העברה ללא תמורה - המדריך המלא לשנת 2024

רוב עסקאות המקרקעין בישראל מבוצעות עבור תמורה כלשהי – כלומר, עסקת מכירה של נכס עבור סכום כסף. עם זאת, קיימים מקרים לא מעטים בהם מבוצעת העברה ללא תמורה, לרוב בין קרובי משפחה כמו הורים וילדים, בני זוג ואחים.

המחוקק הישראלי מודע למקרים אלו, ולכן החליט להעניק הטבות באשר למיסי המקרקעין החלים בעסקאות העברה ללא תמורה בין קרובים- הן לגבי פטור ממס שבח (החל על מעביר הנכס) והן לגבי פטור חלקי ממס הרכישה (החל על מקבל הנכס). המקור להטבות המס בהעברות העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה באשר למס שבח, נמצא בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 ( חוק מיסוי מקרקעין ) ובאשר למס רכישה בתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ( מס רכישה ),תשל"ה-1974 (תקנות הרכישה).

משמעות העברת דירה ללא תמורה

ביצוע של העברה ללא תמורה של דירות ונכסים מתרחש בישראל באופן תדיר. הסיבות להעברת מקרקעין יכולה לקרות בעקבות מגוון סיבות, והיא נחשבת לעסקת מקרקעין, עם תנאים ייחודיים המוגדרים על פי חוק.

העברה ללא תמורה מתארת מצב בו מבוצעת העברת נכס מקרקעין בתוך המשפחה הגרעינית. ההעברה מוגדרת בתור 'העברת דירה במתנה'. עורכי דין מקרקעין המטפלים בביצוע ההליך מגדירים את מעניק הנכס בתור 'מעביר' ואת מי שמקבל את הנכס בתור 'נעבר'.

העברת דירה ללא תמורה מבוצעת לרוב לקרוב משפחה שאין ברשותו דירה משלו ולא מתכנן לרכוש דירה בזמן הקרוב, כך שהוא לא צריך לשלם את המס של דירה שניה. חשוב להבין כי העברת דירה לקרוב משפחה שיש דירה בבעלותו, יהיה עליו לשלם את מלוא המס על הדירה הראשונה בעת מכירה.

על פי חוק המקרקעין , עסקת מקרקעין מסתיימת ברישום, ולכן גם עסקת מתנה מסתיימת הרישום. עם זאת, משום שמדובר בהסכם מיוחד, השוני הוא שנותן המתנה יכול לחזור בו מהעסקה עד למועד בו העסקה הסתיימה ברישום. לאחר רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ( טאבו ),הזכויות החוזיות מכוח הסכם המתנה הופכות לזכויות קנייניות. מקבל המתנה יכול לבקש שהנותן לא יחזור בו מהענקת הנכס, אם יוכיח כי ביטול המתנה יגרום להרעה במצבו. עם זאת, לפי סעיף 5(ג) לחוק המתנה, נון המתנה רשאי לחזור בו מהמתנה בעקבות התנהגות לא הולמת של מקבל המתנה, או אם נותן המתנה שינה את מצבו לרעה. הרציונל מאחורי סעיף זה הוא בהנחה כי מקבל המתנה אמור להיות אסיר תודה כלפי נותן המתנה, ולא לרצות ברעתו.

בנוסף, בעסקת מתנה יש אחריות מוגברת לצדדים לעיגון והסדרה של העסקה, כמו גם לרישום הערת אזהרה , כך שיהיה ניתן להזהיר צדדים שלישיים מפני עסקאות סותרות. רישום הערת אזהרה חשוב בעסקאות אלו בעקבות הקושי של צדדים שלישיים באיתור עסקאות פנימיות בתוך המשפחה.

האם מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר?

אכן, העברה ללא תמורה נחשבת לעסקת מקרקעין. במקרה זה, באותה עסקה מוענק פטור ממס שבח ופטור חלקי ממש רכישה, בתנאי קיום מספר תנאים מקדימים. ההבדל הבולט בין עסקת העברה ללא תמורה לבין עסקת מקרקעין סטנדרטית, היא העובדה שהצד המקבל לא מתחייב לכלום ואמור רק ליהנות מהזכויות של הנכס אותו קיבל. עם זאת, ישנה חובה להפיק חוזה בין הצדדים, אשר מגדיר באופן מדויק את תנאי העסקה, באמצעות עורכי הדין של הצדדים.

עסקת המתנה וההסכם שנחתם לשם ביצועה מוגדרים כחוזה לכל דבר ולכן חלים על העסקה דיני החוזים, על אף שמדובר בחוזה מיוחד.

העברה ללא תמורה בתוספת סייגים

כאמור, במסגרת הליך העברת דירה ללא תמורה, המקבל נהנה מהזכויות השמורות לבעל הנכס, כאשר לרוב ההעברה לא כוללת דרישות וסייגים מצד המעביר. עם זאת, יש להבהיר כי אם המעביר בוחר להוסיף סייגים להעברה, יש לו את הזכות לעשות זאת.

במסגרת החוזה המחייב אשר נחתם בין הצדדים, המעביר יכול לקבוע סייגים והתניות בעסקה, כגון מקרים בהם המעביר יכול להעביר את הנכס בחזרה, אם מקבל הנכס לא עומד בסיידים וההתניות שהוסכמו בין הצדדים במעמד החתימה על החוזה. סייגים שכאלו יכולים לכלול הגבלות או דרישות לשיפוץ והרחבה של הדירה, השכרה של הדירה בתנאים כלשהם, הסכמה מראש לביצוע של הליך במסגרת תמ"א 38, או כל סעיף אחר אשר חשוב מספיק למעניק כדי להכניס לחוזה באופן רשמי.

קרובי משפחה הזכאים לבצע העברה ללא תמורה ביניהם

העברה ללא תמורה נעשית רק לקרובים מדרגה ראשונה. עבור קרוב שאינו נחשב קרוב מדרגה ראשונה, לא ניתן לבצע את התהליך.

החוק בישראל מגדיר 'קרוב משפחה מדרגה ראשונה' את בני הזוג (בחצי שנה האחרונה לפני ביצוע ההעברה),הורים, צאצאים, בני זוג של הצאצאים ואחים ואחיות.

חשוב לזכור כי קרוב משפחה לעניין מס שבח לא בהכרח נחשב קרוב משפחה להטבה במס רכישה-

לעניין מס שבח, קרוב משפחה הוא: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני זוגם של כל אחד מאלו, אח או אחות ובני זוגם. בכל הנוגע למס שבח, בן הזוג של האח (הנחשב גיס) הוא קרוב משפחה, בעוד שאח של בן הזוג (הנקרא גם גיס),אינו קרוב, וכך גם בנו של האח, האחיין, אינו קרוב משפחה.

לעניין מס רכישה , קרוב משפחה הוא בן זוג, כולל מי שהיה בן זוג במשך חצי שני לפני המכירה, הורה, צאצא (גם נכד),בן זוג של צאצא, אח ואחות.

העברה ללא תמורה - מס רכישה

על פי תקנה 20 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ( מס רכישה ),תשל"ה-1974, מס הרכישה שישולם על ידי מקבל המתנה לפי שווי של שליש ממס הרכישה שהיה משולם על ידי בעסקה רגילה עם תמורה. הסעיף מנוסח כך: במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.

קרוב משפחה לעניין מס רכישה מוגדר כך: "קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

כלומר, אם לאחר העברת הנכס, הדירה היה הדירה היחידה של מקבל המתנה, עליו לשלם שליש ממס הרכישה שהיה משלם לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה. אם למקבל דירה נוספת ברשותו, עליו לשלם שליש ממס הרכישה לפי מדרגות מס רכישה לדירה שניה ומעלה. לכך יש להוסיף פטור חלקי ממס רכישה בנסיבות כמו רכישת דירה לצרכי ילד נכה, עולה חדש או נכה, על פי ההגדרות בתקנות מס הרכישה. לשם חישוב כמות הדירות הנמצאות בבעלות מקבל המתנה, ייחושבו כל הדירות הנמצאות בבעלות התא המשפחה, על פי עקרון התא המשפחתי החל על עסקאות מקרקעין בישראל.

העברה ללא תמורה - מס שבח

על פי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קרוב לעניין העברה ללא תמורה מוגדר כך: ""קרוב" לאדם פלוני (1) בן-זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה; (3) אח או אחות ובני-זוגם; (4) איגוד שהוא בשליטתו;"

על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),תשכ"ג – 1963, ההגדרה לקרוב צרה יותר אצל נותן המתנה מאשר מקבל המתנה, וכוללת העברה בין הורים לילדים (לרבות סבא לנכד וההיפך),והעברה לאח או אחות לדירה שהתקבלה בירושה מהוריהם או הורי הוריהם. כלומר, נותן המתנה לא יזכה לפטור ממס שבח אם מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים לדירה שלא התקבלה בירושה.

העברת דירה ללא תמורה - היטל השבחה

לאחר הגשת הטפסים והבקשות רלוונטיות לרשות המיסים, אישורי מס השבח והרכישה המתקבלים משמשים להעברת הזכויות יחד עם אישור עירייה ויתר המסמכים הדרושים להשלמת העברות הזכויות בלשכת רישום מקרקעין. המצאת אישור עירייה בהעברת זכויות ללא תמורה אינה מטילה חבות כלשהי של היטל השבחה , אך על מקבל המתנה לחתום על התחייבות מול הרשות המקומית על פי הוא לוקח על עצמו את כל החבויות עבור היטל השבחה במועד בו הוא ימכור את הדירה.

העברה ללא תמורה - תקופת צינון

על מנת למנוע מניפולציות לטובת הפחתת מס, נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן למכור את הדירה שהתקלה במתנה לתקופות שונות, בפטור ממס שבח.

בעסקאות העברה ללא תמורה שנערכו אחרי 1.1.2014, בהתאם לסעיף 49 ו. בנוסח החדש שלו, בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרוב שלו, תחול תקופת צינון של 4 שנים מיום קבלת המתנה, ובמקרה בו מקבל המתנה התגורר בדירה בדרך קבע, 3 שנים מהיום בו החל להתגורר בה באופן קבוע. בניגוד לתקנות שהיו תקופות עד 2013, אין משמעות לסוג הקרבה בין מעביר המתנה למקבל.

העברה ללא תמורה בין בני זוג - פטור מוחלט ממס רכישה ומס שבח

העברת דירת מגורים ללא תמורה מיחיד לבן זוג המתגורר איתו בדירה, פטורה ממס שבח וממס רכישה לחלוטין. אם בני הזוג לא מתגוררים יחד באותה דירה, יחול על העסקה פטור של עסקת העברה ללא תמורה, המחייב תשלום של שליש ממס הרכישה הרגיל. ידוע בציבור נחשב גם הוא בן זוג.

העברה בין בני זוג במהלך גירושין, לא משנה אם בתמורה או ללא תמורה, לא תמוסה במס רכישה ובמס שבח. על מנת לקבל את הפטור יש להציג הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין מבית משפט.

העברה ללא תמורה בין אחים

עלפי הנוסח של החוק החדש התקף החל מה-1.8.2013, לשם קבלת פור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, ניתן לקבל את הפטור רק אם הדירה של מעביר המתנה התקבלה מהוריו או הורי הוריו ללא תמורה או בירושה. יש לציין כי בהעברת דירה ללא תמורה בין אחים תינתן הקלה במס רכישה לשליש ממס הרכישה שהיה חל אם מקבל הדירה היה רוכש את הדירה בתשלום על פי שווייה ביום ההעברה.

העברה ללא תמורה - מהלך נפוץ להפחתת תשלום מס

המקרה הנפוץ ביותר להעברת דירה ללא תמורה הוא כאשר לאדם מסוים יש דירה אחת בבעלותו, וברצונו לרכוש דירה נוספת במס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה, לאחר שהעביר לקרוביו את הדירה שבבעלותו ללא תמורה.

באפשרותו להעביר את הדירה ללא תמורה לפני רכישת הדירה הנוספת, או בטווח של 24 חודשים מרכישת הדירה הנוספת (תקופה שנקבעה במקור עבור משפרי דיור אשר רוכשים דירה ועדיין לא מכרו את הדירה הנוכחית שלהם).

מקרה נוסף הוא כאשר לאדם יש שתי דירות והוא מעוניין למכור את אחת הדירות בפטור ממס שבח. אם הוא מעביר דירה ללא תמורה לקרוב ומיד לאחר מכן מוכר את הדירה שנותרה, הוא מקבל פטור מלא ממס שבח.

הסכם הימנעות מעשיית עסקה והערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה לטובת מעביר הדירה

גם לאחר העברת הדירה במתנה, מעביר המתנה יכול להשאיר שליטה מסוימת על הפעולות המבוצעות בה, עם חתימה על הסכם הימנעות מעשיית עסקה. במסגרת הסכם שכזה, מקבל המתנה מתחייב שלא לבצע עסקאות בדירה ללא הסכמתו של מעביר המתנה. לשם עיגון ההסכם יחתום מקבל המתנה על בקשה לרישום הערת אזהרה , אשר נרשמת לטובת מעביר המתנה בטאבו מכוח ההסכם.

כאשר ישנה יתרה של החזרי משכנתא על הדירה, בעיקרון ישנה דרישה מצד הבנק כי החוב בגין המשכנתא יסולק עד לסיום העברת הזכויות. הפתרון במקרים של העברת דירה ללא תמורה הוא רישום המשכנתא על שם הנעבר, יחד עם מחיקת המשכנתא על שם המעביר.