"בפריפריה לא צריך לסבסד את מחירי הדירות - צריך תעסוקה והרחבה של בניית צמודי הקרקע"

שבוע חדש ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 49, בו מארח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL) את שרון גמבשו, מנכ"ל שופרסל נדל"ן. השניים דיברו על הסיבות לכשלים בשוק הדיור הישראלי, מה יקרה בעקבות עליית הריבית, איך השפיעה הקורונה על הרגלי הצריכה של הישראלים – וההשלכות על חנויות קבוצת שופרסל ועוד.

האזינו:

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל

להאזנה בגוגל

"במדינת ישראל הגיאוגרפיה והדמוגרפיה, כלומר ההיצע והביקוש, הולכים בכיוונים מנוגדים. קצב גידול האוכלוסייה בישראל גבוה ב-2.5-2 לעומת המדינות המפותחות. מצד שני, הגיאוגרפיה שלנו מצומצמת מאוד, בטח ובטח באזורי הביקוש. בנסיבות האלה דירה היא מוצר במחסור, ולכן המחירים שלו עולים כמו בכל מוצר אחר שיש בו מחסור. עם העובדה הזו קשה להתמודד, אלא אם מייצרים פתרונות מחוץ לקופסה – בנייה על איים בים או בכל מיני מקומות כאלה, אבל עדיין לא הגענו לשם. 

"חשוב להבין את זה: כולם מצפים לירידת מחירים, אז צר לי לאכזב. לדעתי, בהסתכלות ארוכת טווח, המחירים לא יירדו. מה שכן צריך לעשות זה לנסות לשלוט בקצב עליית המחירים. בשנים האחרונות יש עלייה בלתי סבירה בקצב עליית המחירים. העלייה הריאלית של מחירי הדירות מקום המדינה היא 2% בשנה. אם אני מסתכל על אותם 2% בשנה, זה משהו שאנחנו יכולים להסתדר אתו. זה תואם את קצב הגידול באוכלוסייה. אבל כשיש עליית מחירים בקצב של 13%-15% כמו שהיה לנו בשנה האחרונה, זה בטח לא נמצא בשליטה, ותוצר של הרבה מאוד פרמטרים. בממשלה יש הרבה גורמים שיש להם רצון טוב לפתור את מצוקת הדיור, אבל ההחלטות נמצאות בהרבה מקומות: רמ"י שאחראים על הקרקע, מוסדות התכנות שאחראים על התוכניות, הרשויות המקומיות שמעורבות בהיתרי הבנייה ועוד גופים. 

"בסופו של דבר אין ראייה מתכללת. אין יעד על אחד שדורס את כל יעדי המשנה. כך למשל, גופי התכנון בישראל מתכננים הרבה דירות ועומדים ביעדים שלהם, אבל כשמתעמקים בתוכניות עם עשרות אלפי יחידות דיור בראש העין, פתח תקווה או כל מקום אחר, רואים התניות שנמצאות בעצם במגרש של גופים אחרים. למשל תוכנית בראש העין תפותח רק לאחר שיהיו פתרונות תחבורתיים שכוללים מחלפים ונגישות לרכבת. במקומות אחרים זה יכול להיות תנאים שקשורים לאיכות הסביבה – טיהור קרקע למשל. הסרת ההתניות האלה יכולה לקחת הרבה מאוד שנים. זה לא מועיל לאף אחד, חוץ מזה שעמדו ביעד התכנוני". 

איך אתה, מתוקף תפקידך הנוכחי, רואה את הטרנדים הנוכחיים בעולם הנדל"ן מסחרי ולתעסוקה?

"אנחנו מחזיקים בבעלות על כ-80 נכסים בגדלים שונים בפרישה ארצית. חלק גדול מהנכסים שלנו הם ותיקים, חלקם במיקומים מרכזיים וחלקם בשולי הערים. אנחנו חווים כיום מה שחווים הרבה יזמים שמחזיקים קרקעות עשרות שנים בישראל. מרכז העיר של לפני 50 שנה הוא לא המרכז הנוכחי. אם אתה לא יודע להתאים את עצמך לטרנדים, כנראה שאתה לא יודע להשיא תשואות על הנכסים שלך, ועל זה אנחנו שוקדים כל העת. אנחנו מקדמים תכנון לשימוש טוב יותר. בחלק מהמקרים אנחנו גם משתמשים בשותפויות.

"אין ראייה מתכללת. כך למשל, גופי התכנון בישראל מתכננים הרבה דירות ועומדים ביעדים שלהם, אבל כשמתעמקים בתוכניות עם עשרות אלפי יחידות דיור בראש העין, פתח תקווה או כל מקום אחר, רואים התניות שנמצאות בעצם במגרש של גופים אחרים. למשל תוכנית בראש העין תפותח רק לאחר שיהיו פתרונות תחבורתיים שכוללים מחלפים ונגישות לרכבת. במקומות אחרים זה יכול להיות תנאים שקשורים לאיכות הסביבה – טיהור קרקע למשל. הסרת ההתניות האלה יכולה לקחת הרבה מאוד שנים. זה לא מועיל לאף אחד, חוץ מזה שעמדו ביעד התכנוני".

"העולם של חנויות הענק, ה-one stop shop, שבהן היה לך הכל – מזון ולא-מזון, מצטמצם. מאידך, העולם העירוני - חנויות הנוחות של קנייה בנעלי בית בלי להניע את האוטו - מתרחב. יש סיבות סביבתיות, תחבורתיות ותרבותיות שגרמו לזה. הקהל כיום קצת יותר מפונק, ומוכן לשלם את התוספת שעולה לי שכר הדירה הגבוה לידו במרכז העירוני. מאידך, הוא לא מוכן להניע את האוטו ולהמתין שעה בפקק בשביל כמה אחוזים שהוא חוסך בחנות דיסקאונט מחוץ לעיר. במהלך הקורונה קפצנו כמה שנים קדימה במגמה הזו. באונליין שופרסל קפצה במכירות בתקופה הזו ב-50%. האוכלוסייה הצעירה שממילא עשתה קניות באונליין, המשיכה את זה, אבל האוכלוסייה הבוגרת הצטרפה. ההורים גילו את הנוחות של להזמין את המוצרים עד הבית, וגם להעמיס על השליח את המוצרים הכבדים – וכל זה קרה לאורך הרבה זמן, וככה השתנו הרגלי הצריכה. עכשיו השווקים נפתח, המסעדות פועלות שוב ואנשים טסים לחו"ל, ולכן הרמה הגבוהה באונליין לא יכולה להישמר, אבל כן רואים שינוי בהרגלים.

"זמן הנסיעה מהפריפריה למרכז ברוב המקרים בישראל, זה זמן הנסיעה של מי שגר סביב ניו יורק למנהטן כל בוקר. בעולם מקובל לנסוע לעבודה שעה וחצי בבוקר. בשעה וחצי אתה מגיע מבאר שבע או מחיפה לתל אביב, ואפילו נשאר עם עודף של זמן בחלק מהמקרים אם אתה נוסע ברכבת, ואז אפשר גם לעבוד בלפטופ. אנחנו צריכים להתגבר על הפערים של הזמן והתפישה באמצעות יצירת סביבת חיים ואיכות חיים כדי שהאוכלוסייה תגיע גם לפריפריה. יש כיום בירות לפריפריה – חיפה בצפון ובאר שבע בדרום, שאפשר להשקיע בהן כסף בשביל להביא תעסוקה. שהמדינה תסבסד מפעלים של הייטק ותחומים אחרים כדי שיפתחו שם שלוחות, וייצרו מקומות תעסוקה איכותיים. אוניברסיטת בן גוריון שבה למדתי, ייצרה בוגרים נהדרים, אבל הם לא נשארים שם. העירייה עושה עבודה נהדרת, אבל זה לא מספיק. בסוף זה מקומות תעסוקה. יש שם קרקע זולה מאוד. זוג צעיר יכול לבנות שם צמוד קרקע בעלות של דירת 2.5 חדרים בתל אביב, במחיר של לנסוע בבוקר עוד שעה. אני יודע שרוביק דנילוביץ', ראש עיריית באר שבע, עובד יפה על התרבות ופנאי, אז כשתהיה לאנשים גם תעסוקה וגם איכות חיים עם בית גדול – הם יעברו לשם.

"רמות המחירים בפריפריה נמוכות כיום, ולכן לא צריך לסבסד. רמת המחירים שם נכונה, וכבר מייצרת יתרון יחסי. מה שכן צריך לעשות זה לתכנן, ואני לא רואה את זה בהיקפים הנדרשים. לא בנייה רוויה אלא כזו של צמודי קרקע, שבמידה מסוימת היא נוגדת את המגמה התכנונית של תמ"א 35 וכו', של ציפוף על הקרקע. אבל ציפוף נכון לעשות באזורי ביקוש. אבל במקומות שבהם אין עודפי ביקוש או בעיה של היצע, צריך לעשות את זה. אפילו לשנות תכוניות – במקום שבו אישרו שכונה עם בנייה רוויה של 2,500 יחידות דיור, לשנות את זה ל-1,000 צמודי קרקע באיכות גבוהה, במחיר נמוך ותשים בשכונה הזו בתי ספר טובים, ותסבסד מפעלים וחברות כדי שיגיעו לפריפריה.

"סביבת הריביות הנמוכה של השנים האחרונות דחפה כלפי מעלה את הביקושים לדירות. אנשים הרשו לעצמם לקחת משכנתאות, הבנקים העניקו יותר משכנתאות והקבלנים ידעו לקחת הלוואות במחירים זולים. כל זה תידלק את המגמה של עליית המחירים. עליית הריביות תצנן את המגמה, ואני בכוונה אומר תצנן ולא תשנה את המגמה כי הדמוגרפיה פה עדיין גדולה מהגיאוגרפיה והביקוש גדול מההיצע, ועדיין יש לנו עודפי ביקושים היסטוריים שצריך לסגור. אני לא חושב שהמחירים יירדו, אבל זה בטח יגרום לאנשים לחשוב האם לקחת משכנתא נוספת, עם השלכות של תשלום עוד אלפי שקלים בחודש. ברגע שזו תהיה מגמה רוחבית, זה יגרום לקיפאון מסוים לפרק זמן מסוים, באזורים מסוימים יותר ובאזורים אחרים פחות. אני מניח שבתל אביב זה ישפיע פחות, ובפריפריה יותר. אנשים יישבו על הגדר, ואחרים יתפשרו וייסעו חמישה קילומטרים יותר צפונה או דרומה כדי לגור שם, או שיתפשרו על דירות קטנות יותר. אבל זה רק זמני, ואחרי זה נחזור למגמה של עלייה, אבל אני מקווה שזה לא יחזור לקצב הגבוה של העליות".