אורי יוניסי: "לעומת המדינות המפותחות, ישראל היא אי של יציבות""

רכיב הריבית במשכנתה התייקר בכ-50%, כך אמר אתמול (ב') אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות של בנק לאומי בכנס שנערך ביוזמת לאומי משכנתאות ומרכז הנדל"ן, שעסק במצב שוק הנדל"ן בארץ, הזדמנויות בתחום וייעול השיווק והמכירות על ידי בינה מלאכותית. מלבד יוניסי הרצו באירוע חן רוזן, מייסד ומנהל שותף בקרן ההשקעות reality proptech, ואביב גרטן, מייסד ומנכ"ל חברת vimmo, שפיתחה אפליקציה לשיווק בתחום הנדל"ן.

לדברי יוניסי, "אנחנו בהתפרצות אינפלציונית. שנים למדנו שאנו בסביבה מוגנת מאוד של אינפלציה והצלחה. מ-2011 ראינו עשור של יציבות - ופתאום קורונה. זה הגורם הראשון לאינפלציה, והגורם השני הוא המלחמה באוקראינה, והמחסור בתבואה ודלק. בבריטניה האינפלציה משתוללת, בארה"ב היא ירדה רק ל-8.3%. ישראל לעומתם היא אי של יציבות. האינפלציה לא הגיעה אלינו במלוא העוצמה. הנתונים שלנו הם חצי מכל מה שקורה בעולם. ההבדל בינינו לבין העולם באינפלציה הוא שהכלכלה שלנו מציגה לנו נתונים סבירים. יש לנו מנוע הצמיחה, שההיי-טק בראשו.

"שיעורי הצמיחה של ישראל הם מהגבוהים בכלכלות העולם, בגלל ההיי-טק. זה גורם לעליות מחירים (אינפלציה),שגורמות לעלייה דרמטית בריבית הפריים. הכלי המיידי שהנגיד משתמש בו כדי להתמודד עם האינפלציה הוא הריבית. לא בטוח שזה מצליח. לכולנו יש במשכנתה רכיב של פריים. ההתייקרות מגיעה ל-1,000-500 שקל בממוצע בחודש.

יוניסי: "כשאתה לוקח כיום משכנתא זו תוכנית חיסכון. זה תחליף לשכירות. סידרו לך יופי של עסקה. השנה אנחנו בקצב של 140 מיליארד שקל שייתנו הבנקים לטובת משכנתאות".

לדברי יוניסי, "השיעור הכולל של הריבית על משכנתאות לעומת השבוע האחרון של דצמבר 2021 עלה ב-50%. כיום זוג צעיר משלם 50% יותר על הריביות של המשכנתא. השנה אנחנו בקצב של 140 מיליארד שקל שייתנו הבנקים לטובת משכנתאות. המשכנתה כיום היא בהיקף של פי ארבעה לעומת 2016".

עוד אמר כי "כשאתה לוקח כיום משכנתא זו תוכנית חיסכון. זה תחליף לשכירות. סידרו לך יופי של עסקה. כבר 12 שנה שלא היינו במצב כמו היום: ריבית הפריים עולה והמדד עולה. השכר הריאלי לא עלה באותו קצב, ונתח גדול מהוצאות משקי הבית הלך לדיור".

הסיבה לעליית המחירים היא פאניקה

לטענתו, לב הבעיה בשוק הדיור בישראל הוא העובדה שאין מספיק בנייה: "יש עלייה במספר משקי הבית ואין התחלות בנייה. כתוצאה מכך חסרות 100 אלף דירות. אין שום סיבה שהמחירים יירדו". הוא סבור כי הסיבה לעליית החדה במחירי הדירות השנה – 18% - היא פאניקה. "אין תוכנית מחיר למשתכן , אין הבטחה של הממשלה, מה יקרה אם נחכה עוד שנה? בסוף אנחנו בני אדם. המשתנה הפסיכולוגי גובר על המשתנה הכלכלי. בעשור האחרון עלה המחיר הממוצע לדירה בתל אביב מ-2 מיליון ל-3.64 מיליון שקל. זה מדהים. 

"צריכה להיות תוכנית חירום לאומית. זה המשבר הכי גדול שאנו חווים – יש בעיות גם בהיצע וגם במיסוי. יש 250 אלף דירות אצל משקיעים. ב-2021 הם היו 25% מהשוק, והשנה הנתח שלהם הוא 15% מהשוק. בהגרלת תוכנית מחיר למשתכן זכו 88 אלף משקי בית. 38 אלף מתוכם כבר נכנסו לדירות החדשות, ויש שיא של הריבוי הטבעי בישראל. שר השיכון זאב אלקין הפך את מחיר למשתכן לדירה בהנחה. כל מי שזכה בהגרלה הרוויח מיליון שקל ביחס למחיר השוק, אבל אין יותר. מנגד, התחדשות עירונית היא חלק חשוב מהפתרון".

מודל שכירות ארוכת טווח מתערער

"המחירים בשוק השכירות עלו לכאורה באוגוסט רק ב-3%, אבל עבור שוכרים חדשים (לא כאלה שחידשו חוזה) הם זינקו ב-6%. ההשקעה של הממשלה בישראל בתחום זה מהווה רק 1% מהשוק, וזה מעט לעומת מה שקורה בעולם. צריך ללכת לכיוון של שכירות ארוכת טווח - חמש שנים ובלי עליות".

אביב גרטן בארוע (מרכז הנדלן)

מייסד ומנכ"ל מרכז הנדל"ן , דן קצ'נובסקי, אמר בארוע כי "המודל של עידוד יזמים להשקיע בדיור להשכרה לטווח ארוך מתערער בגלל עליית הריבית. המודל מת. הבעיה היא שתזרימית אתה מפסיד". יוניסי הוסיף כי "יש לנו חברה דירה להשכיר שמכפילה את ההיצע לשכירות, אבל זה טיפה בים. המוכרים משפרי דיור לא ממהרים למכור. אתה נהפכת ממשפר דיור למשפר דיור משקיע". 

"אין מספיק סטארט-אפים בתחום הנדל"ן"

רוזן ציין שהקרן שלו משקיעה בכ-300 סטארט-אפים, אך כי "אין הרבה סטארטאפים בתחום הנדל"ן. ככל שיהיו יותר אקזיטים ככה יותר ניהנה". הוא גם הסביר איך להטמיע חברת טכנולוגיה לתוך חברת נדל"ן : "חברה שעובדת בצורה מסודרת ושהיעדים העסקיים שלה ברורים, תדע טוב יותר להטמיע טכנולוגיות. חברות כמו תדהר מצליחות להטמיע יותר שינויים טכנולוגיים, ויש להם יותר מ-20 סטארט-אפים שהם עובדים איתם. 
.
גרטן דיבר על שימוש בבינה מלאכותית ובלמידת מכונה (Machine learning) בפרט. הוא ציין המון תחומים שבהם בינה מלאכותית נכנסת לנדל"ן: פליפינג - קניית בית, מכירה ועשיית רווח, ויש חברות שעושות בדיוק את זה, כמו אופן דור וזירו. לדבריו, "אם יש לכם בית בלוס אנג'לס, אופן דור תכניס לי את הפרטים: איפה הוא נמצא, כמה חדרים יש בו וכו', ובאותו הרגע מקבלים הערכת שווי. אופן דור קונה. סוגרים עסקה בתוך חצי יום. זו חברה מסוכנת מאוד. עלולים ליפול בשנייה. כל החברה מבוססת על בינה מלאכותית.

"תחום נוסף הוא הערכות שווי - וגם ביד2 ניסו לעשות את זה. עוד תחום שבו יש שימוש בבינה מלאכותית הוא חיפוש. כיום זו עבודה מעצבנת - כל היום צריך להתעסק בזה. במקום זה יש כיום חברות כמו דורון ולוק שעושות את החיפוש. 

"תחום אחרון הוא ניהול לידים - התחום ש-vimmo מתמחה בו: זה התחום שמכונה יכולה לעשות יותר טוב מבן אדם אבל לא להחליף אותו - לענות ולסנן לידים, לעשות אופטימיזציה ועוד. הכלי שלנו עונה ללידים, מטייב פגישות – והסוכן מבצע את הפגישה עצמה".