"להרוס בניין ולבנות אחר שגדול פי שלושה זה לא התחדשות עירונית"

שבוע חדש ואתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 53, שבו מארח אילי בר (מנכ"ל משותף באקו סיטי) את אביעד מור, מהנדס העיר חולון. השניים דיברו על תוכניות המתאר של חולון, מה זה עיר רשת רב מוקדית, התחדשות מגרשית, תקני החניה בעיר ועוד.

להאזנה בספוטיפיי 

להאזנה באפל 

להאזנה בגוגל

"תוכנית המתאר ח/2040 שהוגשה לוועדה המחוזית לפני שנה מייצרת סכמה אורבנית מובהקת וברורה שנקראת עיר רשת רב מוקדית. זאת חולון. המושג עיר רשת רב מוקדית נהיה שגור בפגישות עם יזמים. חשוב לנו לדבר בשפה הזאת כי מאחורי המושגים האלה יש ערכים. תוכנית ההתחדשות העירונית של חולון ח/619 קיבלה את הדחיפה ואושרה בשנה האחרונה בגלל שהיא מונחת על סכמה אורבנית מוגדרת מאוד. גם לוועדה המקומית וגם לוועדה המחוזית היה קל מאוד לאשר תוכנית אמיצה כזו, ועם כל הצניעות גם חדשנית, כי זה מבוסס. זה מבוסס בדיקות, זה מבוסס קיבולות ויש תפישה. וכשיש תפישה מאוד ליזום ולקדם פרויקטים, כי אתה לא צריך לשאול את עצמך כל פעם מחדש 'זה גבוה? זה נמוך? זה נכון או לא נכון?'. אתה שואל את עצמך מה התפקיד של הפרויקט במרחב העירוני, אז אתה חוזר לסכמה האורבנית ומקבל תשובה ברורה מאוד. וכמובן שבתכנון תמיד יש גמישות, ואנחנו שומרים גם על זה.

"מה זה רשת רב מוקדית? זו תפישה שמזהה את השכבות העירוניות. לחולון יש רשת רחובות מובנית, פנים-עירונית ובחיבור למטרופולין. הרחובות היו שם לפנינו. העיר נבנתה כרשת רחובות. הרשת הזאת היא העוצמה של העיר. אם אנחנו רוצים לשמור על האופי החולוני בשכונות – וזה דבר ששמענו הרבה מהתושבים כשיצאנו לשיתוף הציבור – אנחנו צריכים לנתב את היוזמות ואת עוצמות הבנייה אל הרחובות הראשיים. יש לנו את השכונות ברחבי העיר, שנשארות בבנייה מרקמית של שש עד תשע קומות, יש לנו את הרחובות הראשיים שבהם הצפיפות עולה ומספר הקומות עולה אף הוא – עד 12, ויש לנו את המקומות שבהם הרשתות נפגשות. כשרחוב פוגש רחוב - לא משנה באיזה היררכיה הוא - נוצר מוקד עירוני. מוקד עירוני זה אירוע שמובחן מסביבתו, בעיקר בשימושי הקרקע. הדבר הזה חולש על כל העיר, גם באזורי תעסוקה וגם באזורי המגורים. דרך הרשת הזאת אנחנו מחברים את זה לעיר אחת.

"בחולון זיהינו את הצפיפות כערך. בסוף מקום צפוף זה עיר שמאפשרת איכות חיים טובה, כי סף הכניסה לחברות ולשירותים העירוניים עולה. אני יכול לתת לתושב יותר. אין סיבה שפירמה גדולה תבוא למקום שאין בו ריכוז אוכלוסייה גדול. מייצרים רדיוס מסוים ובודקים כמה אנשים יכולים להגיע למקום. פעם זה היה לפי השיטה האמריקאית של 20 דקות ברכב, אבל זה לא קיים יותר. בכל מקום אתה עומד. אז צריך לבסס את זה על מערכות להסעת המונים או הליכה ברגל"

"הפעולה של הרשת היא מצירי המתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים). חולון היא העיר עם הכי הרבה שירותי תחבורה מתוכננים אחרי תל אביב במטרופולין – הן ברכבת קלה והן במטרו. המתע"ן יכול להביא המון אפשרויות לעיר, ותוכנית המתאר ח' 2040 מנסה לנצל את זה ולמקסם את הפוטנציאל שגלום בזה. כל עיר מחפשת את היתרון היחסי השלה. יש לנו את המיקום במרחב, יש לנו רשת מתע"ן ענפה מאוד. יש לנו גם סכמה שמראה איך הכל מקושר וקרוב לתחנות, ואתה יכול להכניס שימושי תעסוקה לתוך העיר. המוקדים העירוניים מחזירים את המשרדים לעיר – אנשים יעבדו ויגורו באותו המקום. פעם הסתכלנו על זה בצורה מוזרה, וכיום אנחנו אומרים שזו הדרך לחיות. זו איכות חיים. אין לנו דרך אחרת לתת מענה לגידול באוכלוסייה. ב-2050 ישראל תכפיל את האוכלוסייה שלה, ואנחנו בלב אזור ביקוש וצריכים לתת מענה".

"כלכלה עירונית היא לא אקסל. יש טעות נפוצה כשמודדים עלות לנפש – כמה עולה לי כל תושב. יש לנו אחריות כלפי הדור הזה וכלפי הדורות הבאים, להשאיר מקום טוב יותר מזה שקיבלנו, ואם האוכלוסייה גדלה, אנחנו כמתכננים צריכים לתת לזה מענה. השאלה היא איך עושים את זה. בחולון זיהינו את הצפיפות כערך. בסוף מקום צפוף זה עיר שמאפשרת איכות חיים טובה, כי סף הכניסה לחברות ולשירותים העירוניים עולה. אני יכול לתת לתושב יותר. אין סיבה שפירמה גדולה תבוא למקום שאין בו ריכוז אוכלוסייה גדול. מייצרים רדיוס מסוים ובודקים כמה אנשים יכולים להגיע למקום. פעם זה היה לפי השיטה האמריקאית של 20 דקות ברכב, אבל זה לא קיים יותר. בכל מקום אתה עומד. אז צריך לבסס את זה על מערכות להסעת המונים או הליכה ברגל. 

"כשנייצר תשתית נכונה – העסקים יבואו"

"ראינו שיש לנו כושר נשיאה ל-400 אלף תושבים, ואם יש לנו את כושר הנשיאה הזה, אנחנו יודעים לייצר אפשרויות ל-200 אלף מועסקים, וזו השאיפה של חולון. ל-2040 קבענו יעד צמיחה של 270 אלף תושבים ו-135 אלף מועסקים. אנחנו רוצים לשמור על יחס של 1:2. כיום אנחנו עם יחס של 1:3. זו כלכלה עירונית. אנחנו לא יכולים רק להרוס בנייני מגורים ולבנות אחרים שגדולים פי שלושה מהם. זה לא התחדשות עירונית . צריך לייצר בתוכנית המתאר מנגנונים שבהם המגורים והמסחר מתקדמים ביחד. עיר לא יכולה לרוץ עם תוספת של אלפי דירות בלי לתת מענה לבסיס הכלכלי שלה. זה זכות הקיום שלה".

מאיפה הביטחון שלכם שעסקים אכן יבואו?
"תכנון עירוני זה דבר מושכל – לא תחושות בטן. אנחנו מנתחים את המגמות ורואים תזוזה של הביקושים. אנחנו מבינים שכשנייצר את התשתית הנכונה, זה יקרה. אנשים ירצו לגור בעיר הזו או שיגיעו בצורה קלה, מהירה ובטוחה למקום העבודה בה. זה חייב לעבוד כי אין פתרון אחר. משאב הקרקע שלנו מוגבל, כמות הכבישים מוגבלת ואנחנו צריכים להשתמש בכלים שיש לנו כיום כדי לפתור את הבעיות של מחר, ואנחנו עושים את זה בעיקר דרך שימושי הקרקע – זה הכלי העיקרי של מתכנן להשפיע ולשנות הרגלים ודפוסים, וזה כבר הוכיח את עצמו.

"למזלי נכנסתי לתפקיד אחרי שהיתה בו מהנדסת עיר שניהלה מערכת יציבה מאוד, וזה לא קורה בכל מקום. נכנסתי לעיר עם שירותי תרבות, רווחה וחינוך טובים מאוד. אם לא היה את הבסיס האיתן של עיר הילדים, כל תוכנית שהיינו עושים זה לא היה מעניין. האתגר הגדול של מהנדס עיר הוא ליישם. תפקיד מהנדס העיר הוא ליישם את החזון העירוני, ולייצר אסטרטגיה שתביא ליישום. אנחנו עושים גם שינויים ארגוניים - פתחנו אגף חדש לתכנון ופיתוח מואץ, שתפקידו ליישם את תוכנית המתאר. אנחנו עושים ארגון מחדש באגפים אחרים, כי אנחנו מבינים שבסופו של דבר זו שרשרת מזון ואנחנו מטפלים בכל חוליה".

"אי אפשר לתכנן עיר לפי שיקול שמאי"

"הגירסה הראשונה של ח' 619 התבססה על התפישה, שלדעתי היתה מוטעית, של תמ"א 38 שאומרת 'תגיד לי כמה אתה בנוי ואומר לך כמה אני אתן לך'. זה לא תכנון עירוני. זו המצאה ייעודית. מה הקשר בינה לבין תכנון? מה קורה מימין ומשמאל? איפה אני בעיר? זה לא משנה - רק השאלה כמה בנוי? וככה את התחלנו את התוכנית. פתאום קיבלנו תצריף של עיר שאין בה שום היגיון, והעיר צומחת כי זה רק חישוב שמאי. אי אפשר לתכנן עיר רק לפי שיקול שמאי. זה לא עובד ואתה לא רואה לאן העיר הולכת עם זה. חידוש בניינים זו מטרה ראויה, אבל לא מספיקה. כשהתפתחה הסכמה הזו של עיר רשת רב מוקדית נפל פתאום האסימון: גם בניינים עם שתי קומות יכולים להגיע לתשע קומות, כי הם משרתים את הסכמה האורבנית. נכון, מישהו שם ירוויח יותר. אז מה? לא קרה כלום. זה מאפשר את הצפיפות שאנחנו רוצים, ויש פתרון – שזה מה שלא היה בתמ"א 38 – לצורכי הציבור. בגלל שתוכנית ח' 619 היא תוכנית להתחדשות מגרשית היא גם צובעת מקומות שבהם לא תהיה התחדשות מגרשית – אותם מוקדים עירוניים של תוכנית המתאר – ושם יינתנו צורכי הציבור ביתר שאת, לפעמים אפילו 10% לשימושים ציבוריים. זה המון - אלפי מטרים רבועים בפרויקט.

"המוקד העירוני מובחן מסביבתו, והביטוי לזה ב-ח' 619 הוא הכנת תוכנית מפורטת. אלה המקומות שייתנו את המענה לצורכי הציבור כי אנחנו בונים הרבה מאוד יחידות דיור. כשאתה מצרף כמה מגרשים יש גמישות תכנונית. אתה מייצר פתרונות לדברים שלא ניתן בהתחדשות מגרשית. חולון באה ואומרת שאין רק זה או זה. בסוף יש פה דיירים ובעלי קרקע. הם צריכים להחליט מה הם רוצים. זה הקניין שלהם. 

"תמורות לדיירים זה דבר שבסוף מעיב על כל העיר. שאף אחד לא יטעה: כל מטר שקיבל יזם או דייר, אני צריך לממן אותו בחמישה מטרים. זה היחס בחולון, פחות או יותר. כלומר המטרים האלה נוכחים בסופו של דבר בעיר. הם מייצרים בעיר עוד תפוסה, ואני מוגבל במה שאני יכול לשאת בעיר. צריך לחלק את המשאב הציבורי הזה בצורה הגיונית. הפעולה של התמורות לדיירים היא לדעתי היחידה בישראל שבה אדם מתעשר ללא מיסוי. לפי המחקרים מדובר על 600 אלף עד מיליון שקל. אין דבר כזה בשום מקום, ולדעתי גם בשום מדינה. יש בסיס מוסרי למיסוי. זה נוצר כי אתה צריך לחלק מהעושר, ויש פה בעיה. זה התחיל ב-25 מ"ר, ירד עכשיו במחוז תל אביב ל-12 מ"ר וזה צריך לרדת עוד. זה לא יכול להימשך ככה. אנחנו מגדירים קופסה. מה שייכנס, ייכנס. אני בדקתי את כושר הנשיאה שלי ברמה המגרשית.

"בפינוי בינוי אנחנו רואים שלאט לאט התמורות יורדות גם בחולון, וגם פה לדעתי יתחיל להיות שינוי לפחות מ-12 מ"ר, כי כמעט בכל פרויקט מהסוג הזה, בזכויות בנייה גבוהות אנחנו מכניסים שימושי תעסוקה. אם אתה נשאר עם תמורות גבוהות לדיירים, אתה לא יכול להכניס שימושי תעסוקה – זה לא הגיוני מבחינה כלכלית. זה יקרה עם הזמן. המציאות תעשה את שלה. אני לא חושב שאדם שנכנס עם דירת שלושה חדרים בבניין בן 70 צריך לצאת עם דירת חמישה חדרים או אפילו ארבעה חדרים עם חניה ומרפסת.

"הצמצום והריסון של תקני החניה הוא דבר נכון בטווח הארוך. מנגד, אנחנו לא חושבים שחולון הגיעה לפרישת שימושים כזו שתאפשר לרסן כבר היום את תקן החניה. הרכבת הקלה אמורה להתחיל לנסוע ב-2027, והיא לא מגיעה לכל העיר. שימושי התעסוקה לא מוזנים במלואם על ידי הרכבת הקלה וצריך לחכות למטרו. לכן אנחנו כן מנסים ליצור איזושהי שלביות. כיום המדיניות העירונית היא לייצר מקום חניה לכל דירה, ואנחנו מנסים לייצר חניות גם לשימושי תעסוקה עדיין תקן גבוה, כי כרגע עדיין אין ברירה. אנחנו סומכים על השוק הפרטי – בבוא היום, כשלא יהיה ביקוש לחניות האלה הן ייהפכו למשהו אחר. אף חברה לא תשאיר אצלה במגדל התעסוקה שתי קומות מרתף ריקות".