צחי דוד: "השאלה היא לא אם ירדו המחירים, אלא מתי"

"השאלה היא לא אם ירדו המחירים, אלא מתי ירדו",  כך אמר היום (ב') צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, בפסגת הנדל"ן אילת של " מרכז הנדל"ן ", שנפתחה אתמול בעיר הדרומית בנוכחות מאות מבכירי הענף. דוד דיבר בפאנל תחת הכותרת "בין משבר הדיור למשבר הפוליטי: איך מורידים את מחירי הדירות בלי ממשלה?". בפאנל השתתפו גם ראש חטיבת משכנתאות בבנק לאומי, אורי יוניסי; מנכ"ל י.ח דמרי, יגאל דמרי; השמאי והכלכלן ירון ספקטור ; מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י),ינקי קוינט; ועו"ד עופר זוזובסקי ממשרד שבלת ושות'. את הפאנל הנחה העיתונאי והמגיש דני קושמרו.

לדברי דוד, "התחלות הבנייה נמצאות בשיא - 72 אלף. הריבית עלתה. המינהל שיווק בשנתיים האחרונות הרבה יותר.  יש לנו יכולת לבנות יותר מ-70 אלף. יש כיום שפל בעסקות. הכיוון של השוק כרגע אופטימי מאוד, השאלה היא לא אם ירדו המחירים, אלא מתי ירדו. אנחנו בונים כיום לראשונה יותר מצורכי המשק. המכירות של המשקיעים עולות על רכישות משקיעים. אחרי עלייה של 19% במחירי הדירות יש הגברה של הביקוש (הרוכשים קונים כי פוחדים שהמחיר יעלה, דנ"ק). אבל בסוף הכלכלה מנצחת - זה יקרה. זה כבר קורה ברמה מסוימת - רוכש דירה חדשה משלם רק מחצית מההצמדה לתשומות הבנייה. הוא ישלם פחות הצמדה לשלוש שנים. מחירי הדירות החדשות, כולל המבצעים, עלו רק ב-4.4%".

על כך השיב דמרי: "כוחות הושק מנצחים. אתם יכולים לתכנן מה שאתם רוצים, אבל השוק צריך דירות. הביקוש ביחס להיצע הוא קטסטרופה. אני כיזם מתפלל שתהיה יציבות במחירי הנדל"ן, אפילו ירידה במחירי הנדל"ן. אבל בסיטואציה שיש כיום זה לא יכול לקרות.

דני קושמרו, ירון ספקטור , צחי דוד, ינקי קוינט, אורי יוניסי, יגאל דמרי ועופר זוזובסקי (רועי טפר)

"זכיתי במכרז בדצמבר 2019, וקיבלתי את הקרקע רק השנה, בסוף ספטמבר, וגם עכשיו זה רק חלק מהמתחם כי הוא לא מוכן. זה היה אמור לקחת 11 חודשים, אבל עברו שלוש שנים. לא השלימו את הפיתוח. במכרז הזה זכו כמה מאות זוגות צעירים ב-2020 בהגרלה. אבל מה עושים אותם זוגות צעירים שזכו? הריביות אחרות, המשכנתאות אחרות".

קוינט: "למרות תנופת הפיתוח - מכרזים בדימונה נכשלים"

קוינט, הדגיש בעיה אחרת, של מכרזים שבהם אין ביקושים. לדבריו, "בספטמבר סגרנו מכרזים לבניית 10,00 יחידות דיור. בחלק מהמכרזים אין מציעים. למרות תנופת פיתוח אדירה, מכרזים בדימונה כבר מתחילים להיכשל". דמרי טען שהבעיה היא המחיר: "הרף שקבעו זה עלויות הבנייה".
 
ראש עיירת דימונה, בני ביטון, השיב מהקהל כי המכרזים נכשלו בגלל המחירים: "הממשלה צריכה להכניס היד עמוק לכיס. בתוך חצי שנה עלו המחירים ב-90 אלף שקל. ליזם אין אינטרס אם אין לו 15% רווח קבלני". 

מנכ"ל משרד השיכון, אביעד פרידמן, השיב כי "1,500 הדירות בדימונה יימכרו במחיר סביר יותר. כולם יימכרו שם כי דימונה מקום נהדר".

קושמרו: למה זמן הפיתוח ארוך כל כך?

פרידמן: "הפיתוח לוקח זמן. העירייה מבצעת את הפיתוח. לפעמים צריך העתקת תשתיות. פיתוח לוקח סדר גודל של שנתיים, ולפעמים שלוש שנים. זה זמן של עבודות בשטח".

ספקטור מחה נגד תוכנית מחיר למשתכן . לדבריו, התוכנית עושה פעולה הפוכה: "זה מעלה מחירים. יש שוק של זכאים, ואתה מגדיל את הביקוש. אתה מחלק מתנות, ואז הביקוש עולה. אנשים שלא חשבו לקנות זכו. מנגד, בשוק המרכזי השארת פחות היצע". קוינט דחה את הדברים וטען שצריך לתת פתרונות בטווח הקצר והבינוני.

יוניסי: "הסיכון הגדול הוא במימון"

יוניסי דחה את הטענה שהשמיעו אתמול במשרד השיכון, שלפיה המחירים ירדו. לדבריו, "לא מבינים שאנו במצב חירום, המחירים לא ירדו. המחירים עלו כמעט ב-300% - כל דירה שילשה את עצמה. הסיבה היא פסיכולוגית. מה ישפיע על הפסיכולוגיה? הריבית?

"השכר הריאלי לא התאים את עצמו להחזרי המשכנתאות. הסיכון הגדול הוא במימון. צריך לשבת כולם סביב שולחן אחד, כולל הבנקים. צריך לשקול את המגבלות שיש בלהחזיר יותר מ-75% משכנתא. זה עדיף מלקחת מימון מגוף חוץ-בנקאי בריבית גבוהה. מי קבע שמשכנתא לא יכולה להיות יותר מ-30 שנה? אולי אפשר להאריך אותה".

קושמרו: "מה הפתרון לביורוקרטיה?".

לדברי דמרי, מעבר לשיווקים הביורוקרטיה בעייתית. "לוקח לי יותר זמן להוציא היתר בנייה מלבנות את הפרויקט". ספקטור טען כי הפתרון הוא להוציא היתרי בנייה בשוק החופשי: "רק המדינה יכולה להעסיק מהנדסים?".