"אם דיור להשכרה הוא משימה לאומית, יש להחריג אותו ממגבלות האשראי של בנק ישראל"

שבוע חדש ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 47, בו מארח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL) את דפנה לנדאו, ראש מערך הבנייה והנדל"ן של בנק לאומי. השניים דיברו על משבר הדיור בישראל והגורמים לו, על שוק השכירות, האשראי שניתן ליזמים ולחברות vנדל"ן, הבעיות שיוצרת ההתחדשות העירונית בטווח הקצר ועוד.

"בשנה וחצי האחרונות היינו בתקופת ריבאונד אחרי הקורונה, ולכן היא תקופה סוערת ולא מייצגת. ביקושים לא כבושים התפרצו. זה לא רק בגלל הקורונה. תוכנית מחיר למשתכן יצרה איזושהי ישיבה על הגדר של מאות אלפי זכאים. מהרגע שהבינו שהתוכנית הסתיימה ושיצאו ממשבר הקורונה, הזוגות הצעירים הזכאים שראו שהשוק ברח להם והמחירים עלו, חזרו לשוק וביתר שאת. בתקופת הקורונה גם החיסכון עלה וחיפשו במה להשקיע. בנוסף, הבית נהפך לדבר חשוב מאוד. כל הדברים האלה יצרו התפרצות של ביקוש כבוש ועוצמתי, שמתחבר בסוף גם למצב בישראל של מחסור מתמשך בהיצע לאורך שנים.

"מדברים כיום על מחסור של 70 אלף דירות כתוצאה מהביקוש היציב והגדילה של משקי בית. לזה תוסיף עלייה ומשפחות שבהן יש פרידות וגירושים ועוד גורמים. את היקף הצרכים האלה מזה שנים רבות שהמדינה לא מייצרת – בגלל ההיצע ובגלל הביורוקרטיה בישראל שהיא נוראית ולפעמים משתקת. הליכי התכנון ממושכים. תוסיף לזה שלוש שנים בלי ממשלה יציבה, ואת זה שבשנה הבאה יש בחירות לרשויות המקומיות. נוצר מצב של מחסור מתמשך בהיצע. אמנם ראינו בשנה האחרונה האצה בקצב הוצאת היתרי הבנייה, אבל מצד שני משך הבנייה עצמה מתארך. אם פעם זה היה שלוש שנים כיום כבר מדובר על ארבע שנים בממוצע, וכך נושא הביקוש מול ההיצע לא נפתר.
 
"היתה תקופה שהרבה תושבי חוץ קנו דירות אולטרה-יוקרה ברחוב הירקון בתל אביב, שבהן המחיר יכול לחצות בקלות את ה-100 אלף שקל למ"ר. קצת לפני הקורונה הם יצאו מהמשחק, בגלל סיבות שונות. ואז הישראלים נכנסו למשחק. אבל הישראלי לא קונה דירות ברחוב הירקון, אלא ברובע 3 ו-4 ובלב העיר או במזרח העיר. שם המחירים למ"ר הם חצי מזה. ואז כשמסתכלים מלמעלה על המאקרו ומחפשים ממוצעים, אומרים שהמחיר הממוצע בתל אביב ירד, ויש כותרת בעיתון שהמחירים יורדים. אבל זה להשוות בעצם תפוחים ותפוזים.

"הביקוש בישראל לנדל"ן הוא אמיתי ועקבי. ההחלטה על רכישת דירה היא המשמעותית ביותר בחייו של זוג צעיר. הוא צריך לעשות אותה בהתאם ליכולות ארוכות הטווח שלו. עליית הריבית גורמת לזוגות האלה לחשוב. הם גם חושבים על סוג הדיור שהם צריכים – דירה קטנה יותר באזור שבו אני גר, או להתרחק לאזור אחר ובכך להוזיל את מחיר הדירה. דיור בשכירות בכל העולם הוא אלטרנטיבה ראויה. הבעיה היא שבישראל אין דיור להשכרה. נדרשות כאן 250 אלף דירות להשכרה בשוק ממוסד כמו בארה"ב. אנשים שם מעבירים חיים שלמים בדירות שכורות.

האם הדרישות שלכם כבנק כלפי היזמים השתנו?
"האשראי שאנחנו נותנים מותאם אישית. לכן זה תלוי בעסקה וביזם. בסוף החיתום שלנו הוא פרטני לעסקה, לניסיון של יזם, לאופן שאנחנו רואים שהוא מנהל את הסיכונים שלו. ניהול הסיכונים שלנו כבנק תמיד היה מוקפד וקשוח. שום דבר מהליכי החיתום אצלנו לא השתנה. מה שכן השתנה זה שלמשל בזכות הקורונה למדנו לעבוד מרחוק. פעם היה צריך לעבור ועדת אשראי פיזית שמתכנסת רק אחת לשבוע. כיום עושים דברים מרחוק וזמן התגובה קצר הרבה יותר, ולכן אולי היתה תחושה של אצבע קלה על ההדק. 

"יש בישראל הגדרה ייחודית לעומת כל העולם, שבנק לא יכול שהחשיפה שלו לנדל"ן תהיה גדולה משיעור מסוים – כיום זה 22%. החריגו מזה את התשתיות כי הבינו שיש כאן משהו שונה. אבל למשל מלון בנהריה נחשב כמו בניין מגורים בפתח תקווה. גם הנדל"ן המניב, שרמות הסיכון בו גבוהות הרבה יותר, נחשב שווה ערך כאן. אם דיור להשכרה הוא משימה לאומית, האם לא כדאי להחריג גם אותו בצורה דומה לתשתיות?

"אזור המרכז יכול לספוג את הביקושים וההיצעים שיש כיום. רוב היזמים שאנחנו מדברים איתם אומרים שיש להם יותר מה לבנות מאשר מה למכור. את רוב מה שהיה להם למכור הם מכרו, וזה במידה רבה ההסבר להאטה במכירות שאנחנו רואים בכותרות. 

"ההתחדשות העירונית מייצרת בטווח הקצר מחסור בדירות. ברמת אביב לדוגמה, יש המון פרויקטים של התחדשות עירונית , וכתוצאה מכך יש מחסור עצום בדירות. בטווח הארוך ההתחדשות העירונית מייצרת תועלת, אבל בטווח הקצר היא מייצרת מחסור.