בקרוב אצלנו? במדינה הזו עליית הריבית חתכה את מחירי הדירות ב-25%

מחירי הדיור בקנדה צונחים באופן חסר תקדים, כך על פי הבנקים במדינה. בטורונטו לבדה ירדו בחמשת החודשים האחרונים המחירים ב-16%. בקנדה כולה ירדו מחיר הדיור באוגוסט ב-2.65% לכ-840 אלף דולר בממוצע. כך לפי נתוני הלוח המחוזי של טורונטו שפורסם החודש. על פי הניתוח של בנק TD economics, המחירים צפויים לרדת אף יותר, בפרט בשווקים היקרים יותר. על פי תחזית הבנק צפויה ירידת המחירים באזור טורונטו להגיע לשיעור של 25%.

 ירידת מחירים זו באה לאחר התייקרות משמעותית בשנתיים האחרונות, כאשר מאז פרוץ הקורונה בראשית 2020 זינקו מחירי הדיור במדינה ב-46%. משיחות של מרכז הנדל"ן עם אנשי נדל"ן הפועלים בקנדה, הסיבה המרכזית למגמה הנוכחית היא עליית הריבית התלולה שיזם הבנק המרכזי במדינה במטרה לבלום את עליית שיעור האינפלציה השנתית שהגיעה לשיא של 39 שנה ביוני (8.1%). בתחילת השנה הריבית המרכזית היתה 0.25%, ואילו כעת היא הגיעה ל-3.5%, כשהעלאת הריבית האחרונה היתה בשבוע שעבר.

ירידה של 40% בכמות העסקאות בתוך חודש

לדברי מאיר גלוזברג, מנכ"ל eXp ישראל, שמלווה ישראלים המעוניינים להשקיע בנדל״ן בקנדה, "יש מגמות מעניינות מאוד. כמות העסקאות ירדה ב-40%, בעיקר בפריפריה. כל זה קרה בתוך חודש אחד בלבד. לפי נתונים שפורסמו, במקומות מסוימים הגיעו ירידות המחירים ל-25%. במרכז טורונטו יש שכונות יוקרתיות שבהן המחירים ירדו וכמעט שאין עסקאות בחודשיים האחרונים"

מאיר גלוזברג, מנכל eXp ישראל (צליום באדיבות eXp)

מנכ"ל קרן 35 המייצגת בישראל את קרן השקעות הנדל"ן הקנדית גרייברוק, ניר כאהן, מסביר כי "בשנתיים האחרונות היו שני גורמים חיצוניים לעליות המחירים בכל צפון אמריקה: הקורונה שעיכבה שרשראות אספקה והובילה לכך שהבנייה התייקרה, והדבר השני הוא הריביות הנמוכות שגרמו לבום של בנייה".

אילונה טרוסמן, בעלת סוכנת תיווך Agency Royal Le Page Local בקנדה, נוקבת בסיבה לעליית המחירים לפני הירידה - הכסף בשוק בעקבות המענקים. לדבריה, "הממשלה נתנה המון כסף בעקבות הקורונה. היו משפחות שקיבלו אפילו 60-40 אלף דולר והמשיכו לעבוד. בתים שלפני הקורונה היו שווים 250 אלף דולר, הגיעו למחירים של כ-600 אלף. אמרתי ללקוחות שלי לחכות".

לדברי אנשי הנדל"ן, הירידות הנוכחיות הן תיקון. כאהן מסביר כי "לאחר הקורונה שרשראות האספקה נפתחו, והובילו לירידת מחירי המוצרים לבנייה. ומצד שני החלה עליית ריביות שעצרה את בום הבנייה וגרמה גם לכך שאוכלוסיית היעד, שמסוגלת לקחת משכנתא, הצטמצמה".

ניר כאהן (קרן Yazamnoo בעמ)

לטענת גלוזברג, יש כמה סיבות לירידות: "המחירים בטורונטו עלו מאוד - באזורים מסוימים אפילו הוכפלו בתוך שנים ספורות עקב ביקושים גבוהים. הבנקים בקנדה קשוחים מאוד, שמרנים הרבה יותר. התנאים לקבלת משכנתא קשוחים הרבה יותר. בנוסף, התקשורת יצרה בהלה, ודיברו על קריסה של מחירים. בקנדה היה כבר משבר בשנות ה-90. היתה בהלה אדירה. זה גם משפיע".

באחרונה נקטה ממשלת קנדה כמה צעדים להורדת מחירי הדיור, בהם איסור רכישת דירות על ידי תושבי חוץ בנוסף לפטורים ממס ותוכניות לדיור בר השגה. גלוזברג סבור שירידת המחירים לא קשורה לפעולות של הממשלה: "היו דיבורים על מגבלות על משקיעים מחו"ל, אבל זה בעיקר הריבית".

אילונה טרוסמן, בעלת משרד תיווך:  "בקנדה הממשלה תמיד מתערבת ברגע שהשוק עולה יותר מדי, או כשבשוק יש יותר מדי קונים שנכנסים ליותר מדי חובות, מה שלא קרה אף פעם בארץ. אחת הסיבות שעזבנו את ישראל היא שלא הצלחנו להיות בעלי דירה. כאן הממשלה הבינה, אמנם באיחור, שאסור לתת לשוק להמשיך לעלות"

בלי שיפור בהיצע לא יהיה שיפור לטווח ארוך

למרות ירידות המחירים, כל אנשי המקצוע שעמם דיברנו מסכימים שבלי עלייה בהיצע הבתים, ירידות המחירים לא יחזיקו מעמד בטווח הארוך. סתיו אדיבי - משקיע, מתווך ובעלי קבוצת אדיבי הפועלת בטורנטו – טוען כי "הסיבה לעליית הריבית היא אינפלציה. אין קשר לשוק הדיור. הבעיות של השוק בקנדה הן ביקושים אדירים בגלל הגירה ומחסור בדירות, והבעיות הללו לא נפתרו. בניגוד למערכת הבנקאית הישראלית, בקנדה הבנק המרכזי לא מרשה לתת אשראי לקבלנים שלא מכרו את רוב הפרויקט. קבלנים לא מקבלים הלוואות אם לא מכרו לפחות 65% מהיחידות בבניין רב קומות, ובצמודי קרקע הם לא מתחילים לבנות בלי שיש להם רוכש. התוצאה היא שאין יכולת להגדיל מלאי, והיצע הדירות לא מספק".

(קבוצת אדיבי) סתיו אדיבי

כאהן אומר דברים דומים על טורונטו: "מבחינתי זו העיר הכי אטרקטיבית בצפון אמריקה להשקעה למגורים בגלל הייחוד הגיאוגרפי שלה - ימת טורונטו מדרום והריאה הירוקה מצפון ומערב. הבעיה היא שאין לה לאן להתפתח, ומנגד מגיעים אליה מאות אלפי מהגרים. יש לה מחסור בקרקעות והתחלות בנייה, והביקוש תמיד עולה על ההיצע. המצב הזה לא עתיד להשתנות". אדיבי מוסיף כי "כשהריביות יירדו, הקונים יבינו שהם צריכים לחזור לשוק, או שאולי יבנו דירות קטנות בפריפריה. זוגות מתחתנים וצריכים דירה, ואילו שכר הדירה עולה מאוד כי אין היצע לשכירות".

עוד לדברי כאהן, ירידת המחירים מאפיינת בעיקר את שוק היד השניה. "המצב לא הוריד את המחירים של הדירות החדשות.  מחירי הדירות החדשות ובהתחלות בנייה לא ירדו ואין צפי לירידה, כי אין תחזית להגדלת היצע. איפה כן היו ירידות? היו ירידות בדירות יד שנייה, כי מוכרי היד השנייה מונעים על בסיס של ציפיות. זה גרר את השוק לירידות מחירים. פחות אנשים יכולים לקחת משכנתא, וכדי לא להיתקע אנשים נאלצים להוריד מחירים למכור את הדירות. לעומתם, קבלן יכול להחזיק את הדירות ולחכות לתיקון השוק".

יחד עם ירידות המחירים, צצות כמובן גם ההזדמנויות. "משקיעים כמוני, כאלו שנזילים, מחפשים עסקאות", אומר גלוזברג. "מי שיש לו מספיק הון מחפש הזדמנויות. בשלוש השנים האחרונות לא יכולתי לקנות ועכשיו צצות הזדמנויות. לצערי אני לא השחקן היחיד שרואה את זה".

בקרוב בישראל? לא בטוח

האם לאור דברים אלו מגמת מחירי הדיור בקנדה בדרכה לישראל? לכאורה, יש דמיון בין השווקים. כמו בקנדה, גם בישראל היציאה ממשבר הקורונה לוותה בגל עליות מחירים חדות בשיעור של כ-25% בשנתיים האחרונות. וכמו בקנדה – גם בישראל החל הבנק המרכזי להעלות את הריבית בחדות על מנת להתמודד עם אינפלציה גואה.

אילונה טרוסמן, Agency Royal Le Page Local בקנדה. באדיבות המצולמת

ובכל זאת, טרוסמן מסבירה מדוע בכל זאת לדעתה יש הבדלים בין השוק במונטריאול ובקנדה ובין השוק בישראל: "בקנדה הממשלה תמיד מתערבת ברגע שהשוק עולה יותר מדי, או כשבשוק יש יותר מדי קונים שנכנסים ליותר מדי חובות, מה שלא קרה אף פעם בארץ. אחת הסיבות שעזבנו היא שלא הצלחנו להיות בעלי דירה בישראל. הממשלה הקנדית הבינה, אמנם באיחור, שאסור לתת לשוק להמשיך לעלות".

קו דמיון נוסף לישראל, הוא שבמקביל לירידה במספר העסקאות לרכישה, חל זינוק במחירי השכירות. לפי גלוזברג, "בדומה לישראל, שוק השכירות נסק. בתוך חודשיים נרשמו עליות של 20%. בתור בעלים של נכסים שממונף, עם משכנתאות שהריביות שלהן כל הזמן עולות – מ-3.5% עלו ל-5.5%, או שאיאלץ למכור או שאעלה את השכירות. זה עלול להפוך למצוקה של ממש. אני לא זוכר תקופות שבהן הריביות היו גבוהות. בשנות ה-80 היו ריביות של 12%, וזה הפחד הגדול. זה תיקון בלתי נמנע".

כאהן מסביר מדוע גם שוק השכירות עולה כל כך בקנדה: "בקנדה התרבות של מולטי פמילי לא התפתחה, ורוב המשכירים הם אנשים פרטיים.  משקיעים קונים דירות להשכרה על הנייר כי הם רוצים ליהנות ממגמת העלייה של דמי השכירות. זה כמו בתל אביב, אין קרקע, ההיצע נמוך, הביקוש גבוה. מי שרוצה לקנות במחיר סביר צריך לצאת ממרכז העיר. אני תמיד אומר למשקיעים, המחירים בטורונטו היום הם כמו המחירים בתל אביב לפני 10-15 שנה, ולדעתי ימשיכו לעלות".