מכה למשקיעים? פורטו משהה מתן רישיונות AirBnB לחצי שנה

עיריית פורטו, העיר השנייה בגודלה בפורטוגל, הודיעה אתמול (ד') שתקפיא את הענקת הרישיונות להקמת והפעלת דירות להשכרה לטווח קצר, כמו AirBnB, באזור בשם ארו בעיר העתיקה וכי ההקפאה תימשך שישה חודשים. עם זאת, עיריית פורטו הודתה כי לדירות המושכרות לטווח קצר יש השפעה חיובית מכרעת על כלכלית העיר, אך נדרשת רגולציה משמעותית של התחום. ריבוי דירות ה-AirBnB, בעיקר במקומות המתוירים ביותר בעיר, מנע הקמת דירות חדשות למגורים ארוכי טווח, וגרם לצפיפות רבה ועומסי תנועה משמעותיים. בשנה האחרונה עלו מחירי הנכסים בעיר ב-10%-12% בממוצע. 

ההוראה מתייחסת למתן רישיונות חדשים בלבד לדירות המושכרות לתקופה של עד שנה. היא תקפה מיידית, ובעוד חצי שנה תוכל המועצה להאריך אותה בחצי שנה נוספת. ההגבלה לא מתייחסת למלונות ולהוסטלים. בשנים האחרונות גילו ישראלים רבים את פורטו ורכשו בה דירות להשקעה או למגורים. לשינוי במדיניות הרישיונות צפויה להיות השפעה עליהם. עיריית תל אביב ניסתה אף היא להיאבק בדירות ה-AirBnB בעבר.

מייסד מועדון המשקיעים הפורטוגלי, איתי מור, שהוא גם יזם ומלווה עסקות נדל"ן בפורטוגל, מסביר שההגבלה לא חלה על כל הרחובות, כי "יש רחובות צפופים יותר ופחות, אך העירייה לא פרסמה את שמות הרחובות. המטרה היא לרווח את האזורים הצפופים. בפורטו יש בין שבעה לשמונה מיליון תיירים בשנה, בעוד שמספר התושבים בפורטוגל הוא 10 מיליון".

לדבריו, "יש הגבלה דומה בליסבון כבר ארבע שנים. בשנות הקורונה היתה רגיעה בתיירות, ואילו השנה הזו היתה טובה יותר מבחינת אחוזי תפוסה - יותר מ-90% באזורי הביקוש. התפוסה כמעט מלאה עד דצמבר. 2019 היתה שנת שיא בכמות הלינות. בקורונה נרשמה ירידה, ואילו השנה זה חזר לתפוסת שיא. ההגבלה על AirBnB היתה על השולחן כבר לפני הקורונה. בסופו של דבר היא לא נכנסה לתוקף כי הקורונה כבר הרחיקה את התיירים".
 
עם זאת, הוא מתאר את המצב כיום: "נחילים של אנשים שמסתובבים בעיר ואי אפשר למצוא חניה. במשך הרבה שנים לא נעשתה שום השקעה בתשתיות. העיר חסרת תשתיות לתיירות, ולכן הרבה תיירים מתרכזים בעיר העתיקה. המטרה של ההגבלה היא גם להוציא תיירים מהרצועה הראשונה של העיר לשנייה ולשלישית".

איך החחלטה תשפיע על יזמים ומשקיעים ישראלים?
"יש עשרות בודדות של יזמים ומשקיעים ישראלים בפורטו. זה לא מעט, כי לא כל יזם בונה בניין אחד. מעבר ליזמים יש מאות משקיעים בפורטו, בעיקר בעיר העתיקה. מי שהשקיע – הרוויח, כי יש לו רישיון שכבר אי אפשר לקבל. יש הרבה זוויות שאין להן התייחסות בהחלטה, כמו אדם שקנה דירה על הנייר ולא יוכל לקבל עכשיו רישיון. אלפ, ארגון להשכרה טווח קצר בפורטוגל, היו חלק מהדיון במועצה. הם כבר הגישו פנייה, בניסיון למנוע פגיעה בבעלי הדירות. סיטוציה בעייתית נוספת היא מה קורה אם קונים דירה שכבר משמשת להשכרה – האם זה ייחשב כאילו הוצאת רישיון חדש. אם הדירה רשומה על שם חברה מסוימת והעברת הבעלות תתבצע בין לקוחות של אותה החברה, ייתכן שאפשר יהיה להעביר את הרישיון לרוכש החדש. אם העירייה תפגע בבעלי הדירות, יהיו הרבה דירות ריקות. התיירות היא מנוע צמיחה של העיר. בחמש השנים האחרונות היא התקדמה בקצב של 20 שנה, בעיקר בזכות התיירות".

"בזמן שערך הנדל"ן בערים רבות באירופה יורד בגלל המיתון, בפורטו זה לא קורה. הסיבה היא תיירות, מהגרים ומשקיעים חדשים שמגיעים לעיר", מוסיף מור. לדבריו, "מה שהופך את פורטו לאטרקטיבית הוא שילוב של כמה תנאים: ניתן לקבל מהבנקים בפורטוגל מימון של עד 70% ממחיר הדירה, והריביות נמוכות ועומדות על 1%-1.5%. התשואה על דירה להשכרה לטווח ארוך נעה סביב 6%-8%, ולטווח קצר היא נעה סביב 11%-13% אחוז בממוצע".

האם מדובר בצעד זמני?
"להערכתי ההוראה תוארך, ואף תתקבע".