"מדד מחירי השכירות הוא המדד שהכי משפיע עלינו והוא מדד מעוות"

שבוע חדש ואתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 54, שבו מארח מוטי ויזל (מנכ"ל ומייסד VCELL) את אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון G-CITY במרכז הבינתחומי ויו"ר משותף חברת ecocity. השניים דיברו על שוק הנדל"ן בראייה מאקרו-אקדמית, תפקידם של מדדים, איך להשתמש במדדים נכון ומה חשוב לסטודנטים לדעת בתחילת הדרך? 

להאזנה בספוטיפיי --> https://bit.ly/3NnxgPc

להאזנה באפל --> https://apple.co/3sEpaIp

להאזנה בגוגל --> https://bit.ly/3sGDLTp

"הבעיה בלמדוד שינויים במחירי הדירות היא שבכל זמן נתון יש סל מסוים של דירות שנשכרות והן שונות מהדירות שנשכרו בתקופה הקודמת. איך ניתן להשוות את שני הדברים? זו בעיה שלא קיימת בהשוואה של סוכר.

"יש שתי שיטות להתמודד עם כך – השיטה של הלשכה המרכזית לסטטסטיקה (למ"ס) הנקראת רגרסיה-הדונית – בה משתמשים במשתנים המסבירים מה היה אמור להיות מחיר של אותן דירות שיישכרו בהינתן ההיסטוריה של דירות מהסוג הזה. והשיטה השנייה, שיטת קייס שילר הנהוגה בארה"ב היא שיטה בה ההשוואה נעשית לפרט – אני לוקחת גוש חלקה ואף תת חלקה ובודקת את כל הדירות שהושכרו פעמיים מ־1998 מאז שיש לנו את הנתונים. מוצאים רגרסיה שתתאר הכי טוב את השתנות מחירי הדירות".

יש הרבה מדדים ואף מדד הוא לא מושלם

"מקרה מעניין במדד הוא דירות ששווקו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן . בזמנו היה דיון האם לכלול אותן במדד של הלמ"ס בגלל מאפייני התוכנית. אני כוללת אותו במדד במידה ומדובר בעסקת יד שנייה ואז כן תהיה קפיצה בין המחיר המקורי עם ההנחה למחיר השוק, אבל הדבר עוד לא קרה מספיק פעמים.

"צריך להבין שבכל העולם מתלוננים על המדדים השונים. נורא קשה למדוד, אנחנו לא יוצאי דופן. אנחנו בעצם מנסים להבין מה קורה וזה כמו להסתכל על הים ולנחש איפה יש כריש ואחרי שהוא יוצא מהמים יודעים שהוא היה שם ושהוא כנראה לא יהיה שם בפעם הבאה וככה זה העולם הכלכלי. האדם אוהב לייצר מודלים לכל דבר ובכך לייצר סדר בעולם ובנוסף לכך הוא מנסה למדוד וזה דבר קשה".

שוק השכירות לעומת שוק הנכסים

"כשאני מסבירה מודלים לסטודנטים, בהתחלה אני עושה הבדלה בין שוק השכירות לשוק הנכסים. שוק השכירות זה השוק שבו לאנשים יש שטח לתת אותו לאחרים שישתמשו בו לתקופת זמן מסוימת ויש אנשים שצריכים מקום לשהות בו באותו הזמן ומוכנים לשלם על כך. בשוק השכירות אנשים משווים מחירים, נפגשים וסוגרים עסקה. שוכרים לא שואלים את עצמם כמה הדירה תהיה שווה בעתיד.

"בשוק הנכסים יש את מי שרוצה למכור נכס ואת מי שרוצה לקנות נכס וכאן יש עולם שלם של הנכס כהשקעה, הנכס כמקום מגורים בעוד 70 שנה, הנכס כמשהו שאוכל להוריש לילדי. עולם שלם של ציפיות ומחשבות מורכבות על הצרכים העתידיים שלי. חשוב לציין שההנחה שכל אדם ב־40 שנות עבודה אמור לקנות נכס שקיים לנצח היא קצת לא הגיונית. בהגדרה המחירים עולים אם ההון העצמי הבין דורי עולה.

"מדד מחירי השכירות הוא המדד שמשפיע עלינו יותר מהכל והוא מדד מאוד מעוות. הוא משפיע על ההסכמים שנחתמים בצמוד למדד. המדדים שנכנסים למה שאנשים משלמים קובעים לנו את החיים בעצם אבל לא מדד מחירי הדירות, המדד הזה משפיע על הרושם הציבורי בלבד אבל לא על מי משלם מה למי".

נוחות ההגעה כגורם להצלחה

"עד לפני כמה שנים הרצליה הייתה בירת ההייטק הישראלית, למה תל אביב לקחה ממנה את התואר? כי לתל אביב הרבה יותר נוח ויש יותר דרכי גישה להגיע מאשר להרצליה. יש בישראל בעיה קשה של חוסר במעגליות. כביש 6 לדוגמה הוא "עוקף ישראל"  והוא כביש מפוצץ. המודלים מסבירים לנו גם למה תל אביב תמיד נמצאת בראש מדדי המחירים. לונדון כעיר, היא 80% ממטרופלין לונדון, תל אביב לעומת זאת היא 10% מגוש דן. ההשוואה הנכונה תהיה בין כל גוש דן לעיר לונדון ואז הישות הזאת היא לא הכי יקרה בעולם, אבל אם משווים רק את תל אביב למשהו בלונדון אז צריך להשוות לשכונה הכי יקרה בלונדון.