיית דין עצמי, או שמא יש לפנות לבית המשפט בתביעה לפינויו? עשיית "דין עצמי" כוללת, בין היתר, החלפת מנעול פתח הדירה, ומניעת כניסת השוכר לנכס. האם פינוי כאמור היא זכות של המשכיר או שיש בפינוי כזה משום מעשה בריונות ורמיסת זכויות השוכר, שעלולים להגיע עד כדי פגיעה בגופו, בקניינו ובכבודו?

במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו, אשר דן בסוגיית פינוי שוכר במסגרת עשיית דין עצמי, לאחר שנטען כי השוכר הפר את החוזה. ובתוך כך נדרש בית המשפט להכריע בשאלה – האם בעת הפרה יסודית מצד השוכר, יכול המשכיר, הצד הנפגע, לפנות את השוכר באמצעות עשיית דין עצמי?

נסיבות המקרה

ענייננו בתביעה משפטית שהגיש שוכר נגד משכירי הדירה בה התגורר במשך 17 שנים. במסגרת התביעה מבקש התובע פיצוי בגין נזקיו הממוניים והלא ממוניים, מאחר שלטענתו סולק שלא כדין מהדירה, לאור איחור בתשלומים, על ידי החלפת מנעולים. ערב פינויו של השוכר מהדירה באופן חד צדדי, וללא כל צו שיפוטי, היה השוכר חסר אמצעים וסבל ממחלות רבות. בעקבות הפינוי, נאלץ השוכר להתגורר ברחוב ללא בגדיו, חפציו והתרופות אשר עליו לצרוך באופן יום יומי, ובקשותיו מהמשכיר לקבל לפחות את תרופותיו עלו בתוהו. לאחר שהגיש תלונה במשטרה וזו לא התקבלה בטענה שיש לברר את הנושא בבית המשפט, התמוטט ופונה לבית החולים. עוד באותו היום הוא שוחרר והמשיך להתגורר ברחוב במשך 4 חודשים נוספים.

לטענת המשכירים, הם לא סילקו את השוכר שלא כדין מאחר שהלה עזב כרצונו בתום מועד השכירות, והם פעלו להחלפת המנעולים בדירה לאחר תום תקופת השכירות. עוד טענו המשכירים, כי הם הפצירו בשוכר מספר פעמים להגיע ולפנות את חפציו, אך בקשתם לא נענתה. לטענתם, השוכר הפר את ההסכם בהפרה יסודית, בכך שלא שילם את חוב דמי השכירות למשכירים, ובכך שהשכיר את דירתם בשכירות משנה לצד ג׳ ללא היתר מצדם. המשכירים ציינו כי במהלך השכירות הפר השוכר את ההסכם עשרות פעמים, אך הם החרישו ולא פעלו נגדו.

החלטה

נפסק כי פינויו של השוכר מהדירה בה התגורר במשך 17 שנים, ללא צו שיפוטי, נעשה שלא כדין, ובשל כך קמה לו זכות תביעה כנגד המשכירים. בית המשפט קבע כי המשכירים לא הוכיחו  שהשוכר עזב מרצונו את הדירה, ואין זה סביר כי עשה זאת. בין היתר מפני שהשאיר את כל חפציו, תרופותיו ובגדיו בדירה. בנוסף, לא הצליחו המשכירים להוכיח כי אכן השוכר השכיר את הדירה בשכירות משנה, שכן הדייר שהחליף אותו שהה בדירה ימים ספורים.

מעבר לכך, לדברי כבוד בית המשפט גם אם יניח לטובת המשכירים, הנתבעים, כי השוכר הפר את החוזה בהפרה יסודית, וכי הם פעלו לפינוי השוכר בתום תקופת השכירות – הרי שהחלפת המנעולים ופינויו של התובע בוצעו שלא כדין. דרך המלך בה על משכיר לפעול לפינויו של שוכר, שההסכם עמו בוטל מחמת הפרתו על ידי השוכר או שהחוזה עמו נסתיים, היא לפנות לבית המשפט בתביעה לפינויו. לא ניתן להשלים עם מצב בו משכיר יעשה דין לעצמו ויפנה שוכר ללא הסכמתו. חוק המקרקעין מגן על מחזיק במקרקעין ללא קשר לשאלת הבעלות בהם. החוק מאפשר למחזיק כדין לפעול בכוח במידה סבירה על מנת להוציא ממקרקעין שלו מחזיק שלא כדין בתוך 30 יום מיום תפיסת המקרקעין על ידי אותו מחזיק שלא כדין. אך אין כך הדבר כאשר מדובר בשוכר אשר מחזיק בדירה במשך שנים ארוכות.

בפסיקה קודמת נקבע כי גם אם הסכם השכירות כולל תניה שבמסגרתה הסכימו הצדדים כי למשכיר תינתן הזכות לבצע דין עצמי במקרים כגון מקרה זה – הרי שתניה זו אינה בתוקף שכן היא נוגדת את הדין. יצוין כי מכיוון שיש למנוע ניצול לרעה של המצב החוקי על ידי שוכרים, ולהגן על זכויותיהם של המשכירים, יצר המחוקק מסלול מיוחד ומהיר לבירור תביעות פינוי מושכר. במסגרת מסלול זה, הדיון בתביעה לפינוי מושכר אמור להתקיים בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק. בכך דאג המחוקק לאיזון ראוי בין ההגנה על שוכרי הדירות לבין ההגנה על משכירי הדירות.

לאור כל האמור לעיל, קיבל בית משפט השלום את תביעת השוכר, וקבע כי המשכירים פעלו שלא כדין בהוצאתו מהדירה, כאשר יש בפעולה זו משום הסגת גבול במקרקעין ובמיטלטלין שעוכבו שלא כדין. בנוסף פסק בית המשפט פיצוי בגין הנזק הממוני אשר נגרם לשוכר וכן הנזק הלא ממוני, הכולל את רמיסת זכויותיו של השוכר על ידי פגיעה בגופו, בקניינו ובכבודו. הסכום שנפסק לזכות השוכר הועמד על סך של 70,000 ₪, בעוד שסכום התביעה הכולל של השוכר עמד על סך של 100,000 ₪.  

(ת״א  21407-02-20 ולדימיר טחורב נ' מיכאל פליגלמן).

הכותבת היא עו"ד לינוי ברוס ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה בסיוע יוסף מינץ (טרום מתמחה).