דירה להשכרה – המדריך השלם לשנת 2024

השכרת דירה היתה מאז ומתמיד אופציה למגורים בעולם המודרני. בחלק מהמקרים, הדירה נמצאת בבעלות המדינה, כלומר דיור ציבורי. בחלק מהמקרים, הדירה נמצאת בבעלות פרטית ומושכרת לשוכרים. שוק השכירות בישראל מאופיין בהשכרה על ידי בעלי דירות פרטיים, כמעט ללא פיקוח ממשלתי, עם חוזי קצרי טווח של עד שנה, על אף שבשנים האחרונות נעשות יוזמות לפיתוח שוק שכירות לטווח ארוך.

נכון ל-2018, 27.2% מכלל משקי הבית היו חסרי בעלות בדירה, כלומר גרו בשכירות. בתל אביב גרו כ-46% מכלל הדיירים בשכירות. על פי סקירת שוק שכירות המגורים בישראל של בנק לאומי, משקי הבית השוכרים מתאיינים במשפחות קטנות וצעירות יותר, עם רמות הכנסה נמוכות יותר בהשוואה למשקי הבית המתגוררים בדירות בבעלותם. משקי הבית השוכרים דירה להשכרה נוטים יותר לערים הגדולות מאשר יתר האוכלוסייה.

על פי נתוני חברת VCELL , העיר המבוקשת ביותר לדיור להשכרה נכון ל-2021 (מבחינת כמות חיפושים) היא תל אביב, אחריה ירושלים, ראשון לציון, חיפה, רמת גן, פתח תקווה, נתניה, חולון, הרצליה, באר שבע ורחובות.

דירה להשכיר

דירה להשכיר – החברה הממשלתית לדיור והשכרה בע"מ, היא חברה הנמצאת בבעלות מלאה של מדינת ישראל. היוזמה הוקמה מתוך מטרה לקדם את תחום 'שכירות ארוכת טווח' בישראל, בהיותה זרוע הביצוע של ממשלת ישראל בתור גורם מתכלל, מתכנן ומבצע בתחום פרויקטים לדיור להשכרה. החברה הוסמכה להיות אחד משלושת הגופים הבלעדיים אשר יכולים להגיש תכניות לוועדה למתחמים מועדפים לדיור ( ותמ"ל ) שמטרותיה הן הגדלה מהירה של היצע הדיור ויצירת היצע של יחידות דיור לטווח ארוך.

במסגרת תוכנית 'השכר ומהר', החברה רוכשת דירות מהקבלנים ומשווקים אותן ישירות לציבור במתווה של השכרה ארוכת טווח לפי מודל " דירה להשכיר".

נקודות חשובות בחוזה שכירות

אחד החוזים החשובים ביותר עליהם חותמים במהלך החיים, מעבר לחוזה על רכישת דירה, הוא חוזה שכירות דירה. השכרת דירה יכולה להיות תהליך ארוך ומתיש אשר מתחיל מחיפוש אחרי דירה מתאימה (והדיירים המתאימים, מצד המשכיר).

ראשית, חשוב שחוזה השכירות יעגן את זכויות שני הצדדים בתהליך – השוכר והמשכיר. ניתן ומומלץ לחתום באמצעות עורך דין מקרקעין, או לכל הפחות עם חתימת נוטריון אשר נותן לחוזה משנה תוקף משפטי.

מלבד זכויות המשכיר והשוכר, על חוזה השכירות לכלול את התשלום החודשי, אופציה להארכה, תשלומים באחריות המשכיר\שוכר, אחריות על תיקון נזקים, ביטוח וכד'.

איך מוצאים דירה להשכרה שעונה על הציפיות?

מציאת דירה להשכרה היא משימה הדורשת התאמה של מספר פרמטרים, כמו דמי שכירות מתאימים לתקציב, גודל הדירה המבוקשת (מבחינת מספר חדרים),מיקום הדירה, קרבה לתשתיות ציבוריות כמו בית ספר וגן ילדים, קומה, מעלית, מרפסת, חנייה, רמת תחזוקה של הבניין ועוד.

ניתן למצוא דירה להשכרה דרך מתווכים, דרך אתרי אינטרנט המציגים דירות להשכרה, דרך קבוצות ברשתות החברתיות וגם מפה לאוזן.

הגדרת זכות השכירות במסגרת חוזה שכירות

בעת חתימה על חוזה שכירות למגורים של דירה להשכרה, חשוב להגדיר מספר היבטים ותנאים, על מנת לשמור על הזכויות של המשכיר והשוכר.

למשל, חשוב להגדיר בהסכם שכירות כי מטרת השכירות היא מגורים בלבד וכי השוכר המתחייב שלא לעשות אף שימוש אחר בדירה, לרבות איסור להפעלת עסק. בחלק מהמקרים השוכרים מתחייבים שלא לעשות רעש או ליצור מטרד כתוצאה מהמגורים בדירה.

בנוסף, כדאי לציין בהסכם דירה להשכרה כי הזכות לשכירת הדירה אישית עבור השוכרים וכי הם לא רשאים להעביר את הזכות לטובת צד שלישי, כגון דייר משנה, אלא אם ניתנה לכך הסכמה של המשכיר מראש ובכתב ובתנאי שדמי השכירות יישארו זהים.

דמי שכירות והארכת חוזה בדירה להשכרה

אחד החלקים החשובים ביותר בחוזה דירה להשכרה הוא דמי שכירות. דמי השכירות יצוינו באופן ברור וכך גם אופן התשלום- המחאות, מספר תשלומים וכו'.

אפשרות לסיום חוזה- בכל חוזה יהיו כתובים התנאים אשר הצדדים השונים יכולים ליישם כדי לצאת מהחוזה- מבחינת התרעה מראש, תשלום 'קנס', מציאת שוכרים חליפיים וכד'.

ניתן לשלב סעיף של אופציה להארכת תקופת השכירות, כאשר חשוב לקבוע מראש את מספר הימים להודעה מראש (60 יום לרוב) על הרצון לממש את האופציה.

בטחונות בחוזה שכירות בלתי מוגנת – דירה להשכרה

אחד הנושאים החשובים ביותר בחוק שכירות הוגנת ובכניסה לדירה להשכרה הוא בטחונות. הבטוחה הטובה ביותר עבור המשכיר היא ערבות בנקאית , שהמשמעות שלה היא שהשוכרים יהיו מחויבים לשלם למשכיר את סכום הערבות לפי דרישה של המשכיר מהבנק, ללא צורך בהוכחת נזק או הפרת חוזה השכירות. עם זאת, ערבות בנקאית תוספת מסגרת אשראי\דורשת הפקדת כסף מזומן, וכרוכה בתשלום עמלה גבוהה על הקמת הערבות.

דרכים נוספות ליישום בטחונות בדירה להשכרה – שטר חוב ללא ציון מועד פירעון ובלתי סחיר, ערבים שיחתמו על ההסכם, המחאות פתוחות לרשויות ולחברות התשתית (חשמל, גז) לטובת תשלום חובות במקרה ונשארו לאחר סיום החוזה, או צ'ק ביטחון בסכום של 3-4 חודשי שכירות.

ב-2017 בוצע תיקון במסגרת חוק השכירות והשאילה, אשר מגביל את סכום הערבות אותה ניתן לקחת משוכרים של דירה להשכרה למטרת מגורים במסגרת השכם שכירות בלתי מוגנת, כך שהסכום המצטבר של הערבות וערבויות אחרות יהיה עד שלושה חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות – הנמוך מבניהם.

מצב דירה להשכרה

לפני כניסה לדירה להשכרה, חשוב עבור שני הצדדים כי השוכר יבדוק את הדירה באופן יסודי ויתחייב כי הוא שוכר אותה במצבה הנוכחי, ללא טענה לאי התאמה או ליקויי בנייה.

בנוסף, ההמלצה היא לציין בחוזה שכירות כי השוכרים מתחייבים שלא לשנות את מבנה הדירה ולא לבצע שיפוצים בדירה אלא בהסכמה בכתב ומראש של המשכיר. אם עשו שינויים, עליהם להחזיר את הדירה למצבה המקורי על חשבונם.

חשוב להכניס לחוזה שכירות גם את האחריות של כל צד על תיקון נזקים בדירה להשכרה. לרוב נהוג כי ליקויים הקשורים ליסודות ולמערכות הדירה אשר נובעים מבלאי טבעי יהיו תחת אחריות המשכיר, בעוד שליקויים הנובעים מאשמתם או רשלנותם של השוכרים יחולו על השוכרים עצמם.

בכל מקרה, יש לציין בחוזה את סוגי הליקויים והאחריות לתיקונם, לרבות ההתחייבות של השוכרים להודיע על כל נזק וקלקול בסמוך למועד גילויו, התחייבות לביצוע התיקונים על ידי בעלי מקצוע מוסמכים בסמוך לגילוי הנזק, תוך תיאום מראש ובאישור השוכר. חוזה שכירות יציין גם את טווחי הזמנים לביצוע תיקון נזקים, על פי חומרת הנזק, להם מתחייב המשכיר (או השוכר).

ביטוח דירה בדירה להשכרה

מומלץ להוסיף לחוזה שכירות נספח המפרט את הרכוש הנמצא בדירה, ולחייב את השוכרים לאשר כי קיבלו את הדירה עם הרכוש המצוין בחוזה כשהוא תקין ושמיש, וכי הם מתחייבים לשמור עליו, לא להוציא אותו מהדירה ולהחזירו במצב תקין.

משכירים רבים מתנים את חתימת החוזה בכך שהשוכרים יערכו ביטוח תכולה וביטוח כנגד נזקי גוף לצדדים שלישיים, עם המשכיר בתור מוטב במסגרת פוליסת הביטוח.

לרוב, המשכיר אחרי לביטוח מבנה עבור הדירה, כלומר לנזקים לתשתיות הפיזיות של הדירה.

סיכום

דירה להשכרה היא פתרון מגורים נפוץ בישראל, כאשר קרוב לשליש ממשקי הבית שוכרים דירת מגורים.

שוק השכירות בישראל מתנהל כמעט ללא פיקוח ומאופיין בחוזים קצרי טווח של שנה. יוזמות שונות מצד המדינה, כגון ' דירה להשכיר ', נועדו לבסס שוק של דירות להשכרה לטווח רחוק, כדי ליצור יציבות, ודאות וביטחון בשוק השכירות.

קיימים מספר דגשים חשובים בחיפוש, בדיקה וחתימה על חוזה שכירות של דירה להשכרה. היבטים כגון דמי שכירות, בטחונות, ביטוח, נזקים, הגדרת זכויות, תנאים להפרת החוזה, תנאים ליציאה מהחוזה ועוד – כולם מהווים חלק בלתי נפרד מתהליך שכירה של דירה. חתימה על חוזה של דירה להשכרה הוא צעד חשוב, ולכן כדאי לכל הצדדים המעורבים להבין היטב את החובות והזכויות שלהם בכל הנוגע למגורים בדירה להשכרה.