דוח UBS: מחירי הדיור בתל אביב מראים לראשונה סימני בועה

בנק ההשקעות UBS  פרסם  היום (ד')  את המדד השנתי שלו להערכת בועות נדל"ן בעולם. על פיו מחירי הדיור בתל אביב הם בועה. עוד עולה מהדוח כי טורונטו ופרנקפורט עומדות השנה בראש המדד, ושתיהן מציגות מאפיינים בולטים של בועת מחירים. הסיכונים מוגברים גם בציריך, מינכן, הונג קונג, ונקובר, אמסטרדם וטוקיו.

 המחקר של מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, מראה שחוסר האיזון בשוקי הדיור העירוניים הגלובליים גבוה כעת מאוד, ושהמחירים כבר אינם מסונכרנים עם שערי הריבית ההולכים וגדלים. 

מחירי הדיור בתל אביב כמעט שילשו את עצמם בין 2001 לבין 2017. שכר הדירה שמר על קצב עלייה לצד הגידול במחירי הרכישה, דבר ששיקף מחסור עמוק בנכסים לדיור. לאחר תקופת תיקון קצרה ב-2018, חזר השוק לשלב נפיץ נוסף של קפיצת מחירים. רק בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022, זינקו המחירים ב-18%, השיעור הגבוה ביותר מאז 2010. נפח המשכנתאות שטרם נפרעו זינק גם הוא ב-18%, השיעור המהיר ביותר זה 25 שנים. עקב כך, שוק זה עבר לטריטוריית הסיכון לבועה זו הפעם הראשונה. 

עוד מראה הדו"ח שתל אביב היא אחת הערים בהן נגישות לדיור היא הנמוכה ביותר ושאדם ממוצע יצטרך לעבוד כ־12 שנים על מנת שיוכל לרכוש דירה בגודל 60 מ"ר בלב העיר לעומת 9 שנים לפני עשור. רק בהונג-קונג, פריס, טוקיו ולונדון צריכים לעבוד יותר שנים כדי לרכוש דירה עם מאפיינים זהים.

אדם ממוצע יצטרך לעבוד כ־12 שנים על מנת שיוכל לרכוש דירה בגודל 60 מ"ר בלב העיר לעומת 9 שנים לפני עשור

 

 

מחירי הדיור בטורונטו ובוונקובר שילשו את עצמם ב-25 שנים

רמות מחירי הנדל"ן בוונקובר ובטורונטו שילשו את עצמן ב-25 השנים האחרונות. המדד המשיך לשגר אותות אזהרה בשנתיים האחרונות. קפיצת המחירים האחרונה של 35% מאז  התפרצות הקורונה אינה בת-קיימא. הזינוקים בשיעורי הריבית האחרונים של Bank of Canada יהיו ככל הנראה מה שישים סוף למגמה. תיקון מחירים מתבצע כבר עתה.

פרנקפורט ומינכן הכי מסוכנות בגוש האירו

פרנקפורט ומינכן מציגות את הסיכונים הגבוהים ביותר של בועת הנדל"ן בקרב שוקי אזור האירו שאותו מכסה הדוח הנוכחי. שתי הערים הגרמניות חוו בעשור האחרון כמעט הכפלה של מחירי הנכסים מבחינה נומינלית, למרות שהצמיחה הנוכחית הצטננה לכדי כ-5% בין אמצע 2021 לבין אמצע 2022 מהרמות הדו-ספרתיות הקודמות שלהן. השילוב של עלויות מימון גדלות ושל סיכויי צמיחה כלכלית נמוכים ב-2023 אמור להעלות את הסיכון.

בארה"ב, כל חמש הערים שנבחנו נמצאות בטריטוריית הערכת-היתר, וחוסר איזון נראה במיאמי ובלוס אנג'לס יותר מאשר בסן פרנסיסקו, בבוסטון ובניו יורק. שוקי הדיור בשטוקהולם, בפריז ובסידני נותרו בהערכת-יתר למרות מגמות צינון מסוימות. שוקי דיור אחרים המפגינים סימני הערכת-יתר כוללים את ז'נבה, לונדון, מדריד וסינגפור.

התמונה הבולטת ביותר שעולה מהדו"ח היא העלייה החדה במחירי הדיור בשנה האחרונה. תל אביב ממוקמת במקום הרביעי עם עליה של  במחירי הדיור   ובמשכנתא ונמצאת במקום השני עם עליה של 12.9% בהתחשבות בערכי האינפלציה. הנתונים מראים הכפלה בגובה המשכנתאות כמעט בכל הערים שנבדקו בהשוואה לנקודת השפל ביחס לנתונים במהלך אמצע שנת 2021.

צמיחת מחירי הדיור הנומינליים הממוצעת ב-25 הערים שנבחנו זינקה כמעט ל-10% בין אמצע 2021 לאמצע 2022, שיעור הצמיחה השנתית הגבוה ביותר מאז 2007. למעשה, כל הערים מלבד שלוש; פריז, הונג קונג ושטוקהולם, חוו עלייה במחירי הדיור. מעבר לכך, ההאצה בצמיחת המשכנתאות שטרם נפרעו הייתה בולטת כמעט בכל הערים, וזו גם השנה השנייה ברציפות שבה החוב הביתי גדל מהר יותר במידה ניכרת מאשר הממוצע לטווח ארוך. 

הדו"ח מציין שהסיבות לנגישות נמוכה לדיור הן ביקוש גבוה להשקעה זרה, צפיפות גבוהה, רגולציות שכירות נוקשות. אם תהיה ירידה בביקוש להשקעה, ההיתכנות לתיקון במחיר תעלה. גם בשוק השכירות תל אביב בולטת במחיריה הגבוהים וממוקמת במקום השלישי במדד-  מספר השנים שדמי שכירות מדירה מושכרת יכסו את מחיר הדירה הוא כ־43 שנים, בדומה למינכן והונג-קונג.