חיים ביבס: "הממשלה סגרה את הגירעונות על גב הרשויות המקומיות"

"הממשלה סגרה את הגירעונות על הגב של הרשויות המקומיות", כך אמר היום (א') ראש עיריית מודיעין-מכבים רעות, ויו"ר מרכז השלטון המקומי, חיים ביבס, בפסגת הנדל"ן אילת של " מרכז הנדל"ן ", שנפתחה היום בעיר הדרומית בנוכחות מאות מבכירי הענף.

ביבס אמר עוד למנחה, דני קושמרו, כי "אתה לא מצליח להוציא לפועל יחידות דיור בגלל תשתיות, כי אין שלטון מרכזי. יש פקידות שקיבלה יותר מדי כוח. אין מדיניות ואתה רואה את הנזק שקורה. הפקידות תאבת כוח. תוקעים הכל, ואנחנו מנסים לדחוף בכוח. אבל זה לא יכול להימשך. צריך השקעה גם בחינוך, גם דיור וגם תחבורה ציבורית.

"ראשי ערים כן רוצים בנייה חדשה. יש יתרון בהתחלות בנייה - אתה יכול לקבל מבני ציבור ודברים חדשים. אם לא נתגייס כולנו ביחד לפתור את משבר הדיור ונדאג לפתרון עבורם - הצעירים לא יישארו פה".

בנוגע להתנגדות של חלק מראשי הרשויות למטרו, אמר ביבס כי "כיו"ר מרכז השלטון המקומי הקמתי עם ראשי צוות ה-15 כדי שהמטרו יתקדם. אבל יש חוסר תכלית של המדינה בתכנון. מטרו לא יכול לעבור בבית לוינשטיין - בית חולים שיקומי מרכזי של מדינת ישראל". לגבי העיכוב בהיתרי בנייה, הוא הסביר שגם ליזמים יש חלק בכך. "אין דבר כזה יזם שמגיש חצי תוכנית. זה תלוי, זה הדדי, זה לא רק אצלנו. יש פה מצב אבסורדי".

בנוגע להתנגדות של רשויות לבנייה למגורים בשל הארנונה הנמוכה, השיב ביבס כי "אנחנו מבקשים כבר המון שנים רפורמה בארנונה. רק בישראל אין סעיפים אחידים בין היישובים. רק הליך של טייס אוטומטי. צריך לבנות רפורמה ארוכת טווח לבנייה למגורים. צריך דיור להשכרה – כשכבר כן עושים משהו כזה, בונים רק 80 יחידת דיור. רוצים פה מחירי דיור גבוהים. המדינה התרגלה להרוויח הרבה כסף".

הוא התייחס לרפורמת הרישוי העצמי שיצאה היום לדרך: "בנושא של מגורים, אני בעד לבנות מגדלים כמו עזריאלי. האדריכל ישים ערבויות אישיות. שהאדיכלים יפסיקו לפחד. אם לא נתאחד כולנו לתת פתרון לזוגות צעירים, נלך לאיבוד כולנו - גם היזמים, גם המנהלים, גם האדריכלים וגם הרשויות". ביבס אף דחה את הטענה שהרשויות לא רוצות התחדשות עירונית : "כשיש יותר אנשים על שטח מצומצם - אני מרוויח. הגיע הזמן שיבינו שכולם תחת האלונקה".

מנכ"ל רמ"י: "יש לנו קונפליקט מול האוצר"

בדיון נוסף שנערך היום בפסגת הנדל"ן אילת, תחת הכותרת "הגדלת היצע במציאות משתנה", אמר מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י),ינקי קוינט, כי "היקפי השיווקים והתחלות הבנייה הם הגבוהים אי פעם. הבעיה היא שהציבור לא נותן אמון בכך שהמחירים יכולים לרדת, ולכן עדיין לא ראינו ירידת מחירים". הדיון הפתוח נערך בנוכחות בכירי רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון, ובהנחיית עורך " מרכז הנדל"ן ", נמרוד בוסו.

"שברנו את השיאים של תקופת שרון בראשית שנות ה-90, אז היקף השיווקים של רמ"י היה 70 אלף דירות. עם זאת, עדיין אין פתרון שיאפשר להפוך את המספרים האלה לקבועים ויציבים. יש לנו התמודדות קשה עם חלק מהרשויות המקומיות. אחד הפתרונות היה מתן תמריץ של 30 אלף שקל לרשויות לכל יחידת דיור שמשווקת. יש לנו קונפליקט גדול מול משרד האוצר, שמתנגד לכך".
במענה לטענות כי רמ"י משווקת גם קרקעות שבהן הרשויות המקומיות מצויות בהליכים משפטיים מול המדינה, ואף עתרו לבג"ץ כדי למנוע שיווק בהן, השיב קוינט כי "אנו עושים הכל כדי להגדיל את היצע הדירות, כולל שיווק קרקעות שיש לגביהן אי הסכמות. אין עם זה בעיה, כל עוד אנו משקפים לרוכשים את המצב המדויק של הקרקע".
לדברי מנהל אגף בכיר שיווק במשרד השיכון, אריאל רוזנברג, "אין ספק שהשוק משתנה, ואנחנו חייבים להיות עם היד על הדופק. בחדרים סגורים היזמים מדברים על ירידה של 10%-15% במחירים. בשנתיים האחרונות ועד לפני חצי שנה, היתה תקופת ביניים בין שני מבצעי המכר, שבה מרבית שיווקי הקרקעות למגורים היו לכל המרבה במחיר. לדעתי זו היתה טעות שהביאה לעליות חדות, ואנו משלמים את המחיר עד היום".
מנהל מרחב מרכז ברמ"י, נסים אברהם, דיבר על החידושים בשיטות המכרזים של הרשות. הוא ציין כי השנה שיווקה רמ"י שורה ארוכה של מקב"תים (קרקע לא מתוכננת),שנמצא כי הליך התכנון והבנייה בהם מהיר יותר.
היזמית עו"ד רונית שבירו, מבעלי רמי שבירו, אמרה כי "מה שחסר היום זה תכלול, ושולחן עגול של כל מקבלי ההחלטות". היא הציעה שהמדינה תפקיע את סמכויות הוצאת ההיתר מידי העיריות.
יו"ר קבוצת הורוביץ , היזמית חני הורוביץ, אמרה שעל המדינה להאיץ את הליכי שיווקי הקרקע להשכרה, כדי שזוגות צעירים יוכלו להרשות לעצמם מגורים באזור המרכז.

"הפחתת הרוב הדרוש בתקן 21 – כלי משפטי אגרסיבי"

בפאנל אחר שנערך בכנס, אמרה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה למשפט אזרחי, עו"ד כרמית יוליס, כי "עסקת התחדשות עירונית שלא תעמוד בכללים שנקבעו תהיה בטלה מעיקרה, ולא יהיה צורך לבטלה". יוליס דיברה בפאנל תחת הכותרת "רפורמות החקיקה בהתחדשות עירונית שמחכות לממשלה הבאה". מלבד יוליס, השתתפו בפאנל גם יועמ"שית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד איריס פרנקל; סמנכ"לית ומנהלת אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, ניצן פלדמן; ראש אשכול נדל"ן, ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, עו"ד ניב יערי; ושותף מייסד במשרד עורכי הדין אברהם ללום ושות', עו"ד אברהם ללום. את הפאנל הנחה בעלי ישראמיש השקעות, גיא ששון.

יוליס דיברה בתחילה על המהלך הדרמטי, לטענתה, ברפורמה בתקן 21 – הפחתת הרוב הדרוש: "זה כלי משפטי אגרסיבי. עם זאת, יש הוראות משפטיות שבאות לטובת הדיירים. גם הכלים האגרסיביים של החקיקה לא ברורים מאליהם בתחום המשפט, משום שמדובר במשפט הפרטי. בית המשפט מתערב רק כשהוא מזהה כשל שוק. לכן החקיקה בתחום החוזים היא יוצאת דופן, מתוך הרצון להביע עמדה ממשלתית, ומצד שני להיטיב עם כל הצדדים המעורבים בתחום. 

"משמעות התקנות האלה תהיה דרמטית - אם עסקת התחדשות לא תעמוד בכללים שייקבעו, היא תהיה בטלה מעיקרה ולא יהיה צורך לבטלה. התקנות האלה הן המשך לחקיקה שזכתה לכינוי 'החתמה פוגענית'. בתקנות אין יומרה להגיע לאותם איזונים משפטיים. הדברים האלה אמורים להיות טריוויאליים בעולם מתוקן, ולהביא לביטול חוזה בעולם לא מתוקן - וכאן מגיעות התקנות. התקנות האלה לא פורסמו עוד, ולא הוגשו להערות הציבור. ייערך לגביהן שולחן עגול".

פרנקל טענה כי "כולנו יודעים שתהליכי התחדשות עירונית הם ארוכים. אנו רוצים לדחוף את הדברים קדימה תוך שמירה על האיזונים. הרשות להתחדשות עירונית בנויה על שלוש זרועות. זרוע המדיניות בוחנת מה החסמים הקיימים וכיצד לייעל את הטיפול בהם. הזרוע השנייה היא הזרוע הביצועית, שתפקידה לקדם תוכניות. הזרוע השלישית היא מינהלות ההתחדשות העירוניות שמנגישות את הנושא לתושבים. הרפורמה של תקן 21 הביאה לכך שדברים כמו כינוס דיירים נהפכו לדבר ברור מאליו. צריך להיזהר ולא לעשות יותר רפורמות, כדי שנספיק לעכל את מה שקרה. עם זאת, כבר היום אנחנו יודעים שיש דברים שצריכים כוונון". 

בנוגע לחוות דעת על קרן התחזוקה של משרד המשפטים (שתכסה הוצאות של תשתיות חירום כמו מעליות, פתחי אש, ממ"דים ועוד, ד"ו),הוסיפה פרנקל כי "זה מהפכני, וזו רק ההתחלה. יש להסדיר זאת בהמשך בחקיקה. חוות הדעת המשפטית הגיעה בעקבות הקושי לקדם חקיקה, והשוק מתחיל להפנים אותה. אנחנו לא יכולים להוציא חוות דעת כמו משרד המשפטים. הוצאנו מדריך שנקרא 'תחזוקה נכונה' לדיירים". 

ללום דיבר על הבעיות הקשורות לחוזים. לדבריו, "מדברים על שינוי חקיקה של חוזים ועורכי דין, אבל לא של תהליך הבינוי והתכנון. בנוסף, אין עדיין אישור מרשות המסים לתמ"א 38. עורכי הדין והיזמים הם הצד החלש בהתחדשות עירונית. 

לשאלה האם עורכי הדין משתמשים בחוזי מדף, השיב ללום כי "לא השתמשנו בחוזי מדף. השתתפנו בדיונים כדי שיאשרו אתנו ולא בלעדינו - לא כי חשבנו שזה נכון. ההסתכלות של הממשלה צריכה להיות כללית יותר. לי באופן אישי החוזים לא עזרו. בעבר לעורכי דין לא היה את הידע, ואילו כיום יש ניסיון וידע גם ללא אתר הרשות להתחדשות". 

מנגד, אמרה פלדמן כי היא מסכימה עם הדברים, אך לדעתה עדיין יש צורך באיש מקצוע: "חוסר ידע תוקע את הפרויקטים. יש רפורמות רבות שיוצאות לשטח והן לא מסונכרנות עם המציאות". יוליס השיבה כי "אנו מחפשים את ההצלחה בחקיקה, ושהיא תוביל את הנורמה - לא להפך. לכן אני חושבת שגם דברים שנתפשים כמתערבים, לא יפילו את מי שנמצא בחדר הזה מהכיסא". 

בנוגע לחלופת שקד, אמרה פלדמן כי "אי אפשר ליישם אותה. יש תקנות שצריך לאשר קודם, למשל תוכנית+היתר. התקנות עדיין לא אושרו. אנחנו עדיין לא רואים מישהו שחותם על התקנות, ואי אפשר ליישם את החוק. יש המון שיקול דעת לרשויות המקומיות, למשל השטחים הציבוריים - זה משהו שגם אותו חשוב להסדיר. אתה לא יכול להחתים את הדייר ולהבטיח לו, עד לשלב ההפקדה. יש הרבה נושאים שלא מוסדרים: מה העלויות, מי יישא בהן ועוד. 

לדברי אדם בקהל, יש פערים גדולים בין הצדדים לגבי הבאת חלופת שקד לידי ביטוי בפועל: "אין חוות דעת של משרד המשפטים לגבי הזכויות בחלופת שקד ומה עושים". פלדמן השיבה כי "הכי חשוב לא ליצור את הוואקום". ששון הוסיף כי "בגלל זה אף אחד לא משתמש בזה עדיין". 

לדברי יערי, "בחלופת שקד נתנו סל כלים שהוא בין תמ"א 38 לפינוי בינוי, ותמריץ ליזם להגיע לזכויות גבוהות יותר מתמ"א 38. אנחנו לא רוצים להאכיל בכפית את מוסדות התכנון בכל שכונה ושכונה". ששון: זה מה שאנחנו רוצים במידע להיתר – שכל רשות תוכל להגיד לנו". ללום הוסיף כי "אם העיריות מוציאות את דמי הניהול והארנונה החוצה, הדיירים הם אלה שיספגו אותם - אבל זה לא אפשרי ולא הגיוני. איך אפשר להטיל את זה על הדיירים? העירייה לא מעלה את זה לוועדה, כלומר לא עושים כלום – זה מה שקורה כיום בפועל. 

יוליס: "המציאות התקדמה קדימה והמשפט נשאר מאחור. למה החוק הזה חשוב כל כך? החקיקה מסדירה את הזכויות מכוח החוק ומעבירה את הזכויות הקנייניות לרשות המקומית מהיזם, כך שזה לא ייפול עליו. הדבר המשמעותי שהחוק הזה עושה, וכאן עמדתי ברורה:  חלוקת הנטל הכלכלי. היזם צריך לעשות את המעטפת , וזה יורד לו מבסיס ההשבחה ולא מהיטל ההשבחה – זאת העמדה הממשלתית.

"בעבר זכות הקניין אמרה 'אם אני לא רוצה, אתם לא תעשו'. כיום האחריות מתחלקת בין כל השחקנים בתחום. הפרויקט יכול להתקדם בזהירות גם אם אין 100% הסכמות. זו המשמעות של המקרים שבהם טובת הציבור תועדף על פני זכות הקניין הפרטית. במסגרת המידע על ההיתר יהיה אפשר לדעת מה השימושים שיהיו בפרויקט. אני מסכימה שהייעודים צריכים להיות שקופים. 

ששון: "היה מתבקש מאוד שהאינפורמציה הזו תחלחל לרשות המקומית. אם הרשות היתה אומרת לנו איזה שימושים אנחנו היזמים צריכים לעשות, זה היה עוזר לנו מאוד.  פלדמן: "אנחנו בעד עירוב שימושים , אבל צריך להסדיר את זה מול הרשויות המקומיות". 

יו"ר התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, הצטרף לדיון ואמר: "יש לנו פוטנציאל של מיליון דירות בהתחדשות עירונית במרכזי ערים. השאיפה ברורה לנו, אבל אי אפשר לדפוק את כולם בגלל דייר אחד. איפה הגבול של האח הגדול ורמת ההתערבות שלו? ההגבלות ששמים עלינו זו הבעיה - הביורוקרטיה. במקום תב"ע+היתר היה צריך לחייב את הרשויות המקומיות ללכת לתוכניות של היתר בנייה בלבד. ככה היינו יודעים את השימוש בשטחים. הרשויות לא תמיד רוצות התחדשות עירונית , ואתם נותנים להן את הכלים לחסום את זה. מי שעומדים בחזית אלה היזמים והקבלנים, ובסוף הפרויקט יורד לטמיון. צריך להקל בביורוקרטיה וברגולציה – האויב של הטוב הוא הטוב מאוד".

מנכ"ל לאומי: "מחירי הדירות – פצצה חברתית מתקתקת"

במהלך הכנס נשא דברים גם מנכ"ל בנק לאומי, חנן פרידמן. לדבריו, " מחירי הדירות בישראל הם פצצה חברתית מתקתקת. כולם בארץ רוצים להיות בעלים של דירה. זו פסיכולוגיה - לא כלכלה. אין בישראל פתרון הולם של דיור בר השגה או דירות להשכרה לטווח ארוך, ומאחר שהציבור ברובו מעדיף בעלות על פני שכירות, קשה להניח שהממשלה תקדם מהלך משמעותי של בניית דירות להשכרה". 

מנכ

לגבי הדרכים לפתרון משבר הדיור, אמר פרידמן כי "זה הזמן להפחית ביורוקרטיה ולזרז הליכי תכנון ובנייה. לא סביר שיש בישראל 131 ועדות לתכנון ובנייה הפועלות במקביל, ושהזמן הממוצע לקבל היתר בנייה הוא יותר מ-400 יום - פי שלושה מהממוצע במדינות מערביות אחרות. במקביל, צריך להפשיר קרקעות לבנייה בכל הארץ. יש בישראל עתודות קרקע שיכולות לתת מענה לאוכלוסיות רבות, ולכן יש להבטיח לתושבים גישה מיטבית לתעסוקה ושירותים. 

"האתגר המשמעותי ביותר שמולו ניצב זוג צעיר בבואו לרכוש דירה הוא גיוס ההון העצמי הנדרש - 25% לפחות. חלק מהזוגות הצעירים נעזרים בהורים, פודים חסכונות או נאלצים ליטול הלוואות משלימות מגופים חוץ-בנקאיים בריביות גבוהות ועם החזרים מכבידים. לזוגות אלה צריך להעמיד מקורות מימון שלא מגדילים סיכון. אחד הפתרונות הוא לחייב יזמים במסגרת מכרזי הקרקע להציע לכ-30% מהרוכשים הלוואת בולט ( הלוואת בלון ) להשלמת ההון העצמי הנדרש, בריבית שתיקבע מראש במסגרת המכרז. פתרון נוסף הוא העלאת שיעור המימון לדירה ראשונה ליותר מ-75% רק לרוכשי דירה ראשונה, לדירות בשווי של עד 2 מיליון שקל.