פסגת הנדל"ן אילת: "שוק הנדל"ן נמצא בנקודת מפנה היסטורית"

שלום לכולם, ותודה שהגעתם לפסגת הנדל"ן אילת 2022. 

מבחינה אישית, זה אירוע מרגש מאוד. פסגת הנדל"ן מתקיימת בפעם הראשונה כאן, באילת. היא תתפרש על פני כמה ימים ותהיה גדושה באירועים ובתכנים איכותיים, שיעסקו בליבת האתגרים העומדים כיום בפני הענף המרתק והחשוב הזה.

אני רוצה להודות לכל בכירי ענף הנדל"ן שהדרימו עד לכאן: בכירי המשק, רגולטורים ואנשי תכנון, ראשי רשויות מקומיות, יזמים ואנשי נדל"ן. נוכחותכם כאן היום חשובה לנו ומהווה הבעת אמון במרכז הנדל"ן, באנשיו ובפועלו. אנחנו, בתמורה, מחויבים לספק לכם אירוע פורץ דרך, מסקרן ומחכים, שילווה אתכם גם הרבה אחרי שתצאו מכאן.

כפי ששמתם לב, שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת מפנה היסטורית. מצד אחד, עליית מחירי הדירות שאיפיינה את העשור האחרון המשיכה גם בשנה האחרונה, ואף רשמה שיעור התייקרות היסטורי של 19% בשנה החולפת. מצד שני, יש כיום בשטח אינדיקציות חזקות מאוד לשינוי מגמה.

מטבע הדברים, את השינויים האלה לא נראה מיד. בשוק הנדל"ן, ובכלכלה בכלל, דברים מבשילים לאט. ובכל זאת, בטווח של השנה הקרובה נראה כולנו את ההשפעה שלהם.

האינדיקציה הראשונה והחשובה מכולן היא כמובן סביבת הריבית העולה, שמפעילה מכבש לחצים דו-כיווני על שוק הנדל"ן: הן בצד גידול בעלויות המימון, והן בצד ירידת הביקושים.  בנוסף, אחרי שנים שהפער בין ההיצע לביקוש התרחב בהתמדה,2021 היתה שנת שיא במספר היתרי הבנייה. נכון להיום אנחנו עומדים על יותר מ-80 אלף היתרי בנייה ב-12 החודשים האחרונים. המשך הקצב הזה בשנים הקרובות יסגור את הפער בין הביקוש להיצע.

תוסיפו לזה מיתון עולמי מסתמן, מלחמה באירופה שלצערנו איש לא רואה את הסוף שלה וסטגנציה בענף ההיי-טק, שהוא כידוע אחד הקטרים של הביקוש לנדל"ן – והנה לנו כל הסיבות להאמין שמה שהיה, הוא לא מה שיהיה.

אז מה יהיה? להערכתי, אנו צפויים לראות צינון משמעותי בכל השווקים - ובפרט בענף הנדל"ן. עליית מחירי הדירות תיבלם בחודשים הקרובים, ואולי אף תחול ירידת מחירים קלה בחלק מהאזורים. לעומת זאת, מחירי השכירות ימשיכו לטפס. צריך לזכור שיש עדיין פער גדול מאוד בין קצב עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, לבין הנתון המקביל במחירי השכירויות. 

בשוק המשרדים נחזה גם כן בשינוי מגמה, ולהערכתי הוא יחווה אתגרים משמעותיים. זה יקרה כתוצאה משלושה תהליכי עומק שמתרחשים בימים אלה: עליית הריבית, קשיי הנזילות בענף ההיי-טק וירידה בביקושים כתוצאה מכך, והגדלה בלתי מבוקרת של היצע המשרדים בעידוד העיריות שמעוניינות בארנונה הגבוהה.

עליית הריבית תשפיע לא רק על יזמי הנדל"ן, אלא גם על מאות אלפי משקי הבית.
שימו לב לנתונים הבאים:

בשנתיים האחרונות חל זינוק של 30% בשיעור המשפחות המפנות יותר משליש מהכנסתן הפנויה לטובת החזר המשכנתא. 

התקופה הממוצעת של משכנתאות חדשות היא לא פחות מ-25 שנה. 

ולבסוף, בשנתיים האחרונות חל זינוק של 50% בשיעור משקי הבית הנוטלים הלוואות בסיכון גבוה, כפי שמגדיר אותן בנק ישראל - ושיעורן הכולל היה מחצית מכלל נוטלי המשכנתאות. 

וזה עוד מבלי לקחת בחשבון את המינוף שנעשה בהלוואות משלימות, שעבוד של נכסי ההורים וכולי. אגב, הממוצע כולל גם משפרי דיור ומשקיעים, כך שאתם יכולים להבין שהמצב של אצל רוכשי הדירה הראשונה גרוע הרבה יותר.

אם מישהו עדיין לא הבין, מדובר כאן על חבית חומר נפץ חברתית וכלכלית!

כדי לנטרל את החבית הזאת, או לכל הפחות להקטין את ממדי הפיצוץ הצפוי, אסור לקובעי המדיניות לשלוף פעולות מהמותן ולזעזע את הספינה. להפך, צריך לתת לתהליכים לשקוע, לנתח אותם לעומק – ואז לפעול בצורה מושכלת.

לתפישתי, הממשלה שתקום אחרי הבחירות תידרש להקצות את מירב המשאבים ותשומת הלב לשלוש סוגיות בוערות:

•    הסוגיה הראשונה היא רביזיה משמעותית בתחום התחבורה והתשתיות: 
לטעמי, זה הנושא הבהול ביותר. ישראל ניצבת כיום במקומות האחרונים מבין המדינות המפותחות ביישום מיזמי תשתיות. משכי התכנון והביצוע פה לא הגיוניים, וגם סדרי העדיפויות לא ברורים. תראו את פרויקט המטרו. אפילו אנשי משרד התחבורה לא מאמינים שהוא יתחיל לפעול בעוד עשור. 

ייתכן שהפתרון הדרוש הוא הקמת רשות לאומית לתשתיות, ממש כפי שנעשה בהצלחה רבה בתחום ההתחדשות העירונית. רשות המטרו שקמה בימים אלו יכולה להיות התחלה של הפתרון אבל לא מדובר בפרויקט אחד, גדול ככל שיהיה. 

•    סוגיה קריטית נוספת היא יצירת ודאות תכנונית מלאה בכל הערים בישראל, לרבות בקרה על תהליכי תכנון וייעול של לוחות הזמנים. כיום נדרש כל יזם לעשות סחר-מכר עם העירייה על מטלות ציבוריות – דבר שלא רק שאינו ראוי למדינה מערבית ומפותחת, אלא הוא גם יוצר חוסר ודאות שמאריך, מסרבל ומייקר כל ניסיון להקים פרויקט חדש ולהגדיל את היצע הדיור. 

•    הסוגיה השלישית היא שכירות ארוכת טווח. בכל המדינות המפותחות אחראי שוק השכירות המוסדית על 10%-25% מכלל היצע הדירות, בעוד בישראל הוא אחראי על פחות מ-1%.

השוק הזה דווקא התחיל "להראות ניצוצות" בשנתיים האחרונות, עם מודלים מוצלחים שהעניקו לו כדאיות כלכלית. אבל עליית הריבית במשק, לצד התשואות הנמוכות מהשכרה, הכניסו את החברות הפועלות בשוק הזה לתזרים שלילי שוטף. ההסתמכות שלהן על עליית שווי הנכסים בספרים צפויה, לדעתי, להסתיים בחיסול מוחלט של השוק הזה – אלא אם המדינה תתערב.

כפי שכולכם יודעים, בתקופות שבהן המים סוערים והעתיד לא ברור, יש חשיבות מכרעת לידע מקצועי מעמיק, ולנגישות מרבית למידע. אני גאה לומר שאלה בדיוק הדברים שמרכז הנדל"ן נותן לענף  הנדל"ן הישראלי.  

הוועידה הזו באילת היא חוליה נוספת בשרשרת אירועים ופעילויות ומגוונת שאנו עורכים, הכוללת גם הכשרות מקצועיות בארץ ובחו"ל, שולחנות עגולים עם מיטב המומחים ואנשי המקצוע ומדד ההתחדשות העירונית, בשיתוף מדלן . וכמובן, גולת הכותרת – אתר חדשותי מוביל וקובע סדר יום, שמדי חודש נכנסים אליו יותר מ-600 אלף איש.

כל ערוצי הפעילות האלה לא נולדו במקרה. כולם נועדו להגשים את החזון שהצבנו לעצמנו במרכז הנדל"ן – לדחוף ולקדם את ענף הנדל"ן הישראלי קדימה, ולסייע לכוחות הפועלים בו, בין השאר מתוך הבנה שהצלחתו של הענף היא אינטרס לאומי ראשון במעלה. 
--
חברים יקרים, פסגת הנדל"ן אילת 2022 היא אירוע שעדיין לא נראה כמותו בישראל. הכנו לכם שלושה ימים גדושים בתוכן איכותי, שיאפשרו לכולכם לנהל שיח ישיר ופתוח מול כל הגורמים הכי רלוונטיים עבורכם – מנכ"לים של משרדי ממשלה וחברות ממשלתיות, ראשי עיריות, מהנדסי ערים ועשרות רגולטורים וקובעי מדיניות. 

לא חסכנו גם בפעילויות הערב, שיהיו באווירה קצת שונה ואני לא ממליץ לאף אחד לפספס.  אני בטוח שתיהנו מהוועידה הזו, וקורא לכולם לקחת חלק פעיל בדיונים הפתוחים, ובכך להפיק מהם את המירב.
--
לסיום, בהזדמנות זו, אני רוצה להודות באופן אישי לכם, משתתפי הועידה שמבינים את חשיבותו של תוכן מקצועי איכותי, וללקוחות הנאמנים שלנו שעושים איתנו דרך ארוכה; תודה אישית אני מבקש להביע בפני ישראל ועופר מנדל"ן מדיה, על שיתוף פעולה פורה שאני בטוח שילך ויתעצם גם בעתיד; למתן ומאור, השותפים שלנו בפסגת הנדל"ן אילת, שלא יכלנו לקוות לטובים מהם; וכמובן לצוות המדהים של מרכז הנדל"ן , שעובד לילות כימים ויודע להפוך כל חזון למציאות, כולל את ההפקה הנהדרת הזו.

תודה מיוחדת למנהלות ההפקה והתוכן: אן, יובל, גלי, ספיר, שירי ומוריה; לצוות הניהולי של החברה, למאיה על השיווק, לנמרוד בוסו על הובלת התוכן, לגלית איזנברג על הובלת האופרציה ולרמי מיכאלי על הובלת הפעילות המסחרית. 

וכמובן, תודה גדולה לשותף שלי לדרך, מיכאל אסף , שזו לא הפסגה הראשונה ולא האחרונה שנכבוש ביחד.

שיהיה לכולם אירוע מוצלח ומעשיר. תודה רבה.