האם בניית מעונות סטודנטים היא הבוננזה הנדל"נית הבאה?

מדינת ישראל מעודדת בנייה של מעונות סטודנטים בארץ, וחברות ויזמי הנדל"ן מבינים שזה הולך להיות אחד מהדברים הבאים בענף הנדל"ן הישראלי. חברות הנדל"ן הבולטות בישראל שבנו ובונות קומפלקסים גדולים של מעונות סטודנטים הן אפריקה ישראל , קבוצת מנרב ושיכון ובינוי. 

מבחינת תקציבי הממשלה לתחום, בשנים האחרונות המדינה הקציבה כ-300 מיליון שקל לבניית מעונות סטונדטים ברחבי הארץ לכ-10,000 מיטות. ב-2017 אושרו להקים מעונות באוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע, אוניברסיטת בר אילן בגבעת שמואל, אוניברסיטת תל אביב והטכניון בחיפה, וכן לבניית מעונות בנתניה, ראשון לציון, ובקצרין. במרץ 2018 אושרו בניית עוד כ-3,000 מעונות סטודנטים בפריפריה.

על פי סקר של התאחדות הסטודנטים הארצית לשנת 2018, רק 6% מהסטודנטים בישראל מתגוררים במעונות, לעומת 7% בשנה הקודמת. באירופה ובארה"ב אחוז הסטודנטים המתגורר במעונות עומד על 15%-20%. לפי הסקר, כ-37% מהסטודנטים בישראל מתגוררים בבית ההורים שלהם, 45% בדירה שכורה, ול-12% יש דירה בבעלותם. אז המספרים האלה המדינה רוצה לשנות והיזמים מצטרפים.

הנתונים של ישראל מבחינת מעונות הסטודנטים לא מתקרבים למה שקורה באירופה, שם תחום מגורי הסטודנטים התפתח משמעותית בשנים האחרונות וממשיך להתפתח, והופך בהדרגה גם לעסק מסחרי לכל דבר שטומן בחובו תשואות נאות. 

סך כל הסטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה בעולם בהתבסס על נתוני ארגון המדינות המפותחות OECD, צפוי לזנק משמעותית לכ-262 מיליון עד שנת 2025, והם צריכים מקום להתגורר בו. 

לפי דוח של חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית Cushman & Wakefield, התחום התפתח כבוננזה נדל"נית מכמה סיבות: "התאבון העולמי להשכלה גבוהה הולך וגדל, הדורות הצעירים יותר ניידים, האוניברסיטאות בעולם הופכות לתחרותיות ואטרקטיביות יותר, האפשרויות למגורים שקיימות כבר בשוק הופכות למיושנות, וסטודנטים הם חלק משמעותי בכלכלה המקומית והעולמית. מוסדות החינוך גם מתאימים את המודלים העסקיים שלהם כדי להישאר רלוונטיים ותחרותיים, כמו גם לשמור על נתח שוק.

לדברי אדריכל אורי הלוי, מבעלי חברת אורבך הלוי אדריכלים, "אם בעבר הלא רחוק מעונות סטודנטים נחשבו ל'מפגע נדלנ"י' בכלל ואקוסטי בפרט, הרי שהיום אנחנו מבינים שפרויקטי מעונות סטודנטים הם אוצר - הן לחיים תוססים של עיר והן כמיזם נדלנ"י המניב תשואות יפות. צוותי התכנון של הערים הגדולות בישראל הבינו כי סטודנטים הם קטליזטור לצמיחת קהילה. מעונות סטודנטים מושכים אליהן אנשים צעירים, אשר יהיו אקדמאים בקרוב. זו אוכלוסיה צבעונית הנשענת על תחבורה ציבורית ואופניים ולא מייצרת עומס תחבורתי. ההיפך, כמו פטריות אחרי הגשם, ברים ומסעדות יצוצו בסמוך למעונות, וחיי לילה יתפתחו ואחריהם מרכזי תעסוקה. סטודנטים רבים, המבלים במעונות בין שנים ספורות לעשור, יבחרו להקים משפחות צעירות באותה עיר ויזינו דם חדש לשכונה. מבחינה נדל"נית, הפרויקטים (כאשר יתוכננו נכון) מאופיינים בתפוסה מלאה ומניבים תשואה גבוהה". 

מה קורה באירופה?

כאמור, מעונות הסטודנטים פופולריים מאוד בבירות אירופאיות. בצרפת למשל שוק הסטודנטים הוא אחד הגדולים באירופה בו כ-2.6 מיליון סטודנטים שמתוכם 12% הם סטודנטים בינלאומיים ועוד 35% הם צרפתים שגרים מחוץ לבית ההורים או לומדים באזור מרוחק שדורש מגורים במעונות. 

אוניברסיטאות וגופים פרטיים בצרפת מפעילים מעונות סטודנטים בכ-350 אלף מ"ר, השכירות נעה בין 50 ל-350 אירו לשבוע, והתשואה נעה בין 4.25% ל-6%. 

בגרמניה אוכלוסיית הסטודנטים עומדת על 2.8 מיליון, שמתוכם 12% בינלאומיים ו-75% גרים מחוץ לבית ההורים או לומדים באזור מרוחק שדורש מגורים במעונות. אוניברסיטאות וגופים פרטיים בגרמניה מפעילים מעונות סטודנטים בכ-275 אלף מ"ר, השכירות נעה בין 30 ל-2700 אירו לשבוע, והתשואה נעה בין 3.75% ל-6.5%.

בבריטניה אוכלוסיית הסטודנטים עומדת על 1.7 מיליון, שמתוכם 23% בינלאומיים. אוניברסיטאות וגופים פרטיים בבריטניה מפעילים מעונות סטודנטים בכ-602 אלף מ"ר, ממוצע השכירות מחוץ ללונדון עומד על 133 אירו ובתוך לונדון על 213 אירו, והתשואה נעה סביב 4.25%.