יו"ר ועדת ערר ת"א: "עומסי תחבורה הם לא שיקול באישור תמ"א. שהציבור יעבור לתחבורה ציבורית"

עומסי תחבורה לא צריכים להכתיב שיקולי תמ"א, כך עולה מדברים שאמרה היום (ד') יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, עו"ד תמר עיני ורדון, בכנס שולחן עגול ביוזמת מרכז הנדל"ן , ביום ד' האחרון. "שיקולים של עומסי תחבורה לא יכולים להכתיב מדיניות תמ"א", אמרה ורדון, "אנחנו היום לא מקבלים את הנימוק של פקקי תנועה ברחוב וטענות לפיהן 'אי אפשר לצאת מהחניון' כנימוקים לגיטימיים נגד קידומם של פרוייקטים. השיקול של חיזוק הבניין ומיגון הדירות גובר על הצורך בחניה. התחבורה הציבורית בגוש דן היא לא מה שהיתה. חזרתי להשתמש בה לאחרונה והופתעתי לטובה".

באירוע שעסק בעדכוני החקיקה האחרונים בתחום ההתחדשות העירונית נשאו דברים גם ראש אשכול נדל"ן, ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים ניב יערי ומנכ"ל רובי קפיטל מימון והשקעות נדל"ן יעקב ניצן, כאשר בין הנוכחים היו עשרות עורכי דין בכירים בתחום ההתחדשות העירונית. דבריה של עיני ורדון עוררו תגובות חריפות מצד חלק מהנוכחים שטענו כי אישור מיזמי תמ"א ללא מקומות חניה אינה הוגנת כל עוד רמת התחבורה הציבורית אינה מספקת, בעיקר בסופי השבוע.

על כך ענתה עיני ורדון כי "כל עוד אין תחבורה ציבורית בשבת, צריך חניה לפחות לרכב אחד. כשאתה מוסיף עוד מקומות חניה, אתה מוסיף עוד כלי רכב, אתה מוסיף עוד תנועה ועוד פקקים. לתחבורה הציבורית יש נתיבים. בתמ"א 38, אם המגרש לא מאפשר חניה, אפשר לאשר את ההיתר בלי מקומות חניה. זה גם מגדיל את העלות של הפרויקט ומחייב עוד דירות. אני מוכנה להקטין את מספר מקומות החניה, גם מבחינה אדריכלית וגם מבחינת העומס. אני לא רוצה להתנות את תמ"א 38 בעוד מקומות חניה".

(מרכז הנדלן)כנס עדכוני החקיקה בהתחדשות העירונית. משמאל: ניב יערי, תמר עיני ורדון, נמרוד בוסו ויעקב ניצן

על עבודת ועדות הערר, המשמשת כערכאת ערר על החלטות הוועדות המקומיות לתכנון ולבניה אמרה ורדון: "אנחנו מעניקים עדיפות קלה לעמדת הוועדה המקומית, ולראייתה את העיר או המועצה. אנחנו מודעים גם לפוליטיקה שמעורבת בחלק מההחלטות, ומנסים לראות את הדברים בצורה כוללת כגוף שיפוטי וכמוסד תכנון, אבל אם הרבה פעמים לא שומעים אתכם בוועדה המקומית, שומעים אתכם בוועדת הערר".

היא הזכירה כי "השיקול הבסיסי שהיה צריך להנחות אותנו הוא ההיערכות לרעידות אדמה. אם זה נשכח אנחנו מזכירים את זה. היו מקרים שלא נעשתה בדיקה אם המבנה זקוק לחיזוק. בנוסף, שוקלים את כושר הנשיאה של תשתיות ציבוריות. ערים הודיעו שהן לא יכולות לקדם תמ"א כי אין גנים ובתי ספר. חלופת שקד מבקשת לתת מענה בדיוק לזה. זה יהיה חלק מהשיקולים שלנו. מצד שני יש שטחים חומים בעיר. אם יש מקומות שבהם אפשר לבנות יותר משתי קומות של גן, הוועדה המקומית צריכה לבדוק מה אפשר לעשות ולא רק להגיד לא".

יערי: "רצינו לתת פתרון למצבים שבהם אנשי נדל"ן מחזיקים ברוב הדירות בבניין מסוים, ולא מתחשבים ברצונות הדיירים. הקטנו את הכוח שלהם. יש להבדיל בין מי שזה האינטרס העסקי שלו למי שזה נוגע בשגרת חייו"

לגבי סוגיית מבנים מסוכנים אמרה עיני ורדון כי גם כאן לא מדובר בסוגייה שמהווה נימוק לקידום או אי קידום פרויקט: "אם מבנה מסוכן , צריך לחזק אותו עכשיו. אי אפשר לחכות לתמ"א 38. מבנה מסוכן זה לא שיקול מבחינתנו למתן היתר".

"אם אדם חי שנים רבות בדירה עם עבירת בנייה - צריך לבחון את זה"

ראש אשכול נדל"ן ייעוץ וחקיקה עו"ד ניב יערי דיבר על הרציונל שמאחורי החקיקה החדשה במיזמי פינוי-בינוי ואמר כי: "התפישה שהובילה אותנו בחוק ההסדרים היא לשנות את נקודת האיזון בין הגורמים שמעורבים בפרויקט. בפינוי-בינוי אפשר כיום להתקדם עם רוב קטן יותר (66% לעומת 80% לפני התיקון האחרון בחוק ההסדרים, דנ"ק). שמנו דגש משמעותי על נקודת חיכוך נמוכה יותר בין המבצעים והרשויות. לא תמיד הרשות לא רוצה לעשות את זה כי לבה גס ליזמים. הם חושבים שזה ישפיע על שביעות הרצון של התושבים. חשבנו איך הרשויות יהיו מרוצות וגם היזמים".

עוד התייחס יערי לתיקון לפיו אין להתייחס לעברייני בנייה מקרב בעלי הנכסים לצורך קבלת הרוב הנדרש לצורך קידום פרויקט, שעדיין מחייב בחינה שיפוטית: "יש כאן מורכבות רבה. אם יש שכן שהרחיב את דירתו בצורה לא חוקית, או שקנה דירה שהורחבה בצורה לא חוקית, מה קורה כשרוצים לקדם תמ"א? אם הדייר לא יקבל את הדרישות, אנחנו לא רוצים שהעבריין יהיה נשכר. אבל המציאות שונה. אם אדם חי כמה שנים בדירה עם עבירות בנייה, זה משהו שצריך לחיות אתו. זה רלוונטי גם ליזמים וגם לבעלי הדירות. מה נעשה אם יש מישהו שגר בבניין שקיים 100 שנה? אתה רוצה שבית משפט יבחן את זה".

ראש אשכול נדלן במשרד המשפטים ניב יערי (מרכז הנדלן)

על השינוי שנעשה להקטנת כוחם של בעלי דירות רבות בבניין אמר: "רצינו לתת פתרון למצבים שבהם אנשי נדל"ן מחזיקים ברוב הדירות בבניין מסוים, ולא מתחשבים ברצונות הדיירים. הקטנו את הכוח שלהם. יש להבדיל בין מי שזה האינטרס העסקי שלו למי שזה נוגע בשגרת חייו".

על התיקון המחייב את הרשויות המקומיות נדרשות לקבוע את גובה היטל ההשבחה למיזמי פינוי-בינוי לפי אזורים אמר: "רצינו ליצור ודאות. מה שהיה קודם לא היה טוב לאף אחד - אפילו לא לרשויות המקומיות. בעבר היזמים לא ידעו מה גובה היטלי ההשבחה. ההחלטה נגררה. עכשיו יצרנו מודל שבו נקבעים היטלי השבחה בצורה אוטומטית. כל היישובים נדרשו לחלק את אזורי היטלי ההשבחה. אם רשות לא תחלק, ייקבע אוטומטית 25%. עלתה השאלה מה צריך לשקול כשעושים זאת. חלק מהעיריות החליטו שבכל העיר יגבו 50%. אבל חובה לחלק לאזורים - זה מראה שבחנתם והעליתם שיקולים".

"הבעיה עם עורכי הדין היא שהם צודקים ב-100 אחוז"

יעקב ניצן, מנכל חברת המימון החוץ בנקאית רובי קפיטל השקעות, דיבר בעיקר על הפן המימוני של עסקות התחדשות עירונית . "בכל עסקת מימון יש ייצוג משפטי, גם ליזם וגם לגורם המממן. אני מאד אוהב עורכי דין, הבעיה היא שהם תמיד צודקים ב-100 אחוז, גם כשיש מוכנות מצד כל הצדדים להתקדם. ברגע שיש שיח פנימי, הכול טוב ומסודר".

יעקב ניצן, רובי קפיטל. גם הגורם המממן חשוף (מרכז הנדלן)

כדוגמה לדבריו הביא ניצן עסקת פינוי-בינוי בירושלים, שבה לדבריו "יש חצי יחידה מסחרית שלא מאתרים את היורש שלה, עוד יחידה עם עיקול שבעליה אינו מוכן לשלם ועוד. חברת הביטוח זרמה איתנו ויצרנו מסגרת מימון שמאפשרת ליזם לצאת לדרך. יש במצב הזה סיכון גם עבורנו, כאשר ליזם אין אחיזה מלאה בקרקע. גם הגוף המממן חשוף".

על רובי קפיטל סיפר כי החברה נוסדה בשנת 2015, וכיום כבר פועלת בהיקפים של שישה מיליארד שקלים בשנה. "כל הבכירים אצלנו למדו את העבודה בבנקים, בנק זה בנק. יש לנו הרבה שיתופי פעולה עם חברות ביטוח ומקורות מימון נוספים. החוזקה שלנו היא יצירת פתרונות גמישים יותר ובזמנים קצרים יותר, שמתאימים למקרים שבהם יזמים נדרשים לפתרון מהיר".