זינוק דרמטי בביקוש מול צניחת ההיצע: המספרים שמאחורי דהרת המחירים נחשפים

עליית המחירים החדה בשוק הדירות, בשיעור חסר תקדים של קרוב ל-18% בשנה החולפת, הופכת בעיני רבים את שוק הדירות למקשה אחת, המתייקרת במהירות. אבל עיון דקדקני יותר בנתונים מעלה כי לא בכל הערים עלו מחירי הדירות באותה מידה, וכך גם לא כל סוגי הנכסים.

מבט מפורט שכזה על שוק הדירות לרכישה מתאפשר באמצעות מערכת ה-BI של  YZER, שמנתחת את נתוני ההיצע, הביקוש והעסקות המבוצעות באמצעות אתר יד2. ניתוח של נתוני המערכת, שנעשה באמצעות פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר  VCELL, בהנהלתו של מוטי ויזל, מספק תמונה רחבה ומעמיקה של הנעשה בשוק הדירות במהלך המחצית הראשונה של 2022. זוהי כתבה ראשונה בסדרה, המתבססת על נתוני המערכת למחצית הראשונה של השנה, המתמקדת בנתוני שוק הדירות לרכישה.

ירידה של למעלה מ-30% בהיצע הדירות

בסך הכל הסתכם מספר החיפושים במערכת במחצית הראשונה של 2022 ב-4.91 מיליון - עלייה של 23% לעומת מספר החיפושים בתקופה המקבילה ב-2021, שהיה 3.98 מיליון. לעומת זאת, בהיצע הנכסים חלה ירידה תלולה של 16%, מרמה של כ-187 אלף נכסים שפורסמו למכירה במחצית הראשונה של 2021, ל-156.5 אלף נכסים שפורסמו בחציון הראשון השנה. בכך עלה מספרם הממוצע של מחפשים לכל מודעה בכ-50%, מ-20 מחפשים בממוצע לכל מודעה במחצית הראשונה של 2021, לכ-30 בתקופה המקבילה השנה.  

במהלך המחצית הראשונה של 2022 נרשמה עלייה חדה במספר חיפושי הדירות לרכישה במערכת יד2. בעוד שבינואר-פברואר השנה מספר החיפושים היה כמעט זהה לזה שנרשם בינואר 2021, הרי שהחל ממרץ חל זינוק במספר החיפושים. מספר החיפושים במרץ היה גבוה בכ-16% לעומת ינואר 2021, באפריל היה גבוה ב-21%, במאי ב-28% וביוני ב-25%. 

מנגד, בהיצע הדירות למכירה חלה באותה התקופה צניחה משמעותית. בעוד שבינואר האחרון היה מספר הדירות המוצעות למכירה נמוך ב-22% לעומת ינואר 2021, ביוני האחרון כבר היה מספרן נמוך בכ-32%.

בעקבות העלייה בביקוש ושחיקת ההיצע, התקצרו בחודשים אלה זמני מכירת הדירות, מרמה של 37 יום בממוצע מיום פרסום המודעה בינואר 2022, ועד לשפל של 29 יום בממוצע מיום פרסום המודעה במאי האחרון. ביוני חלה התארכות קלה בזמני המכירה, שהגיעו ל-31 יום בממוצע.

הביקושים מחוץ לאזור המרכז זינקו

בחינת הביקושים לפי ערים מעלה תמונה מעניינת, שלפיה בעוד שבאזור תל אביב וגוש דן כמעט שלא חלה עלייה במספר החיפושים, מחוץ לאזור המרכז חל זינוק בנתון זה. תל אביב אמנם ממשיכה להוביל את כמות החיפושים עם יותר מ-300 אלף חיפושים במהלך המחצית, אך בכמות חיפושי הדירה בה כמעט שלא חל שינוי לעומת התקופה המקבילה ב-2021, והיא עלתה ב-1% בלבד. בחיפה לעומתה, נרשם זינוק של 31% בהיקף החיפושים, והיא ניצבת במקום השני בנתון זה במהלך המחצית, עם כ-270 אלף חיפושים.

ירושלים, העיר הגדולה בישראל, ממוקמת שלישית בלבד עם שיעור עלייה צנוע בחיפושים של 5%, וקצת יותר מ-200 אלף בסך הכל. ראשון לציון רביעית בכמות החיפושים, גם היא עם עלייה של 5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. פתח תקווה החמישית ונתניה השישית הן שתי הערים המרכזיות שבהן חלו שיעורי העלייה המרשימים ביותר בכמות החיפושים, עם 16% ו-17%, בהתאמה.

ואולם מחוץ לאזור המרכז היו שיעורי העלייה בחיפושי הדירות משמעותיים הרבה יותר: בעפולה זינקה כמות החיפושים ב-32%, לרמה של כ-110 אלף במחצית הראשונה של השנה. בחריש זינק מספר החיפושים ב-41% ל-60 אלף, בנתיבות נרשמה עלייה חדה של 74% בכמות החיפושים לרמה של כ-50 אלף, ובטבריה חל זינוק של 28%, לרמה של כ-70 אלף חיפושים.

הביקוש לדירות גדולות שומר על רמה גבוהה

באשר לסוגי הנכסים המועדפים על הרוכשים, מעלה הסקירה כי העלייה בשיעורי ההעדפה לדירות גדולות, בנות חמישה ושישה חדרים שאפיינה את תקופת הקורונה, נשמרה גם לאחר הסרת ההגבלות שהוטלו במרחב הציבורי. 26% מבין כלל חיפושי הדירות במחצית שעברה היו של דירות חמישה חדרים – שיעור דומה לזה של המחצית המקבילה אשתקד (27%),וגבוה משיעור החיפושים במחצית הראשונה של 2019 (21%). 13% מהחיפושים היו של דירות שישה חדרים - נתון המשקף ירידה קלה לעומת אשתקד (15%),ועלייה משמעותית לעומת 2019 (5%). לעומת זאת, בשיעור חיפושי הדירות הקטנות חלה צניחה לעומת תקופת טרום הקורונה. 22% מהחיפושים היו לדירות בנות שלושה חדרים, לעומת 29% מכמות החיפושים ב-2019.

עם זאת, בכל הקשור להעדפת נכסים צמודי קרקע, שגם הביקוש עבורם התגבר בתקופת הקורונה, חזרו הרגלי הרכישה לקדמותם. בעוד ש-25% מכלל החיפושים במחצית הראשונה של 2022 היו לבית פרטי או קוטג' - שיעור המשקף צניחה לעומת 30% מכלל החיפושים בתקופה המקבילה ב-2021, ודומה לשיעור החיפושים ב-2019, שהיה 23%.

מחירי הדירות הממוצעים בעסקות שנחתמו ברבעון השני של 2022 היו כ-2.7 מיליון שקל לדירת חמישה חדרים, כ-2.15 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, ו-1.685 מיליון לדירת שלושה חדרים. ההתייקרות הממוצעת החדה ביותר בחציון נרשמה עבור דירות ארבעה חדרים, עם עלייה של כ-14% במחיר הממוצע לעומת רבעון האחרון של 2021. עבור דירות חמישה ושלושה חדרים שיעור ההתייקרות היה מעט מתון יותר - כ-12%.

הוד השרון הובילה את ההתייקרויות של דירות ארבעה חדרים

הוד השרון היתה העיר שבה נרשמה ההתייקרות החדה ביותר לדירות ארבעה חדרים בשנה החולפת. ברבעון השני של 2022 היה מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים בעיר 3.2 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 2.25 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. מדובר בזינוק של 42% במחיר הממוצע. בראש העין חל זינוק של 37% במחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים, ל-2.45 מיליון שקל. במודיעין ובהרצליה חלו עליות חדות של 31% במחיר הממוצע, ל-2.94 מיליון שקל ו-3.33 מיליון שקל, בהתאמה.

התייקרויות חריגות נוספות נרשמו גם באור עקיבא (זינוק של 28% ל-1.73 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים בממוצע),רעננה (זינוק של 27% ל-2.97 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים) ובנתיבות (1.19 מיליון שקל לדירה),בית שמש (1.94 מיליון שקל לדירה) וטירת כרמל (1.52 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים),שבכולן נרשמה עלייה של 25% במחיר הרכישה הממוצע.

בערים הגדולות נרשמו גם כן עליות: בתל אביב נרשמה עלייה של 24% במחיר הרכישה הממוצע של דירת ארבעה חדרים ל-4.83 מיליון שקל, בירושלים עלייה של 13% ל-2.56 מיליון שקל לדירה, בחיפה עלייה של 8% ל-1.49 מיליון שקל לדירה, ובראשון לציון עלייה של 13% ל-2.23 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים בממוצע.

אלא שלמרבה ההפתעה, ישנה עוד עיר אחת גדולה למדי שבה מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים לא עלה כלל, ואפילו ירד מעט. המדובר בבאר שבע בירת הנגב, שבה עמד המחיר על 1.01 מיליון שקלים, לעומת 1.02 מיליון שקלים בממוצע ברבעון המקביל אשתקד.

השלכה מעניינת נוספת של עליית הביקוש לעומת הירידה בהיצע היא ירידה משמעותית בנכונות המוכרים להתפשר על המחיר המקורי שביקשו. במהלך 4 החודשים הראשונים של 2022 עמד שיעור ההתפשרות הממוצע בתל אביב ורמת גן 3.7% ביחס למחיר המקורי, לעומת 5% באזור זה ב-2020. בירושלים צנח שיעור ההתפשרות ל-3.7% לעומת 5.2% לפני שנתיים. בחיפה וסביבתה חלה ירידה מתונה יותר מ-6.5% ל-5.6%, ואילו בבאר שבע וסביבתה נותר שיעור ההתפשרות יציב לאורך 3 השנים האחרונות, ועומד על 5.7%.