ועדת תכנון ובנייה - המדריך השלם לשנת 2024

על פי חוק התכנון ובנייה, כל מי שמבקש להקים מבנה בישראל נדרש לקבל היתר בנייה (רישיון בנייה). היתר בנייה ניתן במרבית המקרים על ידי הועדה המקומית ולתכנון ולבנייה, אך ייתכנו מקרים בהם הוא יינתן על ידי גורמים אחרים.

כאשר ועדת תכנון ובנייה דנה בבקשה לקבלת היתר בנייה, היא בוחנת מהן תכניות המתאר החלות על השטח, אשר נותנות מענה לשתי שאלות מרכזיות: מה סוג המבנה אותו מותר לבנות על הקרקע – מבחינת שטח, גובה, עיצוב וכד', ומהם השימושים המותרים במבנה- מגורים, מסחר, תעשייה, חקלאות ועוד.

בהתאם לעקרון השקיפות ושיתוף הציבור בהליכי אישור תכניות, המהווים חלק מעקרונות היסוד בדיני תכנון ובנייה בישראל, מפורסמת הודעה על הפקדת תכנית ברשומות, בעיתונות ועוד. הפרסום מיידע את הציבור על ההפקדה ומאפשר הגשה של התנגדות לתכנית. על פי עקרון שיתוף הציבור, כל מי שרואה עצמו נפגע מהתכנית שהופקדה, רשאי להגיש התנגדות.

היסטוריה ומבנה היררכי של ועדות תכנון ובנייה

ועדות התכנון והבניה בישראל הוקמו מכוח חוק התכנון והבנייה תשכ"ה -1965. התפקיד שלהן מתחיל בייעוץ לממשלה בכל הנוגע לקביעת מדיניות תכנון במדינת ישראל ובאישור תכניות תוך שמירה על מדיניות הממשלה, ועד הוצאת היתרי בנייה ואישור הקלות בנייה ברמה המקומית.

ועדות התכנון מורכבות מנציגי משרדי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות, בעלי מקצוע בתחום התכנון והבנייה, ונציגי ציבור.

על פי פרק ב' לחוק התכנון והבנייה, במדינת ישראל הוקמו ועדות תכנון המוסדרות בהיררכיה תכנונית: המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הועדה לתשתיות לאומיות, ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה, ועדה מקומית\מרחבית לתכנון ובנייה.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה

תפקיד המועצה הארצית לתכנון ובנייה הוא ייעוץ לממשלה בכל הקשור למדיניות התכנון והבנייה, כולל ייעוץ בנושאי חקיקה. המועצה הארצית לתכנון ובנייה מביאה לאישור הממשלה תכניות מתאר ארציות, מאשרת תכניות מתאר מחוזיות וגם דנה בעררים סביב תכניות מתאר מקומיות.

המועצה מורכבת מנציגי משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות, נציגי ציבור ובעלי מקצוע מתחום התכנון והבנייה.

תחת המועצה הארצית פועלות מספר ועדות משנה, ביניהן ועדת משנה לנושאים תכנונים עקרוניים (ולנת"ע),אשר דנה בנושאים המגיעים אליה ממליאת המועצה הארצית סביב שינויים לתכניות מתאר והתנגדויות להם, ועדת משנה לעררים הדנה בעררים על החלטות הוועדות המחוזיות, ועדת משנה לתקנות ונהלים הדנה בתקנות התכנון והבנייה.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה היא גוף ממשלתי-ציבורי המשמש בתור גוף תכנוני במסגרת הסדרת תכנון ובנייה בישראל, גוף ביקורתי ושיפוטי בתחומי התכנון במחוזות השונים של מדינה ישראל. הועדה פועלת תחת סמכות משרד האוצר (עד 2015 תחת משרד הפנים). בכל אחד מהמחוזות פועלת ועדה מחוזית לתכנון ולבנייה שהוקמה מתוקף סעיף 7 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965. בנוסף ליו"ר המחוז ומתכנן המחוז, חברים בוועדה נציגי משרד ממשלה בעלי זיקה לתכנון, נציגי הרשויות המקומיות במחוז, נציג רשות מקרקעי ישראל , נציג הארגונים הסביבתיים ונציג המהנדסים והאדריכלים. ביהודה ושומרון מתפקדות ועדות מקבילות מתוקף צווים צבאיים: מועצת תכנון עליונה מקבילה למועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ועדות משנה משמשות בתור ועדות מחוזיות והמועצה המקומית מחזיקה בכובע של הועדה המקומית.

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחזיקה בסמכות להגיש תכנית מתאר מחוזית לאישור המועצה הארצית. תכניות המתאר המחוזיות מגדירות מדיניות לטווח הרחוק לכלל המחוז וגם לאזורים ספציפיים בתוכו. בנוסף, הוועדה המחוזית מפקידה ומאשרת תכניות בניין עיר (תב"ע) מקומיות הנכללות בתחום הסמכות שלה.

השטח של מדינת ישראל מחולק לשבעה מחוזות, כאשר בכל מחוז פועלת ועדה מחוזית לתכנון ובנייה: דרום, ירושלים, מרכז, תל אביב, חיפה, הצפון ויהודה ושומרון. הוועדה כוללת נציגים ממשרדים ממשלתיים, נציגי רשויות ומועצות מקומיות ונציגים מקצועיים.

על החלטה של הוועדה המחוזית ניתן להגיש ערר למועצה הארצית. לוועדה המחוזית יש תכנית מתאר מחוזית המאושרת על ידי המועצה הארצית.

תחת הוועדה המחוזית פועלות מספר ועדות משנה, כגון ועדת המשנה להתנגדויות אשר דנה בהתנגדויות לתכניות בניין עיר בתחום הסמכות שלו וועדת משנה לעררים, הדנה בעררים על החלטות הוועדות המקומיות התחום הסמכות שלה.

ועדות נוספות במדרג המחוזי הן ועדה למרחב תכנון מיוחד המתכננת אזור שעדיין לא מיושב (אשר עומד לקום בו יישוב) או שטח שלפחות 75% מיחידות הדיור שבו הוקמו על ידי המדינה או מטעמה, ועדה משותפת לתכנון ולבנייה, אשר משותפת ליותר ממחוז אחד או ליותר מועדת תכנון אחת, ועד ערר ו-וועדה מחוזית-מקומית.

תפקידי הועדה המחוזית

- ניסוח הערות על תכניות מתאר ארציות, הכנה והגשה למועצה הארצית של תכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ). תכנית זו משמשת בתור שלב אמצע בין התכנון הארצי כפי שהוא מתבטא בתכניות הארציות (תמ"א) השונות, לבין התכנון המקומי. בוועדה זו נקבעים העקרונות לתכנון המחוז במלואו. בנוסף, הוועדה מגישה הצעות למועצה הארצית לאישור שינויים שהיא מבצעת בתכנית המחוזית.

 - דיון בתכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות המוגשות לוועדה מצד הועדות של המועצות המקומיות, וקבלת החלטה בכל הנוגע להפקדה (אם תנאים או ללא תנאים),או דחייה של התכניות. לאחר תום מועד ההתנגדויות, הוועדה דנה בהתנגדויות ומחליטה האם לקבן או לדחות אותן.

- בקרה ופיקוח על הוועדות המקומיות על מנת שהן ימלאו את התפקיד המוטל עליהן על פי חוק, ויקפידו על ביצוע הוראת החוק. אישור הוועדות המחוזיות דרוש לכל חריגה מהוראות תכנית מתאר מקומית שעברה אישור, מלבד תכניות בסמכות ועדה מקומית אשר אינה מוסיפה זכויות בנייה.

- תפקיד נוסף של הוועדות המחוזיות הוא יישום הוראות המועצה הארצית לתכנון ובנייה בתחום הסמכות של המחוז, לרבות הנחיה לביצוע פעולות של הרשויות המקומיות. הוועדה המחוזית רשאית למנות לעצמה ועדות של חמישה חברות – ועדות קבועות או ספציפיות.

ועדה מקומית לתכנון ובנייה \ ועדה מרחבית לתכנון ובנייה

ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא ועדת התכנון הנמוכה ביותר במסגרות ההסדרה של התכנון והבנייה בישראל.

במרחב תכנון בו פועלת רשות מקומית אחת, הוועדה נקראת ועדה מקומית לתכנון ובנייה. במרחב תכנון בו ישנה יותר מרשות מקומית אחת, הוועדה נקראת ועדה מרחבית לתכנון ובנייה.

תפקיד הוועדה המקומית\מרחבית הוא עריכה, הפקדה ואישור של תכניות הנמצאות בסמכות ועדה מקומית, לצד עריכה והמלצה להפקדה של תכניות בתחום הסמכות שלה אשר מאושרות על ידי הוועדה המחוזית.

בנוסף, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עוסקת במתן היתרי בנייה מתוקף תכניות בניין עיר מאושרות, תוך תמן הקלות בקווי בניין, מספר יחידות דיור ועוד.

במרחב תכנון בו פועלת רשות אחת, חברי המועצה משמשים גם בתור חברי מליאת הוועדה המקומית. במרחב בו פועלת יותר מרשות אחת, מספר הנציגים מכל רשות נקבע על פי היחס שבין מספר התושבים בתחומי הרשות למספר התושבים הכולל במרחב התכנון.

תחת הועדה המקומית יכולה לקום גם ועדת משנה, המצומצמת ביותר במספר המשתתפים אך זהה במהות שלה לתפקיד הוועדה המקומית. בראש ועדת המשנה יעמוד ראש הרשות או אחד מסגניו או סגניותיו, על פי מינוי מליאת הוועדה.

מבנה וסמכויות – ועדה מקומית לתכנון ובנייה

חברי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הם נבחרי ציבור ברמה המקומית, אך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא גוף משפטי נפרד ממועצת הרשות המקומית. שטח מרחב התכנון המקומי והגבולות שלו נקבעים על ידי שר הפנים.

משום שהוועדה כוללת את כל חברי המועצה המקומית, לרוב מוקמות ועדות משנה המורכבות ממספר קטן יותר של נציגים. החלטות ועדות המשנה זהות להחלטת מליאת הוועדה המקומית, אלא אם הדיון מועבר רשמית למליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אחראית בין היתר על הנפקת היתרי בנייה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, באזורים בהם קיימת תב"ע מאושרת. ב-1995 תוקן חוק התכנון והבנייה ונוסף סעיף 62א המעניק לוועדה המקומית לתכנון ובנייה סמכות לאישור שינויים בתכניות מתאר מקומית בהתאם לרשימה ספציפית של נושאים המוגדרים בסעיף. ב-2014 תוקן חוק התכנון והביניה פעם נוסף והסמכויות של הוועדה המקומית הורחבו משמעותית, מתוך מטרה לקצר את הליכי התכנון בישראל.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מתכנסת פעם בכמה שבועות (בתלוי בצורך),על מנת לדון בבקשות להיתר בנייה שהוגשו בפניה. על הוועדה למסור את ההחלטה שלה תוך שלושה חודשים לכל היותר. לאחר כל דיון בוועדה נכתב פרוטוקול אשר כולל את ההחלטה עצמה ורשימת תנאים לקבלת ההיתר. הפרוטוקול מועבר בדואר לאדריכל והיזם. במקרה בו ההחלטה מתעכבת או שהוועדה מסרבת לחלק מבקשת ההיתר או לכולה, היזם רשאי להגיש ערעור, בהתייעצות עם אדריכל המבנה, בפני ועדת הערר המחוזית.

בנוסף להענקת היתרי בנייה ואישור שינויים, הוועדה המקומית גם מגישה להפקדה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תכניות בתחום אחריותה אשר אין לה סמכות לאשר אך היא שואפת לקדם.

במקרה בו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מעניקה היתר בנייה בלתי חוקי, בית המשפט העליון יכול לחייב את הוועדה בתשלום פיצויים ליזם בגין הנזקים שנגרמו לו בעקבות הפעילות לפי ההיתר, על אף שהיזם ידע שההיתר אינו חוקי כאשר הגיש את הבקשה. עם זאת, בית המשפט קבע בעבר כי הפיצויים צריכים להיות מופחתים בעקבות האשמה המוטלת על היזם בהליך.