העליון נדרש להכריע: האם ניתן לסחר אופציה מבלי לעדכן את בעלת המקרקעין?

סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),התשכ"ג-1963 מגדיר מהי אופציה במקרקעין, ומונה מספר תנאים שרק בהתקיימותם האופציה תוגדר כאופציה ייחודית. אחד מן התנאים הנזכרים והרלוונטיים לענייננו הוא זה המפורט בסעיף 49י(2) – "האופציה ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". המחוקק קבע מפורשות שניתן לסחר את האופציה, כאשר נושא סחירות האופציה והתנאים לסחירותה הוגדרו על-ידי הצדדים במסגרת הסכם האופציה. 

נשאלת השאלה מהו הדין כאשר הסכם האופציה אינו כולל התייחסות כלשהי לעניין סיחור האופציה, ובפרט להגבלה על עבירותה? במאמר זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון אשר דן בסוגיית סיחור האופציה במקרקעין.

נסיבות המקרה:
ביום 7.2.2018 נחתם הסכם אופציה בין ה"ה עמארה ריאד ועמארה ראוף לבין חברת ש.ב יזמות בע"מ. במסגרת הסכם האופציה הוקנתה לחברה היזמית זכות לרכישת זכויות החכירה במקרקעין של בעלי המקרקעין. להסכם האופציה צורף, כנספח, הסכם מימוש האופציה (הסכם לרכישת המקרקעין בשלמותם),ובו פורטו תנאי מימוש האופציה, קרי תנאי הרכישה של המקרקעין. יצוין כי המקרקעין נכללים בשטח תוכנית המקנה זכויות בנייה במקרקעין להקמת בניין מגורים בבנייה רוויה.

עם חתימת הסכם האופציה פעלו הצדדים לדווח על ההסכם לרשות המיסים, במסגרת טופס ייעודי (7025) לשם קבלת פטור ממס שבח (חלף חיוב במס רווחי הון לפי פקודת מס הכנסה) ומס רכישה. בטופס הצהירו הצדדים כי האופציה ניתנת להעברה (סעיף 3 לטופס). בחלוף חצי שנה ממועד חתימת הסכם האופציה, נחתם בין החברה היזמית לבין חברה אחרת, דהיינו, חברת כוכב ונקסט השקעות ויזמות בע"מ, הסכם לסיחור האופציה, לפיו החברה היזמית סיחרה את האופציה לחברה המערערת, ללא תמורה, ובכפוף לקבלת כל התחייבויות החברה היזמית בהסכם האופציה. 
 
החברה המערערת פעלה לרישום הערת אזהרה בנסח רישום המקרקעין, והחלה בביצוע פעולות תכנוניות ורישומיות מכוח התחייבויותיה בהסכם הסיחור. בזמן זה, נתגלעו בין החברה המערערת והחברה היזמית חילוקי דעות בקשר עם דרישת רשות מקרקעי ישראל לתשלום דמי היתר, וכן בקשר עם הצד שיישא בחיוב היטל ההשבחה. כפועל יוצא, ב"כ החברה היזמית הודיע לחברה המערערת, כי עמדתה ביחס לסוגיות שבמחלוקת – משמעה ביטול הסכם הסיחור.

בתגובה, בעלי המקרקעין קיבלו הודעה מהחברה היזמית על מימוש האופציה. החברה המערערת מצידה הגישה בקשה לבית המשפט המחוזי למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, וזאת לשם מניעת מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתה בנסח רישום המקרקעין. בית המשפט המחוזי דחה את בקשת החברה המערערת למתן צו ארעי במעמד צד אחד. או אז הגישה החברה המערערת המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי, במסגרתו עתרה לקבלת צו הצהרתי, לפיו מערכת ההסכמים בהם התקשרה עם החברה היזמית (הסכם האופציה, הסכם הרכישה והסכם הסיחור) עומדים בתוקפם, ואין בכוחם של החברה היזמית או של בעלי המקרקעין להודיע על ביטולם.

בית המשפט המחוזי ביטל את סיחור האופציה

בית המשפט המחוזי התמקד בשאלת הלגיטימיות והתוקף של הסכם הסיחור, וקבע כי החברה היזמית לא הייתה רשאית להתקשר בהסכם הסיחור ללא הסכמת בעלי המקרקעין. זאת, על אף שהסכם האופציה לא הגביל את מי מהצדדים לסחר או להעביר את האופציה לצד שלישי.

לשיטת בית המשפט, החובה לקבל את הסכמתם של בעלי המקרקעין נובעת מסעיף 6 לחוק המחאת חיובים. שכן במצב בו סוחר לחברה המערערת חוזה שלם, הכולל בתוכו חבויות, הרי שבעלי המקרקעין הם במעמד של "נושה", ונדרשת הסכמתם לסיחור האופציה. לפיכך, במצב דברים בו לא הוצגה "כל ראיה ממשית או טיעון מפורש" לכך שבעלי המקרקעין נתנו הסכמתם לסיחור האופציה – הסכם הסיחור נכרת בניגוד לדרישות חוק המחאת חיובים ולכן אינו תקף. עוד נקבע, כי ההודעה על מימוש האופציה ניתנה על ידי החברה היזמית ולא על ידי החברה המערערת. לכן יש בכך כדי להעיד שהחברה היזמית עצמה לא ראתה בהתקשרותה עם החברה המערערת בהסכם הסיחור - כתקפה ומחייבת. על החלטה זו הוגש הערעור נשוא פסה"ד.

טענות הצדדים בערעור:
טענות החברה המערערת התמקדו במספר מישורים: האופציה מושא הסכם הסיחור הינה "אופציה ייחודית" לפי סעיף 49י לחוק. לפיכך, האופציה ניתנת להעברה ולמימוש ללא כל הגבלה, ובהתאם לכל מה שהוסכם בין הצדדים במסגרת הסכם האופציה. הלכה למעשה – בחירת בעלי המקרקעין להתקשר בהסכם האופציה ודיווחה לרשות המיסים, מעידה על הסכמתם מראש לסיחור האופציה, בלא כל הגבלה, ולכל מי אשר החברה היזמית תחפוץ להתקשר עמו.

הסכמת בעלי המקרקעין לסיחורה של האופציה לא נדרשה בעניין זה, שכן מדובר בסיחור של זכות, אשר לביצועה לא נדרשת הסכמתו של הנושה, וזאת בהתאם להוראת סעיף 1 לחוק המחאת חיובים.

 קיימת זהות בין בעלי המניות בחברה המערערת והחברה היזמית, בשל העובדה שחלק מבעלי המניות בחברה היזמית הם בעלי מניות בחברה המערערת. מכאן, שלא היה צורך בקבלת הסכמה לסיחור האופציה. 

בעלי המקרקעין לא הלינו על סיחור האופציה עד למועד הגשת התביעה על ידי החברה המערערת, ובכך יש ללמוד על הסכמתם לסיחורה של האופציה.

טענות בעלי המקרקעין מנגד, הסתמכו על קביעותיו של בית המשפט קמא, לפיהן הסכם הסיחור משולל כל תוקף, וכי בין בעלי המקרקעין לבין החברה המערערת אין יריבות חוזית. שהרי הסכם הסיחור נחתם עם החברה היזמית בלבד וללא הסכמתם המפורשת של בעלי המקרקעין.

החלטה: 
בית המשפט העליון דחה את טענות החברה המערערת, אך לא הכריע בשאלה מהו הדין מקום בו הסכם האופציה אינו כולל הגבלות על סיחור האופציה לצד שלישי. לשיטת בית המשפט, מדובר בשאלה נכבדה שבית המשפט אינו נדרש להכריע בה, ולו בשל נסיבות העניין הנדון. אלה מעידות כשלעצמן כי להסכם סיחור האופציה שנחתם בין החברה היזמית לבין החברה המערערת אין כל תוקף. 

הלכה למעשה, בית המשפט קבע כי לא ניתן לקבל את עמדת החברה המערערת, לפיה לא היה צורך בקבלת הסכמת בעלי המקרקעין לסיחורה של האופציה, בטענה כי מדובר בסיחור זכות, אשר לביצועה לא נדרשת הסכמת הנושה (סעיף 1 לחוק המחאת חיובים). בעניין זה הסכים בית המשפט העליון עם קביעת בית המשפט קמא, לפיה ההמחאה של הסכם האופציה הינה "המחאה מעורבת" של זכויות וחובות, אשר ככלל טעונה הסכמת הנושה (בענייננו בעלי המקרקעין),וזאת בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק המחאת חייבים.

ואולם, בית המשפט קבע כי לא ניתן לקבל בנקל את תחולת סעיף 6 לחוק המחאת חיובים במקום בו הסכם האופציה אינו מתייחס לעניין סיחור האופציה ולהגבלה על עבירותה – שהרי קביעה שכזו מטילה מגבלה משמעותית על סחירות האופציה עד שקיים קושי ליישבה עם תכליתה של הוראת חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49י). יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי גם עמדתה של החברה המערערת, לפיה האופציה ניתנת להעברה ללא תנאי, אינה תואמת את לשון החוק ומנוגדת לתכליתו של סעיף 49י(2). הלכה למעשה, בית המשפט לא נדרש להכריע בסוגייה כבדת משקל זו, והעדיף להכריע במקרה ספציפי זה, על בסיס התנהלות החברה המערערת, במסגרת מימוש האופציה.

כך נקבע כי שיגור הודעת המימוש של האופציה על ידי החברה היזמית, בשלב שבו כבר סוחרה האופציה לחברה המערערת, ובדיוק באותו היום בו הגישה החברה המערערת את הבקשה לבית המשפט קמא לסעד זמני, משמעה הבעת עמדה ברורה לפיה הסכם סיחור האופציה לא היה תקף, וכי החברה היזמית היא הצד בעל היריבות החוזית מול בעלי המקרקעין. לבסוף, דחה בית המשפט העליון את הערעור ופסק הוצאות לחובת החברה המערערת.

הכותבת עו"ד שירן לוי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.  בסיועו של עדן ימיני (טרום מתמחה). 

(ע"א 3273/21 כוכב ונקסט השקעות ויזמות בע" מ נ' עמארה ריאד).