3,000 דירות חדשות: תוכנית ההתחדשות העירונית למתחם קוגל בחולון אושרה להפקדה

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות ערן ניצן, החליטה להפקיד אתמול (ב') תוכנית להתחדשות עירונית במתחם קוגל, בכניסה הצפונית לחולון. התוכנית היא על שטח כולל של כ-150 דונם, וממוקמת במתחם שבין מקווה ישראל מצפון-מזרח, שכונת אגרובנק ממזרח ושכונת גרין ועם - ממערב. את התוכנית חוצות שדרות קוגל, שבהן יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה. ב-2021 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון את התוכנית להתחדשות עירונית במתחם ואת העברתה להפקדה בוועדה המחוזית. אז היה מדובר בפינוי של יותר מ-800 יחידות דיור והתכנון ל-2,500 יחידות דיור חדשות. ללא קשר לתוכנית הזו, באחרונה אושרה תוספת של 30 אלף יחידות דיור לעיר.

התוכנית הנוכחית, שמקודמת ביוזמת הרשות המקומית והרשות להתחדשות עירונית, כוללת 2,986 יחידות דיור שייבנו במבני מגורים בני 12-8 קומות ובמגדלים של עד 40 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 600 יוקצו לדירות קטנות מאוד של עד 65 מ"ר, ועוד 600 דירות של עד 80 מ"ר. המתחם כולל כיום 840 יחידות דיור ב-47 שיכוני רכבת בני 4-2 קומות, שיפונו לטובת הפרויקט החדש. התוכנית נערכה על ידי אלונים גורביץ אדריכלים בוני ערים.

הבינוי במתחמים שלאורך שדרות קוגל יהיה של עד תשע קומות, וישולב בחלקו עם חזית מסחרית. לאורך רחוב מקווה ישראל הבינוי יהיה של עד 40 קומות, וישלב עם מבני ציבור בקומת הקרקע. בנוסף, לראשונה בתוכנית להתחדשות עירונית, הוחלט כי 20% מכלל יחידות הדיור בתוכנית יוקצו לדיור להשכרה לטווח הארוך (20 שנה). 

בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מקצה 17 אלף מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה (שאת חלקם ניתן יהיה להמיר למלונאות, דיור מוגן או מעונות סטודנטים) וכ-45 אלף מ"ר לשטחי ציבור. כמו כן, התוכנית מקצה שני מתחמים חדשים לטובת הקמת מוסדות ציבור, שאחד מהם יהיה בית ספר. 

התוכנית גם כוללת מנגנון לתמרוץ מימוש מהיר, באמצעות תוספת זכויות בהיקף 10% למגורים (כך שבסה"כ ניתן יהיה להקים 3,314 יחידות דיור), במתחמים שלהם יאושר על ידי הוועדה המקומית היתר בנייה בתוך חמש שנים מיום אישורה. בשל הסמיכות לתחנת הרכבת הקלה, נקבע תקן חניה מופחת לדירות המגורים (0.6 מקומות חניה בממוצע ליחידת דיור). 

לדברי ניצן, "ביצוע קווי הרכבת הקלה מאפשר לחולל מהפכה תכנונית במרחב המטרופולין, והתוכנית במתחם קוגל בכניסה לעיר חולון היא דוגמה מובילה. התוכנית הופכת אזור מגורים מיושן לשכונה חדשה, אינטנסיבית ותוססת". 

מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר, הוסיף כי "מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית משמעותית בחולון, בעלת מנגנון חדשני של תמרוץ מימוש מתחמים עצמאיים להתחדשות, תוך קביעת תמהיל מגוון של יחידות, בהן דירות להשכרה, הנשענים על הקו הירוק של הרכבת הקלה".