לוח סילוקין - המדריך השלם לשנת 2024

כאשר הלוואה נפרעת בתשלומים חודשיים, התצוגה של שלבי ההחזר נעשית באמצעות לוח סילוקין, כלומר לוח המראה את 'סילוק' החוב לאורך התקופה. לוח סילוקין נגזר מהסכם בין הגוף המספק את ההלוואה ללוקח ההלוואה על אופן ההחזר, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואן הקרן והריבית שהצטברה.

משום שהלוואה היא תהליך מתמשך והחישוב של הריבית נעשה בכל תקופה מסוימת (למשל, כל חודש),ניתן להבין שיתרת החוב לא יורדת בקצב קבוע, משום שבין כל תשלום הריבית מצטברת וסכום ההחזר גדל גם הוא. במרבית ההלוואות, לרבות משכנתא, הריבית המצוינת בהסכם היא שנתית אך היא מחושבת מחדש לפני כל תשלום על בסיס התקופה היחסית מאז ביצוע התשלום הקודם.

החזרי משכנתא חודשיים נקבעים בהתאם לתמהיל המשכנתא שבחרתם. התמהיל כולל מספר מסלולי ריבית משכנתא כאשר כל אחד מהם מושפע באופן אחר מפרמטרים כמו גובה הקרן, תקופת המשכנתא, גובה הריביות במשק, הצמדה למדד והפרש שערי מט"ח. לוח סילוקין בהחזר משכנתא לוקח בחשבון את הפרמטרים הקבועים והידועים מראש, ומציג צפי של ההחזר החודש על בסיס הנתונים האלו. בהלוואות עם נתונים אשר משתנים לאורך התקופה כמו ריבית משתנה או הצמדה למדד, לוח הסילוקין כולל רק את המידע על החזק הקרן והריבית כפי שהם ידועים במועד הפקת החוב.

משום שכמות הימים בכל חודש משתנה והגוף המלווה לא מעוניין לבלבל את הלווה בשינויים קטנים בהחזר, פותחו מספר שיטות נפוצות ליצירת החזרים חודשיים שווים.

חלק מההלוואות כוללות הצמדה למדד כגון מדד המחירים לצרכן או לערך של מטבע כלשהו. משום ששינויים אלו לא ידועים במועד לקיחת ההלוואה עבור אף אחד מהצדדים, אי אפשר להכניס אותם ללוח הסילוקין אלא לעדכן את החוב בהתאם לנתונים בזמן אמת בכל עת.

מבנה לוח סילוקין

לוח סילוקין כולל ארבע קטגוריות המתארות את ההלוואה כפי שנקבעה בסיכום בין הצדדים: תקופת ההלוואה, גובה ההלוואה (קרן),סוג ההלוואה, ריבית.

כל לוח סילוקין מציג מספר מרכיבים: החזר הלוואה לפי חודשים, יתרת הקרן שנותרה לאחר כל תשלום, חלוקת התשלום החודשי לפי החזק קרן ותשלום ריבית ולבסוף סכום ההחזר החודשי.

סוגי לוחי סילוקין

סוגי לוחות הסילוקין העיקריים הם לוח שפיצר הכולל תשלום חודשי שווה או קבוע, לוח סילוקין קרן שווה, בו התשלום החודשי קבוע ביחס לקרן וכולל תשלום ריבית בתור אחוז מהחוב הנוכחי באותו רגע - כך שהתשלומים החודשיים קטנים עם הזמן משום שהריבית מחושבת על סכום קטן יותר, ולוח סילוקין של הלוואת בולט\בלון, בו החוב מוחזר במלואו בתשלום אחד בסוף תקופת ההלוואה, כאשר לעתים בכל אחד מחודשי ההלוואה משולמת הריבית בלבד.

לוח סילוקין קרן שווה

בקרן שווה, ההחזר על חשבון הקרן קבוע בכל התשלומים וגובהו שווה לסכום ההלוואה בחלוקה על מספר חודשי ההלוואה. לסכום הקבוע מתווספת בכל תשלום הריבית על החוב נכון לאותו חודש. החיבור בין שני הנתונים מספק את סכום התשלום לתקופה זו.

במשך הפירעון של ההלוואה התשלום התקופתי הולך ופוחת, משום שהריבית התקופתית מחושבת על סכום קטן יותר בכל פעם.

היתרונות של שיטת קרן שווה הם ההחזר החודשי ההולך וקטן לאורך השנים, יחד עם תשלומי הריבית. בנוסף, פירעון תשלום הקרן מבוצע בקצב מהיר יותר משום שכבר בהתחלה התשלום הקבוע מכיל את תשלום הקרן.

החסרונות של השיטה נובעים מהיתרונות שלה – תשלום קבוע של הקרן דורש תשלום התחלתי גבוה יותר בהשוואה ללוחות סילוקין מסוגים אחרים. מעבר לכך, גופים מלווים רבים לא מציעים משכנתא מסוג זה ולכן התחרות קטנה יותר, מה שנותן פחות כוח במשא ומתן ובהשוואה בין הגופים.

לכן, שיטת קרן שווה מתאימה למי שיכול לשלם החזר גבוה יחסית כבר במועד לקיחת ההלוואה, או למי שיודע שבמהלך השנים יכולת ההחזר שלו תפחת (בעקבות יציאה לפנסיה, למשל).

לוח שפיצר - תשלום חודשי קבוע

בלוח סילוקין מסוג שפיצר, התשלום התקופתי (המחושב על החוב כולו בלי חלוקה לקרן וריבית) הוא קבוע, כל עוד לא מיישמים הצמדה למדד או שינוי ריבית כלשהי. בלוח שפיצר, מחושב סך החוב הכולל להחזר במהלך התקופה, ולאחר מכן הסכום מחולק בשווה לכל תקופה, כך שסכום ההחזר לא משתנה.

לוח סילוקין בשיטת שפיצר הוא הלוח הנפוץ ביותר בישראל בהחזרי משכנתא. חשוב לזכור כי אם תמהיל המשכנתא כולל מספר מסלולים החשופים להפרשי ריבית משתנה, הצמדה והפרשי שערי מט"ח, נתונים אלו מתעדכנים בסמוך למועדי התשלום.

לוח שפיצר מתאים בעיקר למי שרוצה קביעות ויציבות לאורך תקופת ההחזר, כאשר כל החזר חודשי הוא קבוע (למעט שינויים בריבית משתנות והצמדות, אם קיימים).

חישוב לוח סילוקין שפיצר הוא לטובת המלווה (הבנק) משום שהמלווה מחלק את התשלומים כך שבתחילת התקופה אחוז גדול יותר מהתשלום מוקדש לריבית ואחוז קטן יותר מוקדש לקרן. כך, המלווה מרוויח בתחילה שיעור גבוה של ריבית ויתרת הקרן פוחתת בקצב נמוך יחסית. מצב זה מוביל לכך שאם הלווה מעוניין לסיים את תשלומי המשכנתא לפני תום התקופה, יתרת הקרן הנותרת גבוהה יחסית לתשלומים שכבר נפרעו. התוצאה היא שככל שההלוואה ניתנת לתקופת זמן ארוכה יותר, כך היא פחות ופחות משתלמת עבור הלווה.

לוח סילוקין – דחיית תשלומים (בוליט\בלון\גרייס)

חלק מהמשכנתאות וההלוואות באופן כללי כוללים הסכם דחיית תשלומים, המכונה בוליט, בלון או גרייס. בהלוואת בלון, בכל חודש משולמת הריבית בלבד ובסוף תקופת ההלוואה משולמת הקרן בתשלום אחד. התשלום הכולל לאורך כל התקופה גדול במקרים אלו מהמקרה בו חולק הסכום לתשלומים לאורך התקופה, משום שהריבית התקופתית מחושבת כל פעם מחדש על הסכום המלא, שהוא הסכום אשר נותר לתשלום.

הלוואות גרייס הן הלוואות בהן התשלום נדחה למועד מאוחר יותר, כאשר בזמן הזה הסכום ממשיך לצבור ריבית, כך שהתשלום הכולל גבוה יותר. בהלוואת גרייס חלקי, ההחזר יתחיל בתקופה בה יוחזרו התשלומים החודשיים של הריבית בלבד והתשלומים על הקרן יתחילו רק בתום התקופה וימשיכו עד תום חיי המשכנתא בשיטת שפיצר.

בהלוואת גרייס מלא, או בולט, לאחר מתן ההלוואה ישנה תקופה קצרה ומוגדרת בה לא משולמים תשלומי הקרן ולא הריבית. התשלומים שנדחו משולמים בבת אחת בתשלום הראשון לאחר סיום תקופת הגרייס ולאחר מכן מתחילים החזרים חודשיים בשיטת שפיצר.

הלוואות מסוג זה מתאימות בעיקר למי שלוקח משכנתא בתקופה של פער זמני בתזרים ההכנסות, כמו למשל רוכשי דירה ראשונה מקבלן אשר נאלצים לשלם שכירות עד תום תקופה הבנייה של הדירה.

הלוואות גישור

הלוואות גישור בעולם הנדל"ן, אשר מיועדות לגשר על פער תזרימי, מיועדות בעולם הנדל"ן בעיקר למצבים בהם יש פער בין קניית דירה חדשה למכירת דירה קיימת.

בהתאם לייעוד שלהן, הלוואות גישור ניתנות להגדרה מראש בכל הנוגע לדחיית תשלומים, או חלקם, עד סיום תקופת ההלוואה.

לוח סילוקין של הלוואה גישור מסוג גרייס כולל את תשלומי הריבית השוטפים לאורך תקופת הלוואה, כאשר תשלומי הקרן נדחים ומשולמים בבת אחד במועד ההחזר האחרון.

לוח סילוקין של הלוואה מסוג גישור בולט (מאושרת רק בנסיבות מסוימות בכפוף לאישור הבנק),יכלול דחייה של תשלומי הקרן והריבית אשר משולמים בתשלום אחד עם סיום מועד ההלוואה.

הלוואות גישור מיועדות בעיקר למי שעומד לקבל סכום כסף גדול במועד עתידי וידוע מראש, כמו למשל מכירת נכס קיים.

מחשבון משכנתא – איך נראה לוח סילוקין?

לוח סילוקין שפיצר עם סכום הלוואה של 100,000 ₪, ריבית שנתית של 4%, תקופת החזר של שנה, כולל ריבית של 2,180 ₪ על פי הלוח הבא:

לוח סילוקין קרן שווה עם סכום הלוואה של 100,000 ₪, ריבית שנתית של 4%, תקופת החזר של שנה, כולל ריבית של 2,167 ₪ ונראה כך: