"בתקופת הקורונה ראינו את פקקי הענק בנמלים - והבנו שלוגיסטיקה היא הכיוון שלנו"

העסקה שנחתמה בשבוע שעבר, לרכישת מגרש בסמוך לנמל אשדוד תמורת 350 מיליון שקל, לצורך הקמת מרכז לוגיסטי (מרלו"ג) שצפוי להיות הגדול בישראל, הפנתה את תשומת הלב לפעילות המתרחבת של אספן גרופ בתחום. בינואר רכשה החברה מקרן ריאליטי מרלו"ג בקריית אריה שבפתח תקווה, תמורת כ־126 מיליון שקל, שמושכר לזוגלובק. שני הנכסים התווספו לפורטפוליו הנדל"ן המניב של החברה בישראל ובהולנד, וכן לפעילות המלונאות שלה באמצעות החברה הבת פאי סיאם. בכך מעורבת החברה בשניים מענפי הנדל"ן המניב הצומחים ביותר בימי הפוסט-קורונה.

לדברי מנכ"לית אספן גרופ , צופית הראל, תחום הלוגיסטיקה לא היה זר לחברה גם לפני השנה הנוכחית: "החזקנו בשישה מרכזי לוגיסטיקה ותעשייה בישראל ובעוד שניים בהולנד. השנה העמקנו את פעילותנו בתחום וביצענו את שתי הרכישות".

הראל סבורה שנכסים מסוג זה הם מוצר עם ביקוש רב: "במהלך הקורונה ראינו שללוגיסטיקה יש חשיבות גדולה - לצריכה ולאחסון. ראינו את הפקקים בנמלים - בין אם זה האוניות שעומדות בתור או המכולות שמונחות אחת על השנייה, גם בנמל חיפה וגם בנמל אשדוד. חיפשנו הזדמנויות להרחיב את פעילותנו בתחום הלוגיסטיקה, וכאמור זיהינו הזדמנויות עם עסקת זוגלובק. אנחנו במשא ומתן עם גוף גדול לבנות עוד 8,000 מ"ר של לוגיסטיקה ומשרדים בקרקע שבקריית אריה". 

אספן גרופ היא  חברת נדל"ן ציבורית שפועלת כבר יותר מ-30 שנה בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובאירופה. בעל השליטה באספן הוא רוני צארום. לפי דו"חות החברה למחצית הראשונה של 2022, יש לה פורטפוליו נכסים בהיקף של 341 אלף מ"ר, המושכרים ל-282 שוכרים בתפוסה של כ- 95%, שממוקד בעיקר בישראל ובהולנד. בתחילת 2019 מונתה הראל למנכ"לית הקבוצה, לאחר שלוש שנים בהן שימשה בתפקיד סמנכ"לית הכספים. קדמו לכך חמש שנים כמנהלת הכספים של עוגן נדל"ן מניב מקבוצת ישרס , ועשר שנות בקבוצת עזריאלי. היא גם בעלת תואר שני (MBA) במנהל עסקים מאוניברסיטת חיפה, ותואר ראשון (BA) בכלכלה עם התמחות בחשבונאות מאוניברסיטת חיפה.

מרלו"ג אוטומטי – נפח במקום שטח

העסקה לרכישת קרקע בשטח של 43 דונם, למרלו"ג בנמל אשדוד, נעשתה בשיתוף עם איווייב מניב וכלל ביטוח. המרלו"ג שיוקם יהיה בשטח בנוי של 33 אלף מ"ר ובהיקף השקעה כולל של כ-900 מיליון שקל. לדברי הראל, "רכשנו קרקע שנמצאת ממש ביציאה מהנמל. על הקרקע הזו כבר יש זכויות בנייה ואנחנו פועלים לקבלת היתר - מה שנלקח בחשבון במהלך המשא ומתן של העסקה. על הקרקע הזו אנו עומדים להקים מרלו"ג בגובה של 42 מטר. אנחנו חושבים על שני כיוונים אפשריים לתפעולו. מצד אחד ניתן להשכירו לגוף גדול או לכמה גופים גדולים, ומצד שני ניתן לחבור לחברת הפעלה, ובכך ליהנות מהרווח התפעולי העודף שקיים בחברות שמפעילות מרלו"גים מסוג זה". 

היא מוסיפה כי "להבדיל ממרלו"ג שהוא קומה אחת, שבו ניתן להשכיר רק את הקרקע, כאן מדובר על נכס גבוה שניתן להכניס בו קומות רבות של משטחים וההשכרה היא למשטח. בעצם אנחנו מדברים על השכרה של נפח. צריך לציין שמרלו"גים אוטומטיים קיימים בארץ כבר המון שנים. סיירנו בהם ולמדנו. 

ערב פרוץ הקורונה, החברה התקשרה בהסכם למכירת רוב נכסיה בגרמניה - עסקה שהסתיימה באוגוסט 2020, כשהתזרים והמזומנים הושקעו בשוק הישראלי, ובין השאר הביאו לרכישת 50% מפאי סיאם. "רצינו לנצל את ההזדמנות הזו כדי למכור את הפורטפוליו שלנו שם, במטרה לקבל את התזרים והרווח הכי גדולים שהתאפשרו, ולהביא את הפעילות לישראל"

"מדובר במרכזים מרשימים מאוד, כי בעצם יד אדם לא מעורבת בעבודה השוטפת שלהם, מלבד למי שדואג שהמכונות יפעלו. זה מרכז מחשוב אוטומטי עם עגורנים שפועלים בצורה יעילה מאוד. אנחנו צופים ביקושים גבוהים למשטחים, כך שלא תהיה בעיה להשכירם. הצפי שלנו הוא שבתוך ארבע-חמש שנים המרלו"ג יעמוד ויתחיל להניב הכנסות". 

"מוסר התשלומים בהולנד - מהגבוהים שראיתי"

אספן פעלה בשלוש מדינות באירופה – הולנד, גרמניה ושווייץ, בנוסף לפעילותה בישראל. במדינות אלה החברה התמקדה בעיקר בנכסי משרדים, ובשלב מסוים התשואות בגרמניה ירדו משמעותית. "רצינו לנצל את ההזדמנות הזו כדי למכור את הפורטפוליו שלנו שם, במטרה לקבל את התזרים והרווח הכי גדולים שהתאפשרו, ולהביא את הפעילות לישראל", מסבירה הראל. ערב פרוץ הקורונה, החברה התקשרה בהסכם למכירת רוב נכסיה בגרמניה - עסקה שהסתיימה באוגוסט 2020, כשהתזרים והמזומנים הושקעו בשוק הישראלי, ובין השאר הביאו לרכישת 50% מפאי סיאם. 

"אנו פעילים בהולנד יותר מעשור. קנינו בה נכסי משרדים ולוגיסטיקה. כיום אנחנו מחזיקים כ-20 נכסים מניבים במדינה, בהיקף של כ-2 מיליארד שקל. הנכסים ממוקמים בערים המרכזיות – האג, רוטרדם, אמסטרדם ואוטרכט, והם בתפוסה ממוצעת של 98%. את רוב המימון לרכישות הנכסים קיבלנו מבנקים גרמניים.

"לאורך השנים נהנו מכך שהתשואה מהנכסים היתה גבוהה - 6%-7% מעלויות הרכישה, בעוד שהמימון היה נמוך והריביות נעו בין 1.5% ל-2%. נהנינו ממרווחים יפים בפער שבין המימון להיקף השכירות ברכישות. בהולנד יש לא מעט הטבות מס, בעיקר לרכישות עם שותפים - דבר שידענו לנצל וליהנות ממנו. את רוב העסקות עשינו עם שותפים מישראל, כשאנחנו מובילים את העסקה: מאתרים את הנכס, בודקים נאותות, ולאחר החתימה על העסקה אנו מנהלים אותו באופן שוטף. ובנוסף, אנחנו אמונים על המכירה לפי צורך".

הראל מציינת כי "החברה לא נתקלה בבעיות גבייה גם בתקופת הקורונה. מוסר התשלומים בהולנד הוא מהגבוהים שראיתי. יש לנו צוות עובדים הולנדי שמנהלים את הנכסים שלנו במדינה באופן שוטף. זו בהחלט מדינת יעד להמשך פעילותנו בה". 

ריזורט מפואר לחופי הכנרת

פאי סיאם מתמחה ברכישת נכסים המיועדים למלונאות באזורי הביקוש בארץ. מרבית נכסיה ממוקמים בירושלים ובתל אביב. "בשנים האחרונות רכשנו קרקע במפרץ חוף אמנון בצד הצפוני של הכנרת, כשהמטרה היא להקים במקום ריזורט מפואר, שיכלול יחידות נופש עם בריכות פרטיות. בעסקה זו כבר חתמנו על הסכם שכירות עם ישרוטל, כך שהם ישכירו אותו מאתנו עם סיום בנייתו, ויהיו אלה שיתפעלו אותו". 

החברות כבר משתפות פעולה בכמה מלונות - ביוני האחרון נפתח מלון פורט טאואר בתל אביב, המוחזק בשותפות של שתי החברות ומנוהל על ידי ישרוטל. בנוסף, פאי סיאם בונה נכס מלונאי בכיכר ציון בירושלים, שאותו תשכיר ותתפעל ישרוטל. 

"במרבית המלונות של פאי סיאם המודל הוא השכרה. אנחנו נבחר את הקרקע, נבנה את המלון וברגע שנסיים את הבנייה - נשכיר אותו לגוף מלונאי, ומאותו הרגע אנו זוכים לדמי שכירות קבועים ואחוזים לפי מחזור. לאחר שלב היזמות, גם הפרויקטים של פאי סיאם עוברים למסלול מניב שמזכיר יותר את פעילות אספן"

פאי סיאם מחזיקה כיום עשרה נכסים מניבים. חלקם בתי מלון פעילים – מלונות אייביס בירושלים, מלון ברח' הירקון בתל אביב - וחלקם בשלבי הקמה, החל מהשלב שלפני קבלת ההיתר ועד לבנייה מתקדמת בשטח. החברה אף זכתה באחרונה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשני מתחמים ליד המלח שעליהם ניתן לבנות 385 חדרי מלון, על שטח כולל של 118 דונם. לפי דו"חות החברה למחצית הראשונה של 2022, ההון העצמי שלה היה כמיליארד שקל, נכון לסוף יוני. "אנו צופים שפאי סיאם תגדל ותיהפך לאחת החברות המשמעותיות בתחום המלונאות בישראל", מסכמת הראל. 

"במלונות נכון להוציא את הניהול החוצה"

לדבריה, אספן פועלת כמתפעלת של המתחמים, לעומת האופן שבו עובדת פאי סיאם, שמשכירה את נכסיה לחברות שיפעילו אותם. "הפעלת נכס משרדים או לוגיסטיקה היא פשוטה יחסית. לאחר שבנית והתאמת לשוכר את מה שהוא צריך, אין התעסקות נוספת של ממש. להבדיל, תחום המלונאות הוא עתיר עובדים ופרטים. חשובה המומחיות – איך לתפעל בית מלון, לגייס כוח עובדים נכון, בכמה למכור חדר, לעשות רכש נכון. בתחום הזה אנו חושבים שנכון להוציא את הניהול החוצה.

"במרבית המלונות של פאי סיאם המודל הוא השכרה. אנחנו נבחר את הקרקע, נבנה את המלון וברגע שנסיים את הבנייה - נשכיר אותו לגוף מלונאי כמו ישרוטל, ומאותו הרגע אנו זוכים לדמי שכירות קבועים ואחוזים לפי מחזור. לאחר שלב היזמות, גם הפרויקטים של פאי סיאם עוברים למסלול מניב שמזכיר יותר את פעילות אספן. 

הראל מסבירה כי אספן גרופ תמשיך במדיניותה גם בהסתכלות עתידית. בתחילת השנה החברה רכשה נכס מניב בהאג, המושכר לחברות פארמה, וכאמור ביצעה שתי עסקות הלוגיסטיקה בישראל. "אנו ממוקדים בעסקות גדולות במיקומים מרכזיים, ומכירת נכסים שפוטנציאל ההשבחה שלהם הסתיים. נותר לנו למכור נכס בודד בגרמניה ונכס בודד בשווייץ, לאחר שבאחרונה מכרנו נכס מסחרי קטן וקרקע בחדרה".