"הרשויות לא רוצות שנרוויח יותר מדי. במקום להפחית מכפילים תנו לי לבנות לכם בית ספר"

שבוע חדש ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 50, בו מארח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL) את גילי פייגלין ברנדס, סמנכ"לית התחדשות עירונית בצמח המרמן. השניים דיברו על התחדשות עירונית בפריפריה, ההבדלים בין העיריות והמדיניות שלהן בתחום, הדרך לשמור על מכפיל גבוה ולתרום לעירייה ולדיירים ועוד.

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל

להאזנה בגוגל 

"לפני כארבע שנים פנו אלינו בעלי נכסים שאנחנו בנינו, וביקשו שנעשה התחדשות עירונית בנכסים אחרים שלהם. בדקנו את הנושא ולמדנו אותו, והחלטנו להיכנס לתחום. היתרון שלנו הוא בכך שאנחנו גם היזם וגם הקבלן המבצע. יתרון נוסף הוא בכך שמי שמגיע לכנסים של הדיירים כדי להציג בפניהם את ההצעות זה אני או המשנה למנכ"ל, רן בן אברהם. אנחנו מעורבים בזה מההתחלה ולכל אורך הדרך. אני מעבירה את ההצעה דרך סמנכ"ל התכנון, סמנכ"ל הביצוע וסמנכ"ל השיווק. אני אוהבת להגיע כבר עם איזושהי הדמיה, כדי שיהיה משהו להראות".

"ניכנס לעסקות גם במקומות שנראים כיום פחות כלכליים, למשל בקריית שמונה. אנחנו מקדמים שם התחדשות במתחם די גדול. זה היה קשה. זו קהילה שלא מכירה את זה בכלל, כי אין התחדשות עירונית בקריית שמונה.  זה לא מוכר – לא מצד הדיירים ולא מצד העירייה. יש התעניינות בתחום הזה גם עיריות כרמיאל ועכו. בקריית שמונה יש ראש עיר צעיר שדוחף, אביחי שטרן. הוא והצוות שלו הזמינו אותנו לסיור. הם חילקו את העיר לכמה מתחמים וקוראים ליזמים לבוא. זה משהו מדהים. זה לא קיים ברשויות המקומיות במרכז".

" התחדשות עירונית בקריית שמונה זה לא משהו כלכלי, אבל העירייה מבינה שהיא צריכה לתת קרקעות משלימות, וגם המדינה מבינה את זה ומדברת על לתת מענקים. אנחנו מאמינים שבסוף זה יסתדר. אני מאמינה שכל בן אדם שגר בבניין שצריך התחדשות עירונית, מגיעה לו התחדשות עירונית. בסופו של דבר הוא גר על עתודת קרקע. באג'נדה שלי, כל בניין שנבנה לפני 1980 הוא עתודת קרקע פנויה. מדברים כל היום על זה שמחירי הדירות גבוהים כי אין עתודות קרקע פנויות, אבל כל בניין כזה הוא עתודת קרקע פנויה. תנו להרים על זה בניינים".

אז למה לא עושים את זה?
"מכל מיני סיבות. קודם כל העיריות רוצות להוריד את המכפילים. למה? יחידות מגורים זה גירעון, וזה כואב לרשויות, ובמקביל ערכי הקרקע עולים, והן לא רוצות לראות רווח גדול אצל היזם. אז במקום לראות איך משאירים את כמות היחידות הגדולה ולראות איך גוזרים את הרווחים האלה לטובת העירייה, הם פשוט גוזרים את כמות יחידות הדיור. אני חושבת שזה צריך להיות בדיוק הפוך. 

"צריך לשים גני ילדים ובתי ספר בתוך בנייני מגורים. למה זה לא קורה פה? למה זה כל כך פורץ דרך? יש כיום בפרויקט שלנו בבצלאל בתל אביב עם שלוש כיתות גן בבניינים ואתה לא מרגיש אותן. זה אמנם תל אביב, וזו בנייה מרקמית ויש שם שטחים של העירייה. זה רק שתיים-שלוש כיתות גן. זה הכל. אבל צריך מעבר לזה, כי בסופו של דבר כשהילדים האלה יסיימו גן הם יצטרכו בית ספר, והם צריכים מקום לחוגים אז צריך גם מתנ"ס. והם צריכים מקום עם פיצה אחרי החוג.

"שתיים-שלוש כיתות גן זה כיום סטנדרט בכל תב"ע. אבל לדעתי זה לא מספיק. אני אומרת בואו במקום להוריד לי את המכפילים תוסיפו לי הרבה יותר יחידות דיור, ובהתאמה תנו לי לבנות מטרה ציבורית משמעותית יותר משלוש כיתות גן. תן לי בית ספר שלם. תן לי כיכר ורמזור. כשעושים את התוכניות האלה חושבים בעצם שנים קדימה, אז בואו נחשוב עוד יותר קדימה עם בתי ספר, מסחר, משרדים, מעבדות ומרפאות. 

"לעיריות קשה עם הרעיונות האלה. זו שמרנות. אף אחד לא רוצה להיות המשוגע הזה שעושה את השינוי פורץ הדרך. אתה לא יכול לבוא בתור אדריכל עיר ולקבל את הרעיון הזה. אתה צריך שראש העיר ומהנדס העיר יזרמו איתך ברעיונות. צריך צוות שלם שפורץ דרך. לכן לדעתי הפתרון צריך להגיע מלמעלה. אני קוראת מכאן למי שמתכוון להתמודד השנה בבחירות לרשויות המקומיות, תנו את זה בתור האג'נדה שלכם. ראשי הרשויות אומרים 'אני לא יכול לתת לבנות כל כך הרבה כי אני לא יכול לספק את הצרכים של כל התושבים שיהיו פה', אבל אני אומרת אין בעיה, תיתן לי לבנות לך את הצרכים האלה".

למה בחרתם להיכנס למקומות שעל הנייר לפחות הם לא כלכליים להתחדשות עירונית?
"המחירים שהיו לפני עשר שנים כבר לא קיימים כיום. הגלים שמתחילים במרכז יגיעו בסופו של דבר לפריפריה. בנוסף, אם אתה מסתכל כיום על מספר העסקות שנעשו בקריית שמונה אתה רואה שכמעט אין, אבל יש שם ביקוש אדיר. אנשים רוצים להישאר לגור ליד ההורים שלהם. גם לסטודנטים של מכללת תל חי אין איפה לגור בעיר. וגם אחרי שהם יסיימו ללמוד, אם יש שם סתם דירות, כנראה שהם לא יישארו שם כי הם באו ללמוד וזהו. אבל אם תייצר שם סיטואציה של חיים – שיהיה לך מקום עבודה להמשיך לעבוד עם החבר'ה שלך מהלימודים, ויש לך בר מתחת לבית לשתות בו בירה בתקופת המבחנים, ויש לך איפה לעבוד ויש לך איפה להכיר בחורה כדי להישאר איתה בעיר אתה מייצר לאנשים האלה סיבה להישאר שם. 

"יש כמה תהליכים שקורים במקביל. מצד אחד יש את העיריות כמו ירושלים וקריית אונו שאומרות 'בואו. אנחנו רוצים לקדם התחדשות עירונית . ביטלנו את היטל ההשבחה'. או כמו עיריית קריית שמונה שקוראת ליזמים. עיריות שמחבקות מאוד את היזמים. במקביל אתה רואה מגמה של עיריות שרק מורידות את המכפילים. אם יכולתם בתחילת הדרך, כשהגשתי לפני שנתיים את התוכנית, לתת לי מכפיל של 3.5-3.2, העיר יכלה לשאת את זה, למה עכשיו כשערכי הקרקע גבוהים יותר אתם מורידים את המכפיל ל-2.6? הרי העיר יכלה לשאת את כמות יחידות הדיור. אנחנו יודעים שיש פה מחסור אדיר ביחידות דיור, אז למה אתם מורידים את המכפיל? רק בשביל שאני לא ארוויח יותר? תן לי לעשות לך בכסף הזה מטלה. למשל רמזור. זו מגמה. 

"עיריית רמת גן למשל, מורידה כל כמה חודשים את המכפיל. פעם אחת היא מחלקת את העיר למתחמים, ופעם אחרת היא עושה תוכנית מתאר שגורסת את המתחמים. למזלי עוד נתקלתי בפרויקט שנהפך ללא כלכלי בעקבות כך. בגלל זה למשל אנחנו לא נמצאים בקריית ים. זה קרה גם בנתניה, אבל שם מצד שני בעירייה רוצים דירות גדולות מאוד. הם גם מגבילים את התמורות ל-12 מ"ר, שבעיני זה מבורך. ברגע שהדייר בוחר בין כמה הצעות של 12 מ"ר, הוא בוחר לפי טיב היזם. יש חברות שמעלות את התמורות ומגיעות למקומות שלא ברור אם יש כדאיות לפרויקט – רק כדי לזכות. 

"בתל אביב נתקלתי בשני מקרים עם תמורות של 80 מ"ר, וזה יעבוד כי יש תב"עות מאושרות. בקריית ים יש הצעות של 40-35 מ"ר תמורות, אבל אני לא מבינה איך זה בכלל אפשרי. אז מישהו כביכול פחות ראוי ממני יזכה, לא בטוח שהפרויקט הזה ייצא לפועל. הדיירים חייבים לזכור את זה. לא תמיד מי שנותן את ההצעה הכי גבוהה, זה באמת הדבר הכי טוב. אני תמיד אומרת את זה בכנסים של דיירים: 'לא בטוח שאני אתן את התמורה הכי טובה בשבילכם'. אם יש לי אפשרות אני אתן יותר, ואני גם תמיד מכניסה סעיף שלפיו אני אתחלק עם הדיירים ברווח העודף".