מיכה גדרון: "אם מגרש יכול לשאת יותר יח"ד ממה שתקן 21 מאפשר - נחייב זאת"

"תקן 21 הוא המינימום אבל לא המקסימום – אני והוועדה שבראשותי נבחן כל פרויקט, ונבחן את יכולת הנשיאה של המגרש. אם נראה שמגרש יכול לשאת יותר ממה שתיקון 21.1 מאפשר, לא רק שנאפשר זאת - אלא אף נחייב זאת". כך אמר אתמול (ב') יו"ר הוועדה המחוזית מרכז, מיכה גדרון, בפסגת הנדל"ן אילת של " מרכז הנדל"ן " שהסתיימה היום. בכנס השתתפו מאות מבכירי הענף. הוא דיבר בפאנל תחת הכותרת "צפוף פה צפוף: התחדשות עירונית במרכז נכנסת לעידן המטרו".

בפאנל השתתפו גם ראש עיריית בת ים, צביקה ברוט; מהנדס העיר תל אביב-יפו, אודי כרמלי; סמנכ"לית התחדשות עירונית בצמח המרמן, גילי פייגלין ברנדס; מנכ"לית קרן יסודות , עדי פארי הרפז; והמנכ"ל והבעלים של יסקי אדריכלים , האדריכל יובל יסקי. את הפאנל הנחה המנכ"ל המשותף באקו סיטי, אילי בר.

גדרון על החשיבות של ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, מעבר לרעידות אדמה: "זה נושא קריטי - גם מבחינת יצירת יחידות דיור וגם מבחינת האפשרות והיכולת הבלעדית לאפשר חידוש של מבנים ישנים, לאו דווקא בראייה של חיזוק מפני רעידות אדמה. במרכז מבינים שיש לקדם התחדשות גם ללא השיקול של רעידות אדמה.

"יש מתחמים שבהם ניתן לעשות פינוי בינוי ולפנות שטח משמעותי כדי להקים פרויקט משמעותי, ופרויקטים מסוג זה צריכים להיות בראש סדר העדיפויות. על הרשויות המקומיות לאתר את המתחמים שבהם ראוי לעשות פינוי בינוי, ולפרסמם. אני כיו"ר ועדה מחוזית אשים דגש משמעותי על פרויקטים של פינוי ובינוי. 

"תקן 21 הוא המינימום אבל לא המקסימום – אני והוועדה שבראשותי נבחן כל פרויקט, ונבחן את יכולת הנשיאה של המגרש. אם נראה שמגרש יכול לשאת יותר ממה שתיקון 21.1 מאפשר, לא רק שנאפשר זאת - אלא אף נחייב את זה. לא משנה כמה מרוויח נהג הקטר, אלא כמה קרונות הוא ייביא אחריו – אם יזם ירוויח אבל גם יבנה הרבה יחידות דיור, זה צו השעה. חלופת שקד היא תוכנית מעבר, שנותנת עדיפות למתחמים. לא ניתן יהיה להעביר תוכנית לפי חלופת שקד מבלי בדיקת מהנדס להיתכנות של מתחם במקום. 

לדברי גדרון, ועדות הערר הן מוסד תכנון וכפופות לגופים שאליהם כפופים מוסדות התכנון: "לא לחינם יושב בוועדות הערר נציג מתכנן המחוז. אנחנו צריכים למצוא תוכנית שתחליף את חלופת שקד, שמשמשת תוכנית ביניים, ולהעניק ודאות ברמה המגרשית, כך שבכל עיר יהיה מיפוי שיראה היכן נכון לקדם פינוי ובינוי מצד אחד, ובנוסף מיפוי של אזורים שצריך לחזק מפני רעידות אדמה". 

ברוט סיפר על התוכניות של עירו בתחום: "בניגוד לתדמית שלה, בת ים היא שלישית בהתחלות בנייה אחרי תל אביב וירושלים. בת ים צפופה מאוד, אבל אנחנו מאשרים גם תמ"א 38 \1 שמבחינתו הוא רעה חולה אם אין ברירה אחרת. חילקנו את העיר לאזורים מוטי רישוי ואיזורים מוטי תכנון. לב העיר יהיה בעיקר סביב הרישוי (חלופת שקד) - מי שיעשה התחדשות לא במרכז העיר, יקבל זכויות נוספות במקומות נוספים בעיר.

"התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית שלנו תופקד בעוד שנה וחצי. בנוסף, אנו פועלים בכל הקשור למיעוט זכויות בתור אחת הערים הצפופות במדינה. כתוצאה מכך, הפתרון להמון מבנים ישנים שדורשים התחדשות עירונית הוא רק במיעוט זכויות – כך שיחידות הדיור העודפות יהיו בהיקף של 120-100 בכל העיר, ועבודה עם יזמים שיודעים לעבוד בתחומים האלה. לגבי דיור בר השגה, אנחנו לא יכולים לחכות לממשלה ולכן אנחנו מגבשים תוכנית עירונית".

כרמלי: "החטא הכי גדול של תמ"א 38 כתוכנית ארצית הוא שאפשר להוציא זכויות מכוחה. תגיד מה אתה רוצה. אתה רוצה לחזק? תן לי סמכויות לחזק. אתה רוצה לבנות מטרו? תן לי לבנות מטרו.

"אישרנו להפקדה את עדכון תוכנית המתאר שלנו 5500, ובו מצוין איפה נכון לתעדף ואיפה לא נכון לתעדף. האזורים בשכונת התקווה לא יכולים לשאת מה שיכולים לשאת מגרשים אחרים, שיכולים לשאת הרבה יותר ממה שאושר עד היום. תנו לי לעשות את העבודה במגרשים, תציבו לי יעדים, תנו לי מכה על היד אם לא עשיתי את זה - אבל תנו לי לעשות את זה. 5500 מתואמת לחלוטין עם תמ"א 70 (תוכנית המתאר לבנייה בסביבת תחנות המטרו, ד"ו). 

"אם המתחמים יתוכננו רק עם חשיבה כלכלית, כולם יפסידו. האם אני שקט עם המספרים שהציגו לי בתמ"א 70? אני בספק אם רוב היזמים במתחמים האלה ישמחו לראות את היטל ההשבחה שייאלצו לשלם במקומות האלה". 

לטענת יסקי, עד היום לא עשו בארץ התחדשות עירונית , אלא חידוש של מאגר הדירות: "כל יחידת דיור זה הפסד נטו לרשות המקומית. תמ"א 70, עם הקידום של עירוב שימוש, מביאה לדגם רשתי במחוז תל אביב ובמחוז מרכז של התחדשות עירונית אמתית. אנחנו צריכים לדבר על אינטסיביות ולא רק על צפיפות, אחרת נגלוש לערים חדשות – מה שמדינת ישראל לא יכולה לאפשר לעצמה יותר. אולי היתרון בכך שישראל התעכבה כל כך עם המטרו הוא שאפשר ללמוד ממקומות אחרים בעולם. איכות החיים הזו שלא צריך להיכנס לכל דבר לאוטו היא משהו שכולם ירצו".         

פייגלין ברנדס אמרה שלדעתה, צפיפות אינה מלה גסה: "המדינה תהיה חייבת להיות צפופה. תן לי הרבה יותר מכפילים כדי שאוכל לתת לך את התשתיות. תשית עלי עוד שימושי תעסוקה, עוד מסחר ועוד שירותים ציבוריים. מישהו חייב להיות האמיץ הראשון שיעשה את זה".

פארי: "חוסר ודאות הוא הרעה החולה של הענף. עם כל הכבוד לכולם, ללא הגורם המממן אף אחד מהדברים לא יזוז, ולכן צריך לייצר ודאות למי שמממן. אני חושבת שבסופו של יום, זה לא משנה אם יש מקום תעסוקה עם חניה או בלי חניה. כולם מבינים שצריכים לגור במתחמים מעורבים שפועלים 24 שעות ביממה, ולא רק בשעות העבודה". 

גנון: "כשמעלים מכפילים בפריפריה צריך יותר חניות – והכדאיות יורדת"

"כשמעלים את המכפילים בפריפריה, יש צורך ביותר חניונים תת-קרקעיים למשל, שמעלים את המחירים של הפרויקטים ומורידים את הכדאיות הכלכלית". כך אמרה אתמול (ב') סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עינת גנון, בפאנל נוסף בכנס פסגת הנדל"ן אילת. ראש עיריית אשקלון, תומר גלאם, שהשתתף אף הוא בפאנל, שכותרתו "האוקיינוס הכחול: הפינוי בינוי משתלט על הפריפריה", אמר: "אני ראש עיר שש שנים ועד היום לא עברה תוכנית אחת במחוז. למה לא לתת לנו - לרשויות חזקות שיודעות לעבוד, לתכנן ולבנות - יותר כוח".

בפאנל השתתפו גם מנכ"ל ים סוף מקבוצת פפושדו, צחי עומר; ראש עיריית אשקלון, תומר גלאם; שותפה מייסדת וראש מחלקת נדל"ן במשרד בוסי נגבי אביאני כהן איל ושות', עו"ד רוני איל להב; שותף ראש אשכול נדל״ן  BDO, רו"ח דן אטיאס; ומנכ״ל אפריקה ישראל מגורים, מיכה קליין; את הפאנל הנחה עורך אתר " מרכז הנדל"ן ", נמרוד בוסו. 

גנון דיברה על כך שההתחדשות העירונית בפריפריה היא האתגר הבא של המדינה והממשלה, ובייחוד של הרשות להתחדשות עירונית . לדבריה, "התחלנו להרים את הכפפה לפני שנתיים-שלוש. בחצי השנה האחרונה ניהלנו ועדה בין-משרדית שבה השתתפו מנכ"ל הרשות, אלעזר במברגר, ומנכ"ל משרד השיכון, אביעד פרידמן. שמענו במשך כמה חודשים את כל הגורמים הרלוונטיים - את כל מי שיש לו השפעה ויכול לתרום. בעקבות העבודה המאומצת הזו, הגשנו לשר הבינוי והשיכון דו"ח מסכם עם כמה המלצות מרכזיות. 

"ההמלצה הראשונה היא מיפוי ותכנון של האזורים המתאימים יותר להתחדשות עירונית. זה נשמע טריוויאלי למי שעוסק בזה, אבל אנחנו מדברים על קרקע בתולית בתחום הזה, ואנחנו צריכים לדעת באילו קרקעות יש היתכנות כלכלית גבוהה יותר. הנושא השני שבו הוועדה השקיעה את רוב מאמציה הוא חוסר הכדאיות הכלכלית. אפשר לתקן זאת בעזרת תיקון חוק עידוד השקעות - מתן מענקים והטבות מס לפרויקטים של התחדשות עירונית .

"דיברנו על הפחתת מס רכישה ומס הכנסה לחברות שרוב עיסוקן בפריפריה, והאפשרות להגשת דו"חות מאוחדים לחברות אם ובת, בדומה למנגנוניTax Credit  בעולם. צריך להבין שהטבות מס נותנות ודאות גבוהה יותר מהמענקים". 

קליין דיבר על הקושי של ביצוע התחדשות עירונית בפריפריה: "ככל שאתה הולך מהמרכז לפריפריה, המכפיל עולה והכדאיות יורדת. אין כאן פתרון אחד – הרשות העלתה את המכפילים, דואגת לקרקע משלימה, מטלות ציבוריות. בסופו של דבר אנחנו לא יכולים להתסמך בכל מקרה על ההמלצות האלה, אבל יש צורך בכמה פתרונות".

עומר הוסיף כי "אנו לא נכנסים לפרויקטים שהרווחיות המינימלית שלהם היא 18%. לכן קשה לנו להיכנס לפרויקטים בפריפריה. לדוגמה פרויקט שיש לנו בקריית מוצקין, שהולך קשה. אנחנו מנסים להגדיל שם את המכפילים – ככל שהמכפילים יהיו גדולים יותר, יהיה אפשרי יותר לקדם פרויקטים כאלה". 

גנון אמרה שהיא מתנגדת לכך. לדבריה, "דווקא כשאנחנו מורידים את המכפילים ומגיעים לסביבות שלוש-ארבע זה נשמע לרגע לא הגיוני ולא כלכלי. אבל כשעולים מהמספרים האלה יש צורך ביותר חניונים תת-קרקעיים למשל, שמעלים את המחירים של הפרויקטים ומורידים את הכדאיות הכלכלית". 

עו"ד רוני איל להב, שותפה מייסדת וראש מחלקת נדל"ן במשרד עו"ד נגבי כהן איל ושות', התייחסה לשאלת המודעות של האזרחים לאופציות של התחדשות עירונית : "אם בתל אביב יש מודעות גדולה, בפריפריה זה לא ככה – אין את התחושה של 'השכן שלי עושה ואני אצטרף אליו'. הבעיה הכי גדולה בנושא הזה היא הסברה. צריך לצאת לשטח ולדבר בשפה של האנשים, להסביר להם מה יש להם ביד".

גלאם: "אשקלון מבוקשת יותר מתל אביב"

גלאם: "אשקלון היא כבר לא פריפריה. היא העיר המבוקשת במדינה בשנה האחרונה - יותר מתל אביב. יש בנייה של שכונות עצומות בהיקפים של עשרות אלפי יחידות דיור. אבל עדיין הביורוקרטיה וחוסר היציבות השלטונית פוגעות בכולם. אנחנו ברשויות יודעים לקבל החלטות ולחתוך איפה שצריך. אם במשרדי הממשלה היו עובדים כמו ברשויות המקומיות, ועל כל כנס שבו השתתפנו היו בונים בניין אחד - כבר היו פותרים את בעיית הבינוי. קבלן לא ייקח פרויקט אם אין לו רווח, הוא לא מתנדב. 

"צריך להכין תב"ע כוללת לכל עיר ועיר. איפה שיש היתכנות כלכלית - הקבלנים יבואו, ואיפה שאין המדינה צריכה להיכנס ולסייע, אחרת זה לא יקרה. המינהלת קיימת כבר חמש שנים. אני ראש עיר שש שנים ועד היום לא עברה תוכנית אחת במחוז. למה לא לתת לנו - לרשויות חזקות שיודעות לעבוד, לתכנן ולבנות - יותר כוח. הרשויות המקומיות צריכות לקבל כוח כדי שיוכלו לעזור ליזמים ולקדם פרויקטים". 

בוסו: "עיר מבוקשת, אבל לא הצלחתם להגיע לרווחיות הנכונה".

עומר: "אם המדינה לא תכניס את היד לכיס, זה לא יילך". 

אטיאס: "בסופו של דבר הכל נשען על חישוב כלכלי. עניין המכפילים לא יעבוד בפריפריה. הייתי מנהל מס הכנסה וטיפלתי בחוק עידוד השקעות הון. הדבר הראשון שלימדו אותי זה להיכנס לטופס י"א – טופס השקעה. למדתי שאנשים היו משקיעים יותר, אבל אם ההשקעה שלהם לא אושרה, הם לא קיבלו הטבות מס גם אם השקיעו – וזה היה לשווא". 

גנון: "אתמול פרסמו שיש איגום תקציבים בקריית שמונה ושלומי לממ"דים". 

אטיאס: "אמרו פעם שמי שיבנה בפריפריה יקבל זכויות בתל אביב. יש פרויקטים בפריפריה שהם כמעט רווחיים. תנו ליזמים זכויות בפרויקטים רווחיים יותר בתמורה להשקעה שלהם". 

איל להב: "הדברים שקורים במרכז הם עם מאפיינים שונים מהפריפריה. האוכלוסייה שונה. הרעיון היזמי של דיירים להביא פרויקט להתחדשות עירונית בעצמם פחות קיים בפריפריה באופן משמעותי. בפריפריה ההסברה היא לצאת החוצה, לצאת לשטח לדבר בשפה של האנשים – הרבה אנשים לא דוברים עברית. ההסברה היא אחד האלמנטים שישנו את התחום הזה בפריפריה". 

גנון: "כשהמדינה מתקצבת יש לה את הלגיטימציה לקבוע כללים לתקצוב. בואו נזכור שבאזור המרכז יש מגמת הגבלה. גם בתל אביב יש מקרים של אפס תמורות לתושבים – לא מרשע או רוע, אלא כי אין הכנסות בגין של זכויות בנייה של דיירים. איפה שאנחנו מתקצבים, אנחנו לא באים לחזק את הפרט אלא כדי לחזק מפני רעידות אדמה וטילים. אדם שגר במבנה רעוע כנראה יקבל בניין מפואר יותר, עם מעלית וחניה אולי. 

"אנחנו לא חושבים שלדירות שאינן קטנות צריכים לשדרג את גודל הדירה, אלא את האיכות שלה. דווקא בפריפריה, איפה שכל מטר נוסף שווה פחות, ככל שיירבו הפרויקטים - הרשויות המקומיות לא יוכלו לתת יחידות דיור נוספות לדיירים". 

איל להב: "דירה באותו גודל או דירה גדולה ב-5 מ"ר, מביאה לכך שתושבים בפריפריה לא ירצו לחתום על התחדשות עירונית . עומר הוסיף כי "תושב שיש לו דירת גן לא ירצה להמיר לדירה חדשה באותו גודל, לוותר על הגן שלו, ולספוג את כל העיכובים בפרויקטים הארוכים האלה". 

קליין: "מעבר להמלצות של הרשות להתחדשות, אין לי הרבה מה להוסיף. ברמת המיקרו יש לרשויות כלים רבים שאפשר להשתמש בהם – שטחים חומים יכולים להיות קרקע משלימה למשל. ברמת המאקרו, הפתרון לבעיה הוא להקים מרכזים נוספים מעבר למרכז הארץ – חיזוק של התשתיות והתעסוקה גם בדרום ובצפון, כך שהמרחק לא יהיה בחישוב מתל אביב, אלא מאותם ערי מרכז בצפון ובדרום". 

אטיאס: "בפריפריה כלום לא קורה, ולפי הנתונים גם כלום לא יקרה. כשאנחנו רואים ששווי הקרקע הוא אפס, היזם משקיע בקרקע שלא תניב לו רווחים". 

גלאם: "על המדינה לחזק ולעזור לשכונות הוותיקות - לתושבים המוחלשים מהשכונות המוחלשות. המדינה צריכה לשמור ולהגן עליהם. אני מוכן לשפר מ-1:7 ל־1:8 כדי לתת להם את מה שמגיע להם – הם בנו את המדינה. הכי קל להוריד להם את התנאים, הם מוחלשים".