נדל"ן בארה"ב: 5 סיבות למה 2019 היא השנה החשובה לשוק בעשור האחרון

בתקופה מטלטלת בארה"ב שבה שוק המניות הפכפך, בעיצומה של השבתת הממשל האמריקאי הארוכה ביותר בהיסטוריה (שהסתיימה אך לאחרונה), מלחמות סחר עולמי, ואפילו הורדת תחזית הכנסות ע"י ענקית הטכנולוגיה אפל, נשאלת השאלה בקול רם: איך שוק הדיור בארה"ב יחזיק מעמד ב-2019? בשאלה זו עוסק מאמר שפורסם באתר forbes שסקר את השוק האמריקאי.

מספר ענפים כלכליים בעולם נפגעו בשנת 2018, בעוד שמגזר הנדל"ן בארה"ב נחלש רק בשווקים מסוימים אך לא נסדק. עם זאת, אם שוק הדיור נתקף בצינון, אז בנקים והמגזר הפיננסי מקבלים דלקת ריאות. הכלכלה העולמית בוודאי תהיה בצרות אם שוק הנדל"ן יהפוך לדאגה מקיפה.

בהינתן הפוטנציאל לתנודתיות, 2019 תהיה השנה החשובה ביותר לשוק הדיור בארה"ב והנדל"ן המסחרי מאז המיתון הגדול. להלן 5 סיבות מדוע:

1. אזורי הזדמנות (חיובי)
אזורי הזדמנות נוצרו כחלק מקיצוץ מסים בשנת 2017, ויהיו להם השלכות חשובות על שוק הנדל"ן בשנת 2019. כל מושל בארה"ב בוחר 25% מאזורי הכנסה נמוכה-בינונית בכל מדינה - ואזורים אלה יקבלו פטור או דחייה מתשלומים למס הכנסה כמסי רווחי הון.
לדעת מומחים, תוכנית זו היא אחת מתוכניות הפיתוח הכלכליות המועילות ביותר מזה עשרות שנים. על מנת להשיג את התועלת המרבית, בכל זאת, משלם המסים היה צריך לדחות את רווחי ההון שלו במשך שבע שנים לפני 2026.

במילים אחרות, 2019 היא השנה המכרעת עבור תוכנית אזורי ההזדמנויות. השאלה איך משקיעים יוכלו להצליח באמצעות תוכנית אזורי הזדמנוית והנחיותיה הקרובות ממס הכנסה תהיה קריטית עבור הדיור בארה"ב ושוק הנדל"ן המסחרי לשנת 2019.

2. שינויי ניכוי ריבית משכנתא (שלילי)
משפחות אמריקאיות יקבלו דרישה להצהרות שכר ומס (2-W) במהלך השבועות הקרובים ויכינו את דיווחי המס שלהם עד 15 באפריל. רבים אינם מבינים עדיין כי ההקלות במס על תשלומי המשכנתה שהם היו רגילים אליהן יתבטלו כתוצאה מחוק העבודה החדש שנחקק בשנת 2017. החקיקה הגבילה את סכום ריבית המשכנתא שניתן היה לנכות, יחד עם שורה של שינויים אחרים שישפיעו על המשפחות בארה"ב, והן יבינו את ההשפעה של השינויים במהלך החודשים הקרובים.

3. תנודתיות בשיעורי הריבית (שלילי/חיובי)
בכל אחת מ-40 השנים האחרונות נרשם תיקון בשוק המניות בשנה הראשונה של כל יו"ר בנק מרכזי חדש (למעט אחת בתחילת כהונת ד"ר ג'נט ילן שהיתה הנגידה הקודמת). יו"ר הפדרל ריזרב הנוכחי ג'רום פאוול "יישר קו" עם קודמיו ובשנת כהונתו הראשונה שוב נרשם תיקון בשוק המניות בסוף שנת 2018.

כך, תשואות האג"ח הממשלתיות ל-10 שנים עלו מ-2.47% בתחילת שנת 2018 ל-2.67% בסוף השנה. עם זאת, הריביות ירדו משיעור גבוה של 3.23% בחודש אוקטובר 2018 לכ-2.7% בשבוע שעבר. רמה זו של תנודתיות היא אינדיקציה של התחזית הכלכלית המתוחה, אבל לגבי דיור, זה יכול לשנות לחלוטין את המידה שבה אדם יכול להרשות לעצמו לקנות בית.

4. האטת מחירי הדירות גדלה בשווקים לאורך החוף (חיובי/שלילי)
עליית מחירי הדירות הקיצונית אשר התרחשה במהלך עשר השנים האחרונות בשווקים כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו לקחה פסק זמן בשנת 2018. זה טוב בנקודת מבט מסוימת, כי זה עוזר להבטיח שעודף היצע לא יקרה בשווקים אלה יותר ממה שהוא עשוי כבר היה להתרחש. עם זאת, רוכשי הדירות לא תמיד קונים לפי שיקול רציונלי אלא יותר משיקול אמוציונלי. כאשר הזמנים טובים כולם קונים, הכול יקר וכולם ממהרים לקנות בית. כאשר הדברים נרגעים מעט, המחירים קצת יותר טובים, הצרכנים נהיים קצת יותר זהירים והם מאטים יותר את רכישות הבתים. אם הרוכשים מצביעים על מגמת עצירה, מוכר בעל מוטיבציה גבוהה יכול להוריד מחירים בתגובה מיידית.

אם ההתקררות האחרונה בשוק הדיור היא סימן טוב והירידות האחרונות של הריביות בשוק הדיור שולחות את הצרכנים לבצע את הרכישה שהם כל כך רצו, זה יכול להיות טוב מאוד. אם, לעומת זאת, הצרכנים יחליטו להאט ברכישות בהמוניהם, זו תהיה סיבה לדאגה.

5. שאר הכלכלה (חיובי/שלילי)
בשנת 2001 הכלכלה האמריקאית נכנסה למיתון בעקבות התפוצצות בועת הדוט קום וההשלכות של פיגוע הטרור הגדול ב-11 בספטמבר. מחירי הדיור, שעלו בעקביות עד לשנת 2001, נעצרו במהלך המיתון הקצר אך לא ירדו במונחים לאומיים. נכון לעכשיו, ישנם מספר רב של מגזרים כלכליים גלובליים ואמריקאים אשר נמצאים באופן זמני במיתון או תיקון. מחירי הנפט ירדו מ-73 דולר לחבית ל-51 דולר מאז ספטמבר 2018. שוק המניות, כפי שנמדד על ידי מדד S&P 500, ירד מאז כמעט ב-12%, ושוויין של חברות הטכנולוגיה נפלו באופן דומה במהלך פרק זמן זה.

התנאים משתנים עם כל מחזור כלכלי, אך השבתת הממשלה וענפי משק אחרים כבר משפיעים על שוק הנדל"ן, מה שמציב את שנת 2019 כשנה החשובה ביותר בשוק הדיור האמריקאי בעשור האחרון.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה