להרוס שכונה שלמה ולבנות מחדש: "התוכנית הכי מורכבת שערכנו"

לפני קצת פחות מחודש חוללה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה של מחוז המרכז היסטוריה קטנה כאשר אישרה את תוכנית המתאר לחידושה של שכונת רמת אליהו בראשון לציון. זוהי התוכנית השניה בסך הכל בתולדות התכנון הישראלי אשר קובעת את הריסתה של שכונה קיימת כמעט בשלמותה, והקמתה מחדש.

נעמה מליס ושירה גליטמן, שתי האדריכליות אשר הובילו את עריכתה של התוכנית החדשה מול עיריית ראשון לציון, דווקא לא היו חותמות על המשפט האחרון. מבחינתן השכונה הוותיקה אינה נהרסת כי אם משתמרת – גם אם מבני המגורים עצמם נהרסים. "יש בשכונה ערכים בשכונה שרצינו לשמר, עצים ותיקים, נוף, מבנה המרכז המסחרי השכונתי שמיועד לשימור. השתמשנו בתוכנית באיכויות של מה שקיים", מסבירה גליטמן.

רמת אליהו היא השכונה הוותיקה ביותר במערב ראשון לציון – חלקה של העיר שממוקם מערבית לכביש 4 שכיום כולל, מלבד עשרות אלפי דירות, גם אזורי מסחר, תעסוקה ובילוי רחבי ידיים. כשהוקמה רמת אליהו בשנות ה-30 של המאה הקודמת דבר מכל זה כמובן לא היה קיים, ומכל עבריה של השכונה המבודדת היה כמאמר הקלישאה רק חול וחול. בשנות ה-50 נבנו בשכונה אלפי דירות שיכון כחלק ממאמץ קליטת העליה, ועולים מצפון אפריקה ורומניה שוכנו בה. ואילו בשנות ה-90 קלטה השכונה רבים מבני העלייה מאתיופיה, המהווים חלק ניכר מאוכלוסייתה גם כיום.

1,000 מדירות התמורה – מחוץ לשכונה

השיח לגבי חידושה של השכונה הוותיקה בשלמותה החל לפני קרוב לעשור אך הבשיל לכדי תוכנית מתאר מאושרת רק כעת. "לתוכנית היו כמה גלגולים", מסבירה מליס, "התוכנית הספציפית הזו מקודמת מ-2019. היא תוכנית מתאר אבל היא מאד מפורטת יחסית לתוכנית מתארית, כך שאישור התוכניות המפורטות על פיה צריך ללכת באופן חלק יחסית. בנוסף לכך – בכל הקשור לתשתיות ולשטחים חומים היא מפורטת".

מה היה האתגר הכי גדול בקידום התוכנית?

מליס: "אני חושבת שזו התוכנית הכי מורכבת שנעשתה על ידינו אי פעם. פינוי בינוי והתחדשות עירונית של שכונה שלמה. כל האסטרטגיה עסקה באיך מפנים שכונה שלמה ואיך מייצרים כדאיות כלכלית לכך".

לא לחינם מעלה מליס את סוגיית הכדאיות הכלכלית כמאתגרת. במצבה הנוכחי כוללת רמת אליהו כ-3,000 דירות ותיקות, ועל פי הערכות שמאיות ראשונות שנעשו, על מנת להפוך את פרויקט ההתחדשות לאפשרי היה צורך בבניית 10,000 דירות במקומן – כמות דירות שהשכונה החדשה בשום אופן לא היתה מסוגלת לשאת. עליית המחירים לאורך השנים האחרונות שינתה מעט את התמונה, וגם רשות מקרקעי ישראל ועיריית ראשון לציון נרתמו ו"תרמו" זכויות בנייה ללמעלה מ-1,000 דירות נוספות מחוץ לגבולותיה של השכונה – 714 מהן בשכונת "נחלת עלית" המתוכננת לקום בסמוך מצדו המזרחי של כביש 4, ו-300 נוספות במתחם האלף ובמתחם מחנה צריפין.

מליס: "הרבה דברים קרו כאן בפעם הראשונה. המו"מ עם רמ"י ומשרד השיכון על תוספת הדירות. כבר קידמנו תוכניות של התחדשות עירונית על מתחמים גדולים אבל אף פעם לא עמדו לרשותנו כל הכלים כפי שקרה כאן".

"העירייה לקחה אחריות"

בסך הכל צפוי מספרן הכולל של הדירות החדשות לעבוד על קרוב ל-6,500 דירות, 5,400 מהן בשטח השכונה. "כל אחד מהמפונים יכול לבחור אם הוא נשאר בשכונה או שהוא עובר לאחד המתחמים", אומרת גליטמן. עוד לדבריה, הבינוי החדש מתוכנן להתבצע ברובו בבניה מרקמית של 9 קומות, כאשר פה ושם צפויים מגדלים בני 30 קומות לשבור את רצף הבניה הנמוכה.

נעמה מליס. הרבה דברים קרו כאן בפעם הראשונה (דויד סקורי)

בגבולה המזרחי של השכונה יוקם אזור תעסוקה חדש שיחצוץ בינה ובין כביש 4, וגם בתוך השכונה עצמה יוקדשו אלפי מ"ר למסחר בחזיתות מסחריות שייבנו לאורך שני הרחובות המרכזיים בה – שניאור וצייטלין. בסך הכל כוללת התוכנית 82 אלף מ"ר בנוי בייעוד תעסוקה ו-12 אלף מ"ר למסחר.

מנגנון הפינוי הוא של "בינוי-פינוי-בינוי". בימים אלה כבר נבנים במגרשים ריקים בחלקה הדרומי של השכונה בניינים חדשים אשר צפויים לקלוט את ראשוני המפונים. כאשר אלה יעזבו את בתיהם אלו ייהרסו לטובת בניה חדשה וכך הלאה. על מנת לגרום לתהליך הזה לעבוד יש צורך בניהול מוקפד, אשר נעשה על ידי מינהלת מיוחדת שהוקמה לטובת העניין.

גליטמן: "הכל נעשה בתיאום מדוקדק. במקביל לתוכנית המתאר יש כבר כמה תוכניות מפורטות שמתקדמות כבר במקביל אלינו. העירייה לקחה על עצמה אחריות גדולה של פיתוח רשת הכבישים בשלב ראשון. המנהלת עושה עבודה מדהימה".

יחס 70-30 לטובת האוכלוסייה החדשה

אחד מהאתגרים המרכזיים בחידושם של אזורי מצוקה, היא שילוב נכון של האוכלוסיה החדשה בוותיקה, על מנת שלא להביא לנזקים חברתיים, ולעזיבת האוכלוסיה הוותיקה את המתחם. לשאלה כיצד הן רואות את השילוב העתידי בין האוכלוסיות משיבות מליס וגליטמן כי "הטרוגניות זה דבר טוב. המינהלת מטפלת במשקי הבית הוותיקים אחד אחד ודואגת לצרכים שלהם".

גליטמן: "בסך הכל, התמהיל של 30% אוכלוסיה ותיקה לעומת 70% אוכלוסיה חדשה נפוץ מאד ונחשב נכון תכנונית. זה תמהיל שנוסה בהרבה מקומות והוא עובד.

שירה גליטמן. הכל נעשה בתיאום מדוקדק (דויד סקורי)

מליס: "התכנון שלנו מייצר שוויוניות על ידי הליכתיות, נגישות, תחבורה ציבורית. ילדים יוכלו ללכת ברגל לכל מקום בשכונה בלי קשר לשאלה כמה מכוניות יש להורים שלהם. תכנון עירוני טוב כבר מגלם בתוכו ערכים של שוויון".

מה בעניין קרנות תחזוקה? תחזוקת הבניינים החדשים צפויה להיות הרבה יותר יקרה.

מליס: "העלינו את זה, אבל אנחנו מחכים לתקנות החדשות שאמורות להיקבע בנושא. דעתי אישית היא שצריך לטפל ביכולת מימון התחזוקה אבל אני לא חושבת שהדרך לטפל בכך צריכה להיות זכויות בניה ".

מה הפקת הלקחים שלכן מהתהליך?

מליס: "אחד הגורמים שתרמו היה המחויבות הטוטאלית של העירייה לעניין. המינהלת מכירה כל אדם ואדם שגר בשכונה, וזה היה חשוב על מנת לזכות בשיתוף הפעולה של הציבור, שהיה קריטי".

אז הותמ"ל, למשל, היה פחות מתאים לתכנון פרויקט שכזה?

גליטמן: "לאו דווקא. לותמ"ל יש יכולות גבוהות מאד, אבל בכל מקרה היא רק הערכאה שמשמשת לאישור התוכנית מטעם המדינה. רוב העבודה לא נעשית שם אלא בעבודה היומיומית מול הרשות ומול התושבים".

מליס: "מהרבה בחינות האתגר האמיתי מתחיל עכשיו, באופן יישום התוכנית שיהיה לאורך זמן ולאורך הרבה שנים. האתגר יהיה לספק איכות חיים לתושבים גם תוך כדי התהליך, ולדאוג שלא ייווצרו אזורי רפאים בשכונה תוך כדי היישום".